Расширение способов приватизации
В силу пункта 2 статьи 26 Федерального закона N 123-ФЗ в других случаях арендатор государственного и муниципального имущества может приобрести такое имущество в порядке, установленном Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.
Согласно пункту 4.5 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535, право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют: 1) лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия; 2) акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения; 3) арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу.
Таким образом, по договорам аренды, заключенным до 3 июля 1991 года, выкуп государственной и муниципальной недвижимости, сданной в аренду, осуществлялся лишь при наличии в договорах аренды права на выкуп объекта аренды. А начиная с 4 июля 1991 г. и по 27 июля 1997 г. (окончание действия Закона N 1531-1) выкуп арендованной государственной и муниципальной недвижимости был возможен только по договорам аренды с правом выкупа, заключенным на конкурсе или аукционе, и в других случаях, предусмотренных Основными положениями.
В последнем Законе о приватизации (N 178-ФЗ), в переходных положениях, предусмотренных ст. 43, в п. 12 определено:
В случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу настоящего Федерального закона (до 26.04.02 - примеч. авт.) выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в:
1) сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения;
2) течение шести месяцев с даты вступления в силу настоящего Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты посредством:
внесения арендуемого государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором, с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составляет свыше 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда. Порядок определения стоимости указанных акций, сроки и порядок их оплаты определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом;
заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.
Последний абзац п. 12 ст. 43 предусматривает:
В случае если по истечении сроков, установленных договором или настоящим пунктом, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.
В соответствии с Федеральным законом N 178-ФЗ на сегодняшний день право на приватизацию арендованного имущества (включая недвижимое) имели и имеют арендаторы, заключившие с 28 июля 1997 года до 26 апреля 2002 года на конкурсе или аукционе договоры аренды, в которых предусмотрено право выкупа с условием о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Без такого условия выкуп арендованной недвижимости не соответствует Закону. При этом в названном Законе ничего не сказано об арендаторах, которые, не имея в договоре аренды права на выкуп тем не менее в соответствии с законодательством о приватизации имели такое право до 26 апреля 2002 года.
Речь идет об арендаторах, заключивших договоры аренды на конкурсе или аукционе, а также других двух случаях, предусмотренных Основными положениями.
Основываясь на отсутствии правил относительно таких арендаторов, арбитражные суды отказывают в реализации права на выкуп, ссылаясь в своих постановлениях на то, что в соответствии со статьей 43 Федерального закона N 178-ФЗ возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды, заключенном до 26 апреля 2002 года, права на такой выкуп.
Примером этого является Постановление Президиума ВАС N 3343/03 от 15.07.03, в котором Президиум изменяет такие решения апелляционной и кассационной инстанций. Здесь содержится важный вывод Президиума ВАС о том, что
Законодательство о приватизации, которое действовало до введения с 26.04.02 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества, не ставило право на выкуп занимаемых помещений указанными в законодательстве о приватизации арендаторами в зависимость от наличия в договоре аренды права на выкуп помещения. Ссылка в постановлениях судов на то, что в соответствии со статьей 43 названного Федерального закона возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды права на такой выкуп, является неправомерной, так как эта норма не подлежит в данном случае применению.
Таким образом, подход ПВАС к применению законодательства о приватизации арендованной недвижимости в тот или иной период времени можно свести к следующему: - по договорам аренды, заключенным до 03.07.91 выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь при наличии в договорах аренды права выкупа;
- по договорам аренды, заключенным с 04.07.91 по 27.07.97 и с 28.07.97 по 25.04.02, право на выкуп занимаемых арендатором помещений имеет место вне зависимости от его наличия в договоре аренды, но только по договорам аренды, которые заключены на аукционе или по конкурсу;
- по договорам аренды, заключенным с 28.07.97 по 25.04.02, право на выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. При этом договор должен быть заключен на аукционе или по конкурсу;
- по договорам аренды, заключенным с 26.04.02 и по настоящее время, арендатор не вправе выкупить государственное имущество даже при наличии права на выкуп в договоре, так как способы приватизации, предусмотренные статьей 13 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ, не предусматривают такого способа приватизации. Статья 13. Способы приватизации государственного и муниципального имущества 1. Используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:
1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;
2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;
6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;
7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;
9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;
10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления. Итак, мы выяснили, что законодательство о приватизации не запрещало до 26 апреля 2002 года предусматривать в договорах аренды государственной и муниципальной недвижимости права на выкуп. Примером этого является пункт 12 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ. Однако в арбитражной практике наличие права выкупа в договоре аренды государственной и муниципальной недвижимости является основанием для признания такого договора аренды ничтожной сделкой. Президиум ВАС признает договор аренды с правом выкупа государственной и муниципальной недвижимости сделкой, направленной на отчуждение государственного имущества в частную собственность, которая ничтожна, так как противоречит законодательству о приватизации.
При этом признается ничтожным не само положение о праве выкупа, а договор аренды с правом выкупа в целом как сделка, противоречащая законодательству о приватизации.
Примером такого подхода является Постановление Президиума ВАС от 01.07.03 N 11224/02. Здесь администрация Ольховского района Волгоградской области оспаривает договор аренды с правом выкупа имущественного комплекса военного городка, который она заключила за два года до подачи искового заявления.
Обратимся к материалам дела.
Как установлено судом, заключенный сторонами договор аренды с правом выкупа от 26.07.2000 предусматривал переход муниципального имущества в собственность ответчика после внесения арендодателю всей причитающейся суммы арендной платы в качестве выкупной цены. В связи с этим суд обоснованно дал оценку указанному договору как сделке приватизации, направленной на отчуждение муниципального имущества в частную собственность.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации приватизация государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа допускается лишь по таким договорам, которые заключены до вступления в силу Закона РФ от 03.07.91 N 1531-1 О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. Следовательно, суд обоснованно признал договор аренды с правом выкупа от 26.07.2000 ничтожной сделкой как противоречащий законодательству о приватизации.
Правомерно судебными актами признана неосновательной ссылка ответчика на возможность согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации признания договора недействительным лишь в части права арендатора на выкуп имущества, поскольку сделка была направлена на отчуждение имущества.
Таким образом, муниципальное имущество было передано ответчику по ничтожной сделке и в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату собственнику в порядке применения последствий недействительности сделки.
Учитывая сказанное, можно сделать следующий вывод, подтвержденный арбитражной практикой. Договоры аренды государственной и муниципальной недвижимости, заключенные с 4 июля 1991 года по настоящее время, ничтожны как противоречащие законодательству о приватизации, если в договоре установлено право на выкуп арендованной недвижимости.
Исключением являются договоры аренды с правом выкупа, заключенные в период с 4 июля 1991 года по 25 апреля 2002 года на торгах. Практикующим юристам полезно знать описанный факт, а также то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе и согласно пункту 1 статьи 181 ГК в течение 3 лет со дня, когда началось исполнение.
Расширение способов приватизации и субъектного состава приватизации законодательством субъектов РФ
Теперь давайте разберемся с последствиями расширения способов приватизации и последствиями расширения круга субъектов, которым позволялось выкупать арендованную недвижимость.
В связи с вступлением в силу части второй ГК РФ и принятием Постановления Московской городской Думы от 20 сентября 1995 года N 61 Об утверждении и введении в действие Программы приватизации государственной и муниципальной собственности в Москве Московская городская Дума 2 октября 1996 г. приняла Постановление N 85 Об утверждении и введении в действие Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы (с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Московской городской Думы от 17.12.1997 N 92), которым было утверждено Положение о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы.
В п. 1.5 этого Положения предусмотрено, что объектами продажи могут быть сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды:
- в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности;
- в результате аукционной или конкурсной продажи прав аренды;
- в силу заключенных ранее договоров аренды.
Абзац 3 п. 1.5 дает возможность арендатору приобрести государственную недвижимость без подтверждения наличия у него права на выкуп арендованной недвижимости. Налицо расширительное толкование федеральных норм законодательства о приватизации.
Согласно п. 4 Положения покупателями объектов нежилого фонда могут быть физические и юридические лица, признаваемые покупателями в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в том числе:
- арендаторы, получившие права аренды и последующего выкупа недвижимости в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности;
- арендаторы, победившие на конкурсе или аукционе по продаже прав аренды;
- арендаторы, получившие права аренды на основании ранее заключенных договоров аренды;
- товарищества собственников жилья и (или) ЖСК в отношении объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в комплексы недвижимого имущества (кондоминиумы).
Напомню субъектный состав, установленный в федеральном законодательстве о приватизации.
Согласно статье 26 Федерального закона N 123-ФЗ выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу Закона Российской Федерации от 03.07.1991 N 1531-1 О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ в других случаях арендатор государственного и муниципального имущества может приобрести такое имущество в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.
Согласно пункту 4.5 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535, право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют:
- лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия;
- акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения;
- арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу.
Таким образом, дефисом третьим п. 4 Московского положения опять установлено расширительное толкование норм федерального законодательства о приватизации, при котором все арендаторы, получившие права аренды на основании ранее заключенных договоров аренды, могут приватизировать муниципальную недвижимость.
По этому поводу в Мосгорсуд обратился прокурор г. Москвы о признании недействительными п. 1.5 и п. 4 Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории г. Москвы, утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 2 октября 1996 г. N 85.
Заявление прокурора о признании недействительным дефиса 3 п. 1.5 указанного Положения, которым к объектам продажи отнесены сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды, в том числе в силу заключенных ранее договоров, мотивировано тем, что этот пункт Положения противоречит пункту 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.93 N 2284, и разделу 4 (п. 4.5) Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.94 N 1535.
Данная норма, по мнению прокурора, является незаконной, поскольку не могут быть объектами приватизации сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды, в том числе в силу заключенных ранее договоров.
По мнению прокурора, дефисом 3 п. 4 Положения расширен перечень лиц, которые имеют право на приобретение в собственность сданных в аренду нежилых помещений. При этом прокурор ссылается на Указ Президента РФ от 22 июля 1994 года N 1535 Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, которым утверждены Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, устанавливающие цели и порядок применения положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.
Дело дошло до Президиума Верховного Суда РФ (Постановление от 14 мая 2003 г. N 18пв-03пр), который не нашел оснований для отмены судебных постановлений и сделал вывод о том, что
нет оснований полагать, что московский законодатель расширил перечень лиц, которые имеют право на приобретение в собственность сданных в аренду нежилых помещений.
Доводы прокурора в протесте о том, что имеют место случаи неправильного применения оспариваемых пунктов Положения, а также необоснованной передачи в собственность государственного имущества, не могут служить основанием к отмене оспариваемого нормативного правового акта. Если такие нарушения имеют место, то они подлежат устранению в каждом конкретном случае способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены судебных постановлений в порядке надзора по доводам протеста не имеется.
Данный вывод противоречит позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС от 2 марта 2004 года N 13238/03.
Закрытое акционерное общество (далее - АО) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным отказа Москомрегистрации в регистрации права собственности заявителя на нежилое помещение и об обязании Москомрегистрации осуществить регистрацию.
Требования мотивированы тем, что АО по договору купли-продажи, заключенному со Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы, приобрело в собственность указанное нежилое помещение и вместе с продавцом подало в Москомрегистрацию заявление о регистрации права покупателя на это помещение. Однако учреждение отказало в регистрации на том основании, что покупатель не подтвердил наличия у него права на выкуп арендованного помещения.
Заявленные требования удовлетворены. Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменений.
В заявлении в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов Москомрегистрация ссылается на то, что продажа акционерному обществу государственного имущества города Москвы в частную собственность была возможна только способом, предусмотренным законодательством о приватизации. Спорное же помещение продано без проведения аукциона или конкурса. В силу законодательства о приватизации договор аренды от 26.06.1997 не давал акционерному обществу права на выкуп помещения.
Поэтому договор купли-продажи как ничтожная сделка не может служить основанием для возникновения у покупателя права собственности.
Постановлением Президиума ВАС все судебные акты отменены и сделан вывод о том, что Москомрегистрация правомерно расценила договор купли-продажи, заключенный предприятием с акционерным обществом, как ничтожную сделку, не порождающую каких-либо прав, кроме обязанности вернуть полученное по сделке, и обоснованно отказала в регистрации права собственности акционерного общества на нежилое помещение.
Позиция Президиума заключается в следующем:
Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ распространяется на приватизацию имущества Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (статья 2). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации должны ему соответствовать.
Статья 16 Федерального закона определяет исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества и не предусматривает установления субъектами Российской Федерации иных способов.
Согласно статье 26 указанного Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу Закона Российской Федерации от 03.07.1991 N 1531-1 О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.
Договор аренды спорного помещения с акционерным обществом был заключен 26.06.1997.
В силу пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ в других случаях арендатор государственного и муниципального имущества может приобрести такое имущество в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.
Согласно пункту 4.5 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535, право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют: 1) лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия; 2) акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения; 3) арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу.
Как установлено судом, акционерное общество не относится к перечисленным арендаторам и права на выкуп арендуемого помещения по договору аренды не имеет.
Не могло служить основанием для признания недействительным отказа Москомрегистрации и то обстоятельство, что распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 08.10.2001 N 4200-р, которым акционерному обществу предоставлено право выкупа, не оспорено в установленном порядке и не признано судом недействительным.
По смыслу разъяснения, содержащегося в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав, суд вправе отказать в защите права собственности, основанного на акте государственного органа, противоречащего законодательству, независимо от того, предъявлялось ли требование о признании такого акта недействительным.
Надо сказать, что Федеральным арбитражным судом Московского округа еще в начале 2002 года п. 4 разд. 2 Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории г. Москвы, утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 02.10.96 N 85, признавался не соответствующим законодательству о приватизации, в частности ст.
26 ФЗ о приватизации (Постановление ФАС Московского округа от 17.04.2002 N КГ-А40/2143-02).
