РАЗРЕШЕНИЕ НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
РАЗРЕШЕНИЕ НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СВЯЗИ С АРЕНДОЙ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Общеизвестно, что не всегда собственники коммерческой недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) и земельного участка, на котором эти объекты находятся, совпадают. Это лишь один вариант. Другой возможный вариант - это когда собственником здания является одна коммерческая организация, а собственником земельного участка под этим зданием - другая коммерческая организация. Но при недостаточной развитости рынка земли под коммерческой недвижимостью об этом варианте пока забудем.
Третий вариант - это когда собственник здания - коммерческая организация, а собственник земельного участка - государство. Этот вариант является, пожалуй, самым распространенным на сегодняшний день.
Рассмотрим проблемы земельных отношений в связи с арендой нежилой недвижимости, исходя из этого варианта.
Параграф Гражданского кодекса РФ, посвященный аренде зданий и сооружений, содержит три статьи, касающиеся регулирования земельных отношений, связанных с арендой зданий, сооружений, помещений - 652, 653, 654.
Данные статьи, так или иначе, имеют практическое применение и толкование арбитражными судами. Но прежде чем приступить к анализу их практического применения, необходимо понять сложившийся порядок приобретения собственниками зданий, сооружений, нежилых помещений прав на земельный участок, который находится в государственной (муниципальной) собственности.
Это важно для последующего рассмотрения выявленных проблем применительно к арендаторам помещений.
Права собственников зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности
В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами.
По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда, другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки (Постановления ПВАС от 20.05.2003 N 1971/03 и от 01.07.2003 N 12168/02).
Следовательно, арендатор помещения в здании не должен оформлять свои права на земельный участок, так как такой порядок не предусмотрен действующим законодательством. Это важно понимать, поскольку до вступления в действие с 30.10.2001 Земельного кодекса в субъектах Российской Федерации предпринимались попытки заставить арендаторов зданий, помещений оформлять свои права на землю. Примером этого является Положение о передаче земельных участков в г. Москве в субаренду, утвержденное распоряжением мэра г. Москвы от 9 ноября 1998 года N 1129-РМ, в п. 6 которого определено: При сдаче в аренду (субаренду) зданий, сооружений лицом, являющимся их собственником, арендатором или обладателем иных имущественных прав на них и одновременно арендатором земельного участка, в субаренду передается та часть земельного участка, которая занята этим зданием, сооружением и необходима для его использования по заключению Москомархитектуры.
При сдаче в аренду (субаренду) частей зданий или сооружений, в том числе помещений, в субаренду передается доля земельного участка, определяемая в соответствии со статьей 5 Закона города Москвы Об основах платного землепользования в городе Москве. При этом данное распоряжение действует и по сей день, но из-за сложности исполнения сформулированного требования никогда не применялось.
Важно также понимать, что действующим законодательством не предусмотрена возможность для формально-юридического закрепления доли в праве на земельный участок каждого из пользователей помещений в здании, что практиковалось до введения в действие Земельного кодекса РФ. По этому поводу известен подход ПВАС, согласно которому в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве на них (Постановление ПВАС от 01.07.2003 N 12168/02).
Тогда возникает вопрос: Каким образом реализовать право пользования натуральной частью земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если собственников расположенной на участке недвижимости несколько?
Право пользования частью земельного участка предусмотрено п. 2 статьи 271 ГК РФ, в котором сказано, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Со сменой собственника здания все кажется ясным, но как только собственник здания отчуждает только его часть, то собственники частей здания сталкиваются с проблемой реализации права каждого из них на пользование частью земельного участка, на котором расположено их недвижимое имущество.
Право нового собственника защищается п. 1 статьи 271 ГК РФ. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Все сказанное можно свести к проблеме, с которой постоянно сталкиваются два и более собственника здания на одном земельном участке и которую можно сформулировать следующим образом: отсутствие на федеральном уровне законодательства критериев, по которым можно определить часть земельного участка, необходимого для использования здания, части здания, сооружения, нежилого помещения в здании, и выделить земельный участок в натуре для каждого названного объекта недвижимости.
Законодательство субъекта Федерации, которое согласно Конституции РФ также регулирует земельные отношения, приходя на помощь федеральному законодательству, определяет лишь размер земельного участка для целей взимания земельных платежей, но также не имеет критериев выделения земельного участка в натуре и привязки его к конкретному зданию, сооружению и т.д.
Таким образом, любой собственник помещения в здании вправе пользоваться всем земельным участком, привязанным к этому зданию. При этом выделение в натуре части земельного участка для каждого отдельно взятого собственника не предусмотрено действующим законодательством.
Надо признать, что сложившаяся проблемная ситуация объективна, так как согласно ст. 607 ГК РФ объектом аренды (временного пользования) может быть только обособленный природный объект, включая земельный участок. А порой обособить земельный участок и при этом не затронуть интересы другого пользователя здания, сооружения, нежилого помещения бывает просто невозможно.
Примером сказанного является попытка обособить земельные участки для каждого пользователя нежилых помещений в многоэтажном здании. Практически это никому пока не удавалось.
Здесь нужно сделать следующую оговорку. Установление критериев обособления земельного участка возможно в ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько зданий, каждое из которых принадлежит одному собственнику полностью.
Такая ситуация идеальна для обособления земельного участка.
Раз невозможно обособить земельный участок каждому собственнику, но можно пользоваться всем участком в равных правах вне зависимости от принадлежащей площади помещений, то у каждого собственника возникает резонный вопрос: может быть, не стоит оформлять право аренды через вступление в договор аренды со множественностью лиц в обязательстве? Сформулируем этот вопрос следующим образом:
Может ли собственник, приобретший часть здания, не оформлять договор аренды земельного участка со множественностью лиц в обязательстве и требует ли этого земельное законодательство?
Прежде чем ответить на этот вопрос, нужно понять следующее: оформление договора аренды земельного участка - это право или обязанность собственника недвижимости, расположенной на этом земельном участке?
Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ упоминает о праве: В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Глава V Земельного кодекса, посвященная возникновению прав на землю, также ничего не говорит об обязанности собственника зданий, сооружений, помещений оформлять права на землю.
Внимательное прочтение Земельного кодекса заставляет усомниться в наличии прямого указания Закона об оформлении договора аренды земельного участка под объектом недвижимости.
Однако практика арбитражных судов, сложившаяся до принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства, рассматривая споры, связанные с заключением договора аренды, определяла, что обязанность оформить правоустанавливающие документы на землю, занятую объектом недвижимости, предусмотрена статьями 25, 26 Земельного кодекса РФ (Постановление ФАС МО от 27.05.04 N КА-А40/3986-04).
Напомню эти статьи:
Статья 25. Основания возникновения прав на землю
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.
Статья 26. Документы о правах на земельные участки
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Обратите внимание на то, что в названных статьях прямо не указана обязанность собственника наземной недвижимости оформить правоустанавливающий документ на землю. Однако арбитражные суды толковали эти статьи как обязанность оформления правоустанавливающих документов на землю собственником наземной недвижимости, отрицая, таким образом, возможность пользования земельным участком без оформления указанных в Земельном кодексе РФ прав на землю.
Земельным кодексом РФ (главы 3 и 4) предусмотрен перечень прав на земельный участок: право аренды (субаренды), право безвозмездного срочного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования (сервитут), право собственности. Для реализации этих прав необходим правоустанавливающий документ, например, если речь идет об аренде, то договор аренды земельного участка.
Следовательно, возможности не оформлять указанные права (не заключать, в частности, договор аренды земельного участка), ограничившись только оплатой земельного налога, у собственника здания, помещения в здании до 24 марта 2005 года не было.
Какие санкции применялись к собственнику наземной недвижимости за неоформление договора аренды земельного участка?
Самой распространенной санкцией была санкция, определенная в статье 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Статья называется Самовольное занятие земельного участка, то есть использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда (до 20000 руб.).
Также применялись санкции, установленные законодательством субъекта Российской Федерации. Так, например, в соответствии со статьей 46 Закона города Москвы от 14.05.2003 N 27 О землепользовании и застройке в городе Москве предусмотрена санкция за действия должностных и юридических лиц, повлекшие за собой самовольное занятие земель.
Такие действия влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от трех до десяти минимальных размеров оплаты труда; на предпринимателей без образования юридического лица - от трех до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда (до 20000 руб.).
С принятием Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства, Высший Арбитражный Суд РФ счел необязательным оформление правоустанавливающих документов на землю всеми собственниками наземной недвижимости. ВАС в своем Постановлении предложил модель участия в договоре аренды земельного участка только одного собственника, несмотря на то, что здание могут занимать несколько собственников.
Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ (пункт 19 Постановления Пленума N 11).
Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
И далее в пункте 20 Постановления сказано, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
Вообще указанное Постановление Пленума ВАС показывает стремление оставить землю в государственной собственности. Так, например, пунктом 5 Постановления юридическим лицам, в уставном капитале которых доля РФ, субъекта РФ превышает 25%, разрешается выкупить земельный участок в собственность при приватизации зданий, сооружений, хотя это противоречит п. 1 ст.
5 Федерального закона О приватизации государственного и муниципального имущества, которая это делать запрещает.
Покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случаев, предусмотренных статьей 25 настоящего Федерального закона (пункт 1 ст. 5 Закона).
Другой пример: если собственник объекта недвижимости заключил договор аренды земельного участка после введения Земельного кодекса (с 30.10.01), то он утрачивает право выкупа этого участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (п.
7 Постановления ВАС). Постановление ВАС N 11 основано на преимуществе земельного законодательства над общегражданским. Противоречие между п. 2 ст.
615 ГК РФ (передача прав аренды с согласия арендодателя) и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ (передача прав аренды без согласия арендодателя) Пленум ВАС разрешил в пользу Земельного кодекса за исключением двух случаев:
- при передаче арендных прав в залог согласно п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке N 102-ФЗ.
В этом случае согласие обязательно (п. 15 Постановления Пленума ВАС);
- если условие о согласии арендодателя предусмотрено в договоре, заключенном до 30.10.01. При этом стороны не вправе предусматривать такое условие во вновь заключаемом договоре даже при обоюдном согласии (п.
17, 18 Постановления Пленума ВАС).
Для случаев досрочного расторжения договора аренды земельного участка подчеркнуто, что общие нормы статей 450 и 619 ГК РФ применимы только одновременно с нормами ст. 46 Земельного кодекса РФ (Основания прекращения аренды земельного участка) и п. 9 ст.
22 Земельного кодекса РФ, который определяет, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Реализация права пользования земельным участком несколькими собственниками недвижимости, расположенной на одном земельном участке
Мы уже отметили, что согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц в обязательстве на стороне арендатора.
И здесь возникают два вопроса:
1. Каким образом государственный орган считает долю каждого из собственников для определения размера арендных платежей?
2. Каким образом определить размер земельного участка, право на пользование которым имеет каждый из собственников наземной недвижимости?
Ответы на данные вопросы можно найти в законодательстве субъектов РФ. Так, например, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона г. Москвы N 34 доля для целей взимания арендных платежей рассчитывается как произведение площади земельного участка и доли общих площадей (объемов), занимаемых собственниками помещений, от соответствующей общей площади (объема) помещений, размещенных на данном земельном участке.
При этом объемы помещений используются в расчетах в случае, когда высота помещений в одном и том же здании, сооружении различается более чем на 10 процентов. Например, когда в одном и том же здании высота одних помещений 3 метра, а других 3,31 метра. На представленном рисунке изображен земельный участок, находящийся в государственной собственности, на котором расположены три здания, принадлежащие разным частным собственникам: X, Y, Z, K, N. При этом собственники Y, Z, K занимают части одного здания (помещения). То есть у каждого из них в собственности находится только часть единого здании (помещение), а не здание в целом.
В отличие от названных собственников на земельном участке имеются и другие собственники, каждый из которых занимает отдельно стоящее здание. Это собственники X и N.
Право пользования собственников Y, Z, K, как собственников помещений в едином здании, реализуется через вступление в договор аренды земельного участка с множественностью лиц в обязательстве.
Касательно собственника X, N есть два варианта реализации их прав пользования земельным участком:
- вступить в договор с множественностью лиц в обязательстве;
- выделить земельный участок под зданием в натуре.
Но как определить размер земельного участка, который необходим для использования этого здания? Как уже было сказано, на федеральном уровне критерии отсутствуют.
На помощь приходит законодательство субъекта Федерации, в частности Закон г. Москвы N 34.
Как правило, законодательство субъекта РФ определяет лишь размер земельного участка для целей взимания земельных платежей, но также как и федеральное законодательство, не имеет критериев выделения части земельного участка в натуре и привязки его к конкретному зданию, сооружению. И это является большой проблемой.
Но все же важно знать, как рассчитать размер земельного участка, необходимого для использования здания. В Москве, в частности, это определено в ст. 1, дефис 5 Закона N 34 г. Москвы (определение земельного участка):
- земельный участок (часть земельного участка), занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования - земельный участок (часть земельного участка), права на который неотделимы от прав на расположенные на нем здания или сооружения. Порядок определения границ земельного участка устанавливается Московской городской администрацией. До межевания территории его площадь определяется суммированием площади застройки и расчетной дополнительной площади (для использования соответствующего здания или сооружения), принимаемой равной наименьшему из трех показателей:
а) площади застройки (пятно застройки);
б) площади незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;
в) площади, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующую зданию или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь. Доля, соответствующая зданию или сооружению, рассчитывается в порядке, установленном в части 2 статьи 6 настоящего Закона.
Таким образом, исходя из представленного алгоритма, можно определить площадь земельного участка, необходимого для использования здания. Однако границы этого земельного участка будут согласовываться всеми собственниками наземной недвижимости, расположенной на земельном участке, то есть собственниками X, Y, Z, K, N.
Пункт 1 статьи 271 ГК РФ говорит о праве собственника недвижимости пользоваться частью земельного участка под этой недвижимостью:
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
