ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В ходе судебного разбирательства установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании части второй статьи 622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь период просрочки возврата имущества.
В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что статья 622 Кодекса не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.
В силу указанной нормы в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию, независимо от основания его возникновения.
Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.
Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений статьи 395 Кодекса, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.
Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.
Кроме того, суд отметил, что норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ О ПРАВАХ И ОБЯЗАННОСТЯХ СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Аренда недвижимости в целях осуществления предпринимательской деятельности актуальна сегодня для широкого круга индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих хозяйственную деятельность. Практической целью настоящей главы является выявление наиболее частых споров, касающихся реализации прав и исполнения обязанностей сторонами договора аренды недвижимости.
В настоящей главе рассмотрены споры, связанные с обнаружением недостатков переданного объекта недвижимости, получением согласия на сделки с арендованным объектом, изменением сторон договора, реализацией преимущественного права. Речь также будет идти о праве выкупа арендованной недвижимости и соотношении гражданского законодательства с законодательством о приватизации, регулирующих данный аспект отношений сторон договора аренды.
Права арендатора при передаче ему объекта недвижимости с недостатками или обнаружении недостатков в процессе эксплуатации
По общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ (пункт 1 статьи 612), арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор обладает следующими правами, которые может реализовать по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Наиболее часто в сравнении с другими перечисленными правами арендатор использует право непосредственного удержания из арендной платы суммы понесенных им расходов на устранение недостатков, предварительно известив об этом арендодателя.
К сожалению, статья 612 ГК РФ ничего не говорит о необходимости получения согласия арендодателя на реализацию указанных прав арендатора, что порождает частые споры о законности действий арендатора. Одним из примеров является Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 1577/03.
Разрешаемый Президиумом ВАС спор имеет практический интерес тем, что отвечает на два важных практических вопроса: Какой алгоритм действий арендатора при реализации своих прав, предусмотренных статьей 612 ГК РФ, признается правомерным судебными инстанциями?
Нужно ли арендатору получать согласие арендодателя на применение своих прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ?
Для разрешения данных вопросов обратимся к материалам дела. Между арендодателем и арендатором при участии и с согласия Минимущества России заключен долгосрочный договор аренды нежилых помещений. При передаче арендатору помещения его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.
После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом договора аренды, произвел обследование технического состояния коммуникаций арендованных помещений.
Проверка производилась с участием представителя арендодателя, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания. Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 при обнаружении таких недостатков арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, что он и сделал.
Собственник Минимущество РФ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками. Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.
Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором. По мере приемки выполненных работ арендатор направлял предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.
Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал произведенное обществом удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить арендуемые помещения.
Суды апелляционной и кассационной инстанций отменили решение суда первой инстанции, ссылаясь на отсутствие согласия истца и арендодателя на устранение недостатков арендованного имущества и удержание израсходованных на это средств из арендных платежей, поскольку в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право на удержание суммы понесенных расходов на устранение данных недостатков возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.
Президиум считает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе, так как постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, а именно из ст. 612 не следует, что согласие требуется (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 1577/03). Таким образом, алгоритм поведения арендатора при обнаружении недостатков полученного в аренду помещения и реализации своих прав, предусмотренных статьей 612 ГК РФ, можно свести к следующим действиям: 1) обследование технического состояния арендованных помещений с участием представителя арендодателя и составление акта о выявленных недостатках;
2) письменное уведомление собственника (арендодателя) о недостатках с приложением акта технического состояния объекта аренды с указанием ориентировочной стоимости ремонта имущества. В уведомлении желательно сформулировать намерение арендатора, предусмотренное статьей 612 ГК РФ;
3) направление арендодателю письменного подтверждения выполненных работ (акты к договорам подряда) и копий финансовых документов об оплате;
4) удержание суммы понесенных арендатором расходов на устранение недостатков помещения из арендной платы.
Отвечая на второй из поставленных вопросов относительно необходимости получения согласия арендодателя на реализацию прав арендатора, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, Президиум ВАС определил, что из ст. 612 не следует, что согласие требуется.
Обратим внимание на пункт 2 статьи 612 ГК РФ, в которой определено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Значит ли это, что арендатор лишается прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, если недостатки оговорены арендодателем и отражены в акте приема-передачи?
Прямого ответа судебная практика не дает, однако имеется практика применения статьи 616 ГК РФ, которую, на мой взгляд, можно использовать по аналогии. Статья 616 ГК РФ говорит о следующем: 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обратимся к практике применения указанной статьи. Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.
Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы.
При этом суд апелляционной инстанции указал следующее. Согласно условиям договора арендодатель обязан проводить капитальный ремонт сданного внаем нежилого помещения вместе с капитальным ремонтом всего здания, но срок планового капитального ремонта спорного строения еще не наступил. Арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в случае неотложной необходимости, так как, зная о недостатках переданного в аренду помещения, в частности об аварийном состоянии системы центрального отопления, принял это помещение по акту приема-передачи (об аварийном состоянии системы центрального отопления была сделана отметка в указанном акте).
Тем самым арендатор лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью, на арендодателя.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение первой инстанции, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.
Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранить последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.
Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет.
Вывод, который делает Президиум ВАС, на мой взгляд, можно использовать для применения статьи 612 ГК РФ. Указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
Эта позиция усиливается также соотношением пункта 1 статьи 611 с пунктом 2 статьи 612. Невозможно, с одной стороны, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст.
611), а с другой стороны, не отвечать за оговоренные недостатки, которые мешают использованию помещения по назначению (п. 2 ст. 612).
Здесь явное противоречие.
Права и обязанности арендатора при пользовании объектом недвижимости
В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным объектом недвижимости в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением данного объекта (офис, склад, ресторан и так далее).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Нетрудно заметить, что в данной статье разделяются понятия передачи самого объекта аренды как имущества и передачи права аренды как имущественного права. Полезно знать толкование правил передачи права аренды (имущественного права) Президиумом ВАС, данное в пункте 16 информационного письма N 66.
Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Иных способов передачи права аренды указанная статья не называет. Следовательно, нельзя передать право аренды посредством сделки уступки права аренды, что часто встречается в арбитражной практике.
Примером этого является следующий спор.
Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК РФ.
При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло чистое право аренды, не обремененное никакими обязательствами.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК Российской Федерации, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям:
Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.
В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).
Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).
Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.
Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, уступка права аренды с использованием правил об уступке права требования противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, в котором такой способ передачи права аренды не предусмотрен.
Однако некоторые кассационные инстанции округов делают выводы, противоречащие позиции Президиума ВАС. В частности в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2004 N А56-1012/03 указано, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
То есть соглашение о перенайме по договору аренды должно быть заключено с соблюдением норм Гражданского кодекса РФ об уступке требования и о переводе долга, а также должно соответствовать форме самого договора аренды: если последний должен быть зарегистрирован, соглашение также должно пройти государственную регистрацию.
Однако, как мы увидели из предыдущего спора, в регистрации будет отказано, что в свою очередь будет поддержано Президиумом ВАС (п. 16 информационного письма N 66).
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что все права арендатора осуществляются с согласия арендодателя.
Является ли получение согласия арендодателя на указанные сделки императивной нормой, которая не позволяет установить в договоре аренды недвижимости так называемое генеральное согласие? Иначе говоря, необходимо ли получать согласие в каждом случае, когда арендатор хочет воспользоваться своими правами в соответствии со статьей 615 ГК РФ или возможно зафиксировать такое согласие при подписании договора аренды?
