d9e5a92d

ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ


По ходу дела Президиум Верховного Суда РФ (Постановление от 14 мая 2003 г. N 18пв-03пр) истолковал абзац 2 п. 4.5 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535.
Согласно п. 4.5 Основных положений право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется:
физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего. Суд пришел к выводу о том, что пунктом 4.5 право на приобретение в собственность сданных в аренду помещений предоставляется лицам, ставшим собственниками приватизированных предприятий, то есть любому собственнику приватизированного предприятия вне зависимости от того, приобрел ли он это предприятие непосредственно в процессе приватизации или путем вторичной продажи-покупки уже приватизированного предприятия. При этом не требуется участия покупателя в конкурсе.
Данный вывод противоречит подходу Президиума ВАС, который определен в п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации, содержащегося в информационном письме N 60 от 21.02.2001, в котором сказано следующее:
До заключения договора купли-продажи нежилое помещение находилось в аренде у товарищества на основании договора, заключенного между ним и комитетом по управлению имуществом. Материалы дела содержат доказательства того, что товарищество не было создано в порядке приватизации имущества магазина, помещение которого является предметом договора купли-продажи, а получило имущество в качестве взноса в уставный капитал от гражданина, который, в свою очередь, приобрел имущество магазина (без помещения) у акционерного общества, ставшего собственником указанного имущества по результатам конкурса на основании договора купли-продажи. Так как товарищество не было создано в процессе приватизации имущества магазина, то оно могло приобрести арендуемое помещение только на основании конкурса или аукциона. Таким образом, мы столкнулись с противоречием в позициях Президиума Верховного Суда РФ и Президиума Высшего Арбитражного Суда. Сложилась парадоксальная ситуация, когда ничтожными могут быть признаны только сделки, совершенные юридическими лицами, так как они рассматриваются арбитражным судом.

Сделки приватизации коммерческой недвижимости, в которых стороной сделки выступает физическое лицо и которые рассматриваются народными судами, не признаются ничтожными в соответствии с позицией Президиума Верховного Суда РФ.

ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ ОБ ИЗМЕНЕНИИ И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Практика показывает, что часто изменение и расторжение договора аренды является камнем преткновения для сторон договора. Более того, порой для практикующих юристов бывает затруднительным вопрос об алгоритме изменения и расторжения договора, разрешение которого производится в суде и не всегда в пользу истца из-за допущенных им нарушений.

Это связано с тем, что ГК РФ не дает четкого алгоритма расторжения именно договора аренды. В связи с этим стороны должны руководствоваться общими положениями ГК РФ об изменении и расторжении договоров. Практической целью настоящей главы является выявление наиболее частых споров, касающихся изменения и расторжения договора аренды недвижимости, изучение наиболее часто встречающихся в практике оснований расторжения договора аренды недвижимости.
В настоящей главе рассмотрены споры, связанные с определением круга оснований расторжения договора; объясняется судебная и внесудебная процедуры расторжения договора; определяется алгоритм судебной процедуры расторжения договора аренды недвижимости и рассматриваются особенности исков о выселении арендатора с занимаемых площадей.

Процедуры расторжения договора аренды недвижимости


К сожалению, мало у кого из практикующих специалистов, включая юристов, есть четкое понимание в вопросе расторжения договора аренды недвижимости. Поэтому хотелось бы в настоящей главе сделать некоторые разъяснения по этому поводу.


Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает две возможные процедуры расторжения любого договора, включая и договор аренды - судебную и внесудебную процедуры. Это определено статьей 450 ГК РФ. Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Как мы видим, судебная процедура определена пунктом 2, а внесудебная - пунктами 1 и 3 настоящей статьи. Рассмотрим подробнее эти процедуры применительно к договору аренды недвижимости.
Судебная процедура расторжения договора аренды
Частью 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что: Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Обратим внимание на то, что статьей 620 ГК, касающейся прав арендатора по расторжению договора, не предусмотрено аналогичного правила, что является пробелом Кодекса и восполняется действиями арендатора по аналогии с действиями арендодателя, указанными в части 3 статьи 619 ГК. Достаточно ли соблюдения этого правила для расторжения договора аренды недвижимости?
Позиция Президиума ВАС, которая определена пунктом 29 информационного письма N 66, следующая:
По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, из сказанного вытекает, что судебная процедура расторжения договора складывается из трех этапов. Данную процедуру условно можно назвать Правилом трех П, обозначив каждый из этапов его ключевым словом (ПРЕДУПРЕДИТЬ, ПРЕДЛОЖИТЬ, ПОТРЕБОВАТЬ): первый этап - ПРЕДУПРЕДИТЬ письменно арендатора (арендодателя) о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК);
второй этап - ПРЕДЛОЖИТЬ изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 ГК);
третий этап - ПОТРЕБОВАТЬ изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд):
- после получения отказа от расторжения договора;
- в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора. Факт получения предупреждения арендатором - необходимое условие расторжения, что подтверждается Президиумом ВАС в пункте 30 информационного письма N 66.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на часть вторую статьи 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Договором аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.
При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.
Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.
Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.
Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и оставил иск без рассмотрения. Таким образом, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Возможно ли расторжение договора аренды недвижимости, если нарушенные обязательства к моменту рассмотрения дела судом исполнены ответчиком?
Между Агентством (арендодатель), Поликлиникой и ООО Медикал технолоджи фарм компани (арендатор) заключен договор от 27.06.2002 на аренду федерального недвижимого имущества общей площадью 60,2 кв.м со сроком действия до 01.06.2003. Указанное имущество передано ответчику по акту от 05.07.2002.

Дополнительным соглашением от 27.06.2002 к договору срок его действия продлен до 31.12.2006. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту договора арендатор обязан вносить арендную плату в установленный настоящим договором срок.
Предъявляя иск, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, норм статьи 614 ГК РФ и принятых обязательств ООО Медикал технолоджи фарм компани не производило оплату арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность в заявленном размере.
Претензия Агентства от 07.07.2003 N 30-14/3053 об исполнении ответчиком договорных обязательств по оплате арендной платы либо расторжении договора оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения в суд.
Суд, разрешая спор, установил, что к моменту принятия решения по данному делу ООО Медикал технолоджи фарм компани выплатило задолженность и неустойку в заявленном истцом размере, тем самым устранив допущенные нарушения договорных обязательств.
Принимая во внимание, что обстоятельства, послужившие основанием для предъявления иска, устранены, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения с подтверждением содержащихся в нем выводов. Суд указал, что ответчик устранил нарушения договорных обязательств, в связи с чем права истца восстановлены и оснований для расторжения договора не имеется.
На указанные судебные акты истцом подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и постановления в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела. Агентство считает, что невнесение арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, ответчик недобросовестно выполняет свои обязательства по договору, что является безусловным основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Истец указывает, что из-за ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора федеральный бюджет понес убытки, указанное нарушение существенно нарушает права Агентства и Поликлиники.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик указывает, что оплатил требуемую сумму задолженности и неустойки и основания для досрочного расторжения договора отпали.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены вынесенных судебных актов в связи со следующим. Довод Агентства о том, что невнесение ответчиком арендной платы является существенным нарушением условий договора и является безусловным основанием для расторжения договора и выселения ООО Медикал технолоджи фарм компани из занимаемых помещений, подлежит отклонению, как неподтвержденный доказательствами. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
Материалами дела не подтверждается и судом не установлено, что несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей повлекло для истца какой-либо ущерб.
Ссылка истца на причинение убытков федеральному бюджету на заявленную сумму иска также не подтверждена соответствующими доказательствами. Кроме того, задолженность и неустойка выплачены ответчиком.
При таких обстоятельствах оснований к отмене решения и постановления не имеется. Нормы материального и процессуального права применены правильно (Постановление ФАС МО от 06.04.04 N КГ-А40/2122-04). Внесудебная процедура расторжения договора аренды
Как уже было сказано, внесудебная процедура расторжения договора аренды предусмотрена пунктом 1 статьи 450 ГК (соглашение сторон) и пунктом 3 статьи 450 ГК (односторонний отказ от исполнения договора).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК).
При этом соответствующего решения суда не требуется, что подтверждается арбитражной практикой (пункт 27 информационного письма N 66).
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать. В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.
Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.
Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил. Таким образом, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя и арендатора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором или арендодателем того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Могут ли стороны договора аренды предусмотреть односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований (нарушений условий договора)?
Ответа на этот вопрос арбитражная практика не дает. По мнению автора, формулировка пункта 3 статьи 450 ГК, в которой нет такого запрета, позволяет ответить на этот вопрос положительно.

Однако стороны крайне редко прибегают к установлению такого условия в договоре, так как данное условие чаще всего не отвечает интересам той или иной стороны договора аренды недвижимости.
Пункт 2 статьи 610 ГК также предусматривает односторонний отказ от исполнения договора.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК). Таким образом, ГК РФ предусматривает четыре варианта преодоления судебной процедуры расторжения договора аренды: - подписать соглашение о расторжении договора аренды;
- предусмотреть в договоре основания одностороннего отказа от исполнения договора;
- предусмотреть в договоре односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований;
- заключить договор на неопределенный срок. Какой документ может подтвердить момент расторжения договора при внесудебной процедуре его расторжения?
В практике применяются заказные письма с уведомлением, передача уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора под расписку (на входящий номер). Судебная практика поддержала также вариант телеграммы.
Общество, являющееся собственником помещений общей площадью 713,5 кв. метров в здании, расположенном по адресу: Москва, Зеленоград, корпус 360, предоставило его в пользование банку согласно заключенному сторонами договору аренды от 01.01.2002 N 2. Пунктом 4.1 договора срок его действия определен до 30.04.2002. По истечении этого срока договор считается возобновленным согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Телеграммой от 16.07.2002 общество уведомило банк о прекращении арендных отношений в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 названного Кодекса, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие с 16.10.2002. Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2003 по другому делу (N А40-241/03-77-2), которым удовлетворены требования общества к банку об обязании последнего освободить спорное помещение и о взыскании арендной платы за пользование помещением в период с августа 2002 по январь 2003 года включительно.
По настоящему спору истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, которое определено как доход, полученный ответчиком посредством экономии арендной платы за пользование помещением в период с 16.10.2002 по 21.10.2003. При этом расчет суммы иска произведен истцом исходя из среднерыночных ставок арендной платы и без учета сумм, взысканных по ранее рассмотренному делу (N А40-241/03-77-2).
Согласно абзацу второму статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В рассматриваемом случае правоотношения сторон урегулированы нормами обязательственного права, поэтому требования истца о применении норм законодательства о неосновательном обогащении неправомерны.
Поскольку оспариваемые судебные акты не нарушают единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, оснований для их отмены в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется (Постановление ПВАС от 29.06.04 N 3771/04). Практика показывает, что при одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимости арендатор не сразу покидает занимаемое помещение. В этой связи в договоре вместе с односторонним отказом от его исполнения уместно предусмотреть неустойку за несвоевременное освобождение помещения после расторжения договора аренды.

Основания расторжения договора аренды недвижимости


В ГК РФ основаниям расторжения договора аренды посвящено две статьи:
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:



Содержание раздела