Изменение порядка представления документов
Сейчас во всех случаях, будь то регистрация перехода права на объект недвижимости по сделке купли-продажи или обременение в виде аренды, требуется регистрация ранее возникшего права. Такая регистрация должна быть проведена учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции) бесплатно, если объект отчуждается (продается), и с взиманием 50% от платы, установленной субъектом РФ, если регистрируется сделка, не связанная с переходом права на это имущество или иное ограничение (обременение). При этом заявление на регистрацию ранее возникшего права и сделки и (или) перехода права должно быть представлено в учреждение юстиции одновременно.
Все регистрационные действия (при условии, что нет оснований для приостановления или отказа в регистрации) осуществляются в пределах общего месячного срока регистрации (п. 2 ст. 6, п. п. 2, 3 ст.
13 Закона).
В случае если требование Закона о регистрации ранее возникшего права не выполнено (правообладатель не представил заявление о государственной регистрации ранее возникшего права и иные необходимые правоустанавливающие документы, свидетельствующие о наличии права), то на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Закона учреждение юстиции обязано отказать в регистрации сделки и (или) перехода права на объект недвижимости.
Итак, отсутствие в Едином государственном реестре прав записи о праве на объект недвижимого имущества, возникшем до 31 января 1998 года, является основанием для отказа в совершении любых регистрационных действий по этому объекту, включая обременение в виде аренды.
Изменение порядка представления документов
Ранее действовавшая редакция Закона позволяла при наличии нотариально удостоверенного договора обратиться за государственной регистрацией сделки и (или) перехода права любой (одной) из сторон договора. В настоящее время это положение не действует, и независимо от формы договора (нотариальная или простая письменная) государственная регистрация сделки, включая договор аренды и (или) переход права, будет осуществляться только при наличии заявления всех сторон договора (п.
1 ст. 16 Закона).
Это изменение в основном касается сделок с объектами жилого фонда, совершаемых гражданами, поскольку именно граждане предпочитали оформлять договор в нотариальной форме, а не в простой письменной, не в последнюю очередь из-за того, что такая форма договора упрощала обращение в учреждение юстиции и позволяла осуществить регистрацию сделки и регистрацию перехода права по заявлению покупателя (продавец в учреждение юстиции не обращался). Следует заметить, что п. 1 ст. 16 Закона не применяется к таким сделкам, как аренда и ипотека, поскольку в данном случае приоритет имеют специальные нормы (ст. ст.
26, 29 Закона), регулирующие вопрос обращения за государственной регистрацией.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Нельзя не обратить внимание на требование к доверенности, представляемой лицом, уполномоченным правообладателем или стороной договора на представление заявления и необходимых для регистрации документов в учреждение юстиции. Такая доверенность должна быть удостоверена нотариально.
Представление нотариальной доверенности не требуется, если в соответствии с требованиями действующего законодательства полномочия лица действовать от имени правообладателя или стороны договора основаны на положениях закона. Например, интересы юридического лица представляет его руководитель, действующий в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п.
1 ст. 53 ГК РФ).
При несоблюдении требований, установленных п. 1 ст. 16 Закона, на основании абзаца 3 п. 1 ст.
20 Закона в регистрации права может быть отказано в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо.
Изменение требований к документам, представляемым на государственную регистрацию
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 Закона), и документ об оплате регистрации (п. 4 ст.
16 Закона).
Документы, необходимые для проведения государственной регистрации, можно разделить на три группы:
1) документы о субъекте права. Здесь изменения претерпела ст. 16 Закона.
Пункт 4 дополнен абзацем следующего содержания: Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.
Предполагается, что предоставление нотариальных копий, а не подлинников учредительных документов существенно упростит прием документов на государственную регистрацию;
2) документы об объекте права. Для регистрации прав на здания, сооружения, нежилое помещение - технический план БТИ. Для регистрации права на земельный участок - кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следует обратить внимание на то, что если Закон в старой редакции позволял осуществить государственную регистрацию прав на землю при наличии любого плана земельного участка, не только кадастрового, то новая редакция Закона содержит требование обязательного предоставления именно кадастрового плана земельного участка (п.
4 ст. 18 Закона).
При этом если кадастровый план земельного участка ранее уже предоставлялся в учреждение юстиции, например при регистрации права, и был помещен в дело правоустанавливающих документов по данному земельному участку, то предоставления кадастрового плана повторно, например при регистрации сделки или перехода права, не требуется (п. 1 ст. 17 Закона). Исключение из этого правила составляет регистрация договора аренды земельного участка (п.
2 ст. 26 Закона). При регистрации такого договора кадастровый план земельного участка прилагается к договору;
3) документы, являющиеся основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст.
17 Закона).
По общему правилу документы представляются в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Однако изменения, внесенные в п. 5 ст.
18 Закона, к ряду документов предъявляют иные требования.
Так, необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона, на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю - физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
Непредставление документов, необходимых в соответствии с требованиями Закона для государственной регистрации прав, является самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации (абзац 10 п. 1 ст. 20 Закона).
Изменения, касающиеся предоставления сведений об объекте недвижимости
Дополнен пункт 2 ст. 7 Закона: В случае если Единый государственный реестр прав ведется на магнитном носителе, сведения, подлежащие предоставлению любому лицу в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, предоставляются не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения за такими сведениями, а не в течение пяти рабочих дней как было ранее.
Также расширены возможности получения информации из реестра прав. Теперь согласно п. 6 ст. 7 Закона органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, имеют право предоставлять статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, любому заинтересованному лицу, включая:
- информацию об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период;
- обобщенную информацию о субъектах таких сделок без идентифицирующих конкретное лицо сведений или об объектах таких сделок;
- информацию о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество и другую подобную информацию.
С 1 января 2005 года судебные органы в трехдневный срок обязаны направлять в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество.
Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без уплаты государственной пошлины.
Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее чем пять рабочих дней со дня государственной регистрации ограничения права обязан в письменной форме уведомить правообладателя о проведении государственной регистрации с указанием основания для государственной регистрации ограничения права.
Теперь ответим на некоторые практические вопросы, наиболее часто встречающиеся в арбитражной практике.
Являлась ли регистрация договоров аренды недвижимости, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса РФ?
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых он был выселен арендодателем.
Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Суд отметил:
Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.
Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК (пункт 2 информационного письма N 59).
Таким образом, регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК (договор нельзя считать незаключенным).
Должны ли регистрироваться изменения зарегистрированного договора аренды, а также изменения к договору сроком более одного года, заключенному до введения в действие Закона о регистрации и не требующему государственной регистрации?
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что:
согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, то есть в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора.
Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации. Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (пункт 9 информационного письма N 59).
Таким образом, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку судом установлено, что при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения, то в случае если долгосрочное обременение не подлежало государственной регистрации до 31 января 1998 года, его изменение потребует регистрации этого обременения.
Подлежит ли государственной регистрации соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации?
Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании арендной платы по договору аренды здания. Акционерное общество заявило, что оно является ненадлежащим ответчиком по данному иску.
Договор аренды прекратился в связи с окончанием срока аренды, и с согласия истца долг акционерного общества по оплате арендной платы был переведен на нового арендатора здания, что подтверждается соглашением о переводе долга.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК к форме перевода долга соответственно применяются требования, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК. В частности, в силу пункта 2 статьи 389 ГК уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды.
Поскольку соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, оно в силу пункта 3 статьи 433 ГК считается незаключенным (пункт 12 информационного письма N 59).
Таким образом, соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.
Подлежит ли государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, подлежащий государственной регистрации?
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным.
Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, так как основываются на незаключенном предварительном договоре. Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации (пункт 14 информационного письма N 59).
Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
