Размер арендной платы
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (информационное письмо N 66, пункт 10).
Таким образом арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или исполнил обязательство частично (передал часть помещений), вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи нежилых помещений и только за фактически переданные помещения.
Пункт 1 статьи 655 ГК РФ определяет, что обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, то есть факт передачи объекта недвижимости подтверждается подписанием соответствующего документа о передаче. И, следовательно, акт приема-передачи подтверждает факт владения и пользования объектом недвижимости.
Однако в практике встречаются споры, когда акт приема-передачи не подтверждает ни фактическую передачу, ни факт пользования объектом недвижимости после подписания акта приема-передачи.
В каких случаях акт приема-передачи не является подтверждением факта передачи объекта недвижимости арендатору и факта пользования переданным по акту объектом недвижимости?
Случай первый:
Между истцом и ответчиком был подписан договор на субаренду нежилых помещений сроком более года. Регистрация договора в установленном законом порядке произведена не была.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании 1078356 рублей неосновательного обогащения, возникшего в результате пользования ответчиком помещениями, принадлежащими истцу. Истец ссылается на то, что помещения ответчику переданы по акту, плата за пользование ответчиком не уплачивается, в связи с чем ответчик неосновательно обогатился за счет истца, так как договор является незаключенным в силу отсутствия государственной регистрации.
В удовлетворении иска отказано.
В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, при ее отсутствии является незаключенным.
В этом случае в силу статей 1102 - 1105 ГК РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает у ответчика в случае фактического пользования нежилыми помещениями.
Разрешая спор, суд установил, что истцом не представлено доказательств пользования ответчиком помещениями, а именно: доказательств передачи ключей, установки охранной, противопожарной и тревожной сигнализаций и т.д.
С учетом установленных фактов суд сделал вывод о том, что при данных обстоятельствах акт приема-передачи помещений не подтверждает факт пользования ими ответчиком (Постановление ФАС МО от 15.01.2004 N КГ-А40/10782-03).
Случай второй:
ООО Гамма СиС обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о выселении ЗАО Управляющая компания Дантэ-Капитал (далее - Компания) из нежилого помещения площадью 510,8 кв. м. Требования заявлены на основании статьи 305 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчик без каких-либо законных оснований занимает указанное нежилое помещение, переданное в аренду ООО Гамма СиС по договору аренды от 26.02.2002.
Иск удовлетворен. Суд указал на то, что Компания является незаконным владельцем арендованного истцом имущества.
Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО Консул-М (собственник данного помещения на момент рассмотрения спора) просит отменить решение и Постановление, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Заявитель жалобы ссылается на то, что он является собственником нежилого помещения, являющегося предметом спора. Истец не вступал во владение арендованным имуществом, поскольку в нем находились сторонние организации.
Следовательно, он не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действия третьих лиц.
Суд кассационной инстанции находит решение и Постановление подлежащими отмене по следующим основаниям. Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 26.02.2002 между Департаментом имущества г. Москвы и ООО Гамма СиС (арендатор) был заключен договор на аренду нежилого помещения общей площадью 510,8 кв. м. Передача помещения состоялась по акту сдачи-приемки от 17.04.2002. Принимая решение об удовлетворении иска, суд сослался на то, что ООО Гамма СиС является законным владельцем спорного имущества и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Однако представленные доказательства опровергают выводы суда относительно того, что фактическая передача арендодателем помещения истцу состоялась и последний вступил во владение им.
Так, согласно акту сдачи-приемки объекта от 17.04.2002 в помещении, передаваемом арендатору, находится сторонняя организация и ООО Гамма СиС обязуется выселить ее собственными силами.
Указанное свидетельствует о том, что истец не стал законным владельцем спорного имущества и не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действия третьих лиц. Права истца могли быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать имущество в соответствии со ст.
398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к ЗАО Управляющая компания Дантэ-Капитал, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению (Постановление ФАС МО от 16.08.04 N КГ-А40/6926-04).
Таким образом, во втором случае акт приема-передачи помещения не только не подтверждает факт пользования этим помещением, но и доказывает, что фактическая передача арендодателем помещения истцу не состоялась и последний не вступил во владение им. Актом установлено, что в помещении, передаваемом арендатору, находится сторонняя организация и арендатор (истец) обязуется выселить ее собственными силами.
При этом судом не были исследованы основания занятия помещения фактическим владельцем, что вызывает недоумение.
Размер арендной платы
Пункт 1 статьи 654 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Обычно стороны подразумевают под размером арендной платы несколько показателей:
- выражение арендного платежа в валюте или рублях;
- срок внесения арендных платежей - ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный;
- включение или исключение из размера платежа коммунальных и других услуг;
- виды (формы) арендного платежа, перечень которых предусмотрен в пункте 2 статьи 614 ГК РФ.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Как видно из представленной статьи, перечень видов арендного платежа открыт и порой стороны договора аренды считают оплату коммунальных платежей одним из видов арендной платы. Однако, по мнению Президиума ВАС, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п.
12 информационного письма N 66).
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
Таким образом, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Вместе с тем федеральные арбитражные суды округов часто принимают решения, противоречащие приведенной позиции Президиума ВАС. Примером такого противоречия является Постановление ФАС Московского округа от 11.03.2003 N КГ-А40/767-03.
ОАО Обновление Арбата обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО РА-5 о признании договора аренды от 02.03.2001 N ТТ6/1 незаключенным на основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ, поскольку сторонами не были согласованы существенные условия договора. При этом истец ссылается на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по делу N А40-6286/02-56-32 признан незаключенным договор о совместной деятельности от 01.03.2001, во исполнение которого в пользование ООО РА-5 было передано нежилое помещение.
Решением от 01.07.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.12.2002, договор аренды от 02.03.2001 признан незаключенным на основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ.
При этом суд указал, что в связи с признанием незаключенным договора о совместной деятельности признаются несогласованными существенные условия договора аренды о зачете арендной платы в расчетах по совместной деятельности и предельном размере арендной платы.
Суд кассационной инстанции находит решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 4.1 договора аренды определено, что арендная плата устанавливается в размере стоимости коммунальных услуг на занимаемые площади по тарифам, устанавливаемым Правительством Москвы.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что между сторонами были согласованы все существенные условия, характерные для договора аренды нежилых помещений, и у суда отсутствовали правовые основания для признания договора от 02.03.2001 N ТТ6/1 незаключенным. В связи с чем принятые по делу судебные акты подлежат отмене.
Довод истца относительно того, что нежилые помещения были переданы ответчику во исполнение признанного впоследствии незаключенным договора о совместной деятельности от 01.03.2001 N ТТ6, не может служить основанием для признания договора аренды незаключенным.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор аренды от 02.03.2001 N ТТ6/1 является самостоятельным видом гражданско-правовой сделки и заключен в соответствии со статьей 432 ГК РФ.
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В связи с чем признание незаключенным в части совместной деятельности договора от 01.03.2001 N ТТ6 не может служить основанием к признанию незаключенным договора аренды.
Ссылка истца на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, может служить основанием для изменения или расторжения договора в порядке ст. ст. 451, 452 ГК РФ.
Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено следующее:
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Интересна практика применения этого положения в части толкования понятия изменение размера арендной платы судами.
Является ли изменением размера арендной платы установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, или ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции?
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и пункту 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма N 66).
Таким образом, установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, не является изменением размера арендной платы, а означает установление механизма ее исчисления.
Также не является изменением размера арендной платы ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, а представляет собой исполнение данного условия.
Мы видим, что по мнению Президиума ВАС, если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то стороны согласовывают условие о размере арендной платы, установив при этом способ расчета размера арендной платы.
Позиция Президиума ВАС относительно толкования п. 3 статьи 614 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды установить вместо твердого размера арендной платы порядок (механизм) ее исчисления, что не будет являться изменением арендной платы. Например, стороны вправе установить условие, при котором размер арендной платы изменяется более одного раза в год в зависимости от независимой оценки стоимости права аренды или предусмотреть механизм помесячного изменения размера арендной платы путем индексации на процент, прямо пропорциональный увеличению коммунальных платежей.
Варианты зависят исключительно от творчества сторон договора аренды здания, строения, нежилого помещения.
Необходимо обратить внимание на определение Президиумом формулировки не чаще одного раза в год. В течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Следовательно, в случае установления твердого размера арендной платы арендодатель вправе изменить ее размер только спустя один год с момента заключения договора аренды.
Прекращается ли обязательство арендатора по внесению арендной платы при досрочном освобождении помещения?
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.
Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск (п. 13 информационного письма N 66).
Таким образом досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Сохраняется ли обязательство арендатора по внесению арендной платы при использовании помещения после окончания срока договора?
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.
В указанном договоре была предусмотрена арендная плата, размер которой значительно превышал ставку арендной платы, обычно применяемую при аренде аналогичного имущества, что, в частности, и явилось причиной, побудившей акционерное общество досрочно прервать арендные отношения.
Арендная плата за спорный период, рассчитанная по методике, утвержденной городской администрацией, перечислена до возбуждения дела.
Суд удовлетворил иск, сославшись на часть вторую статьи 622 ГК РФ, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку в данном случае акционерное общество несвоевременно исполнило обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором (п. 38 информационного письма N 66).
Какие санкции можно применить к арендатору при использовании помещения после окончания срока договора, если в договоре не предусмотрена неустойка за просрочку платежа?
