Целевое использование земельного участка
В то же время, как следует из решения и постановления суда, само целевое использование земельного участка - под размещение автостоянки - ОАО Автобемби не нарушено. На участке находится стоянка легковых автомобилей.
В связи с этим в действиях ОАО Автобемби отсутствует событие административного правонарушения, предусмотренное ст. 8.8 КоАП РФ.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 30.7 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении подлежит отмене, в том числе при отсутствии события административного правонарушения (Постановление ФАС МО от 10.12.03 N КА-А40/9842-03).
Следующее дело.
Московский технический университет (МТУ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании постановления Москомзема, касающегося привлечения к административной ответственности на основании статей 7.10, 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП).
Решением в удовлетворении требования заявителя отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Законность решения и постановления проверена арбитражным судом кассационной инстанции. Установлено следующее.
Постановлением Москомзема от 17.06.03 Московский государственный институт радиотехники, электроники и автоматики (технический университет) привлечен к административной ответственности на основании статей 7.10 и 8.8 КоАП, соответственно, за самовольную переуступку права пользования землей и использование земель не по целевому назначению.
Для завершения строительства комплекса зданий и последующей их эксплуатации Московскому техническому университету распоряжением префекта Западного административного округа города Москвы передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 35,7821 кв. м.
На части этого земельного участка площадью 195 кв. метров размещены шиномонтаж, контейнеры, летнее кафе, принадлежащие третьему лицу, что подтверждается материалами дела и заявителем не отрицалось. Основанием для занятия названного земельного участка послужили договоры на аренду нежилых помещений, заключенные между третьим лицом и МТУ, которые не были согласованы с Москомземом, что влечет за собой ответственность, предусмотренную статьей 7.10 КоАП. Поскольку земельный участок площадью 195 кв. метров на момент проверки использовался не в целях завершения строительства комплекса зданий института и дальнейшей их эксплуатации, в действиях МТУ содержатся признаки административного правонарушения, предусмотренного статьей 8.8 КоАП.
Таким образом, законные основания для привлечения технического университета к административной ответственности на основании статей 7.10, 8.8 КоАП имелись.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил: решение, постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, а кассационную жалобу МТУ - без удовлетворения (Постановление ФАС МО от 11.02.04 N КА-А40/195-04).
Вот почему при таком количестве санкций собственник здания (арендодатель), помещения, находящегося на земельном участке, принадлежащем государству, часто задумывается о том, как бы избежать оформления своих отношений с собственником земли, то есть постараться уйти от договора аренды и приобрести земельный участок в собственность, если собственник один, или в общую долевую собственность, если собственников несколько.
Проблема четвертая. Попытка контролирующих органов (государственных земельных инспекций) заставить арендатора здания заключить договор аренды земельного участка.
Так, в Постановлении ФАС МО от 13.01.2004 N КА-А40/10776-03 речь идет об арендаторе, которому Департамент имущества г. Москвы передал здание в аренду, а Москомзем применил санкцию ст. 7.1 КоАП, считая, что арендатор здания обязан заключить договор аренды земельного участка. Выводы первой и апелляционной инстанций следующие:
С момента заключения договора аренды здания у Общества возникло только право на владение и пользование соответствующим земельным участком, которое должно быть реализовано посредством заключения Обществом договора аренды земельного участка. Отсутствие такого договора свидетельствует о наличии события административного правонарушения.
Вина Общества в совершении административного правонарушения заключается в том, что им не были приняты меры, направленные на оформление в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.
Однако, делает вывод уже кассационная инстанция, арбитражным судом не учтено, что в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Обществом, как установлено арбитражным судом, используется та часть земельного участка, которая занята зданием.
Договором аренды арендодателем, являющимся собственником земельного участка, передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок не определено.
Условия об аренде земельного участка в данном случае производны от права на арендуемое здание. Таким образом, арбитражный суд при толковании п. 2 ст. 652 ГК РФ отметил, что в случае, когда арендодатель здания является собственником земельного участка (в данном случае собственник - государство), то договор аренды земельного участка не заключается, если договором аренды здания не определено передаваемое арендатору право на земельный участок. Здесь предполагается, что Департамент имущества г. Москвы, который передал здание в аренду, не имеет договора аренды земельного участка, так как арендовать землю у себя самого государство не может.
В связи с этим напрашивается интересный вывод. Если государственное унитарное предприятие (ГУП) не имеет договора аренды земельного участка и в то же время является арендодателем здания, то арендатора здания также нельзя обязать заключать договор аренды земельного участка под арендованной недвижимостью, так как земля, переданная ГУПу государством в хозяйственное ведение, является государственной собственностью и собственники земли и здания совпадают.
ПРИЛОЖЕНИЕ
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (статьи 271, 450, 606 - 625, 650 - 655).
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (статьи 7.1, 7.10, 8.8).
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статьи 1 - 25.1, 26 - 33).
Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 (ред. от 24.12.2004) Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.
Письмо Москомрегистрации от 30.04.1999 N 99/47-3541-МКР О государственной регистрации договоров аренды на нежилые помещения.
Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества СЭВЭНТ на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.02.2001 N 60 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства.
Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99.
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02 по делу N А41-К1-8587/02.
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03.
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1971/03.
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 11224/02.
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 12168/02.
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2003 N 3343/03 по делу N А40-14236/02-12-75.
Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2004 N 13238/03.
Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2004 N 3771/04.
Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 14.05.2003 N 18пв-03пр.
Определение Верховного Суда РФ от 18.06.2002 N 5-Г02-71.
Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2000 N КГ-А40/4017-99.
Постановление ФАС Московского округа от 17.04.2002 N КГ-А40/2143-02.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.12.2002 N Ф03-А51/02-1/2441.
Постановление ФАС Московского округа от 11.03.2003 N КГ-А40/767-03.
Постановление ФАС Московского округа от 02.12.2003 N КГ-А41/8751-03.
Постановление ФАС Московского округа от 08.12.2003 N КГ-А40/9760-03.
Постановление ФАС Московского округа от 10.12.2003 N КА-А40/9842-03.
Постановление ФАС Московского округа от 17.12.2003 N КГ-А40/10041-03.
Постановление ФАС Московского округа от 13.01.2004 N КА-А40/10776-03.
Постановление ФАС Московского округа от 15.01.2004 N КГ-А40/10782-03.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2004 N А56-1012/03.
Постановление ФАС Московского округа от 11.02.2004 N КА-А40/195-04.
Постановление ФАС Московского округа от 06.04.2004 N КГ-А40/2122-04.
Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2004 N КА-А41/2836-04.
Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2004 N КА-А40/3986-04.
Постановление ФАС Московского округа от 13.08.2004 N КГ-А40/2857-04.
Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2004 N КГ-А40/6926-04.
Закон г. Москвы от 16.07.1997 N 34 (ред. от 11.06.2003) Об основах платного землепользования в городе Москве (статьи 1 - 2, 4 - 7, 10, 14).
Закон г. Москвы от 14.05.2003 N 27 О землепользовании и застройке в городе Москве (статьи 5, 6, 36 - 46).
Распоряжение мэра Москвы от 25.09.1998 N 980-РМ Об арендной плате за землю в городе Москве (приложения 1, 4 - 6).
Распоряжение мэра Москвы от 02.04.1999 N 285-РМ Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года (пункты 1 - 5 и приложение 1).
Распоряжение мэра Москвы от 26.12.2001 N 1159-РМ О ставках арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (приложение).
