Ашихмин И.Н. - Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров
Ашихмин Игорь Михайлович - кандидат юридических наук, практикующий юрист в области коммерческой недвижимости. Партнер Экспертно-консультационного бюро Столица.
Начальник отдела юридического сопровождения сделок с недвижимостью MAXWELL capital group, автор публикаций и программ практических семинаров в области недвижимости, таможни. Имеет опыт арбитражной практики по разрешению споров, связанных с недвижимостью в городе Москве и регионах Российской Федерации.
ВВЕДЕНИЕ
Сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, составляют значительную и, пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначностью в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.
Несмотря на принадлежность российской правовой системы к романо-германской правовой семье, растет значение судебного прецедента, который заполняет пробелы законодательства, а именно Гражданского кодекса РФ. Отрицательным последствием этого является прогрессирующая нестабильность судебной практики.
Уже стали привычными противоречия в решениях кассационных инстанций разных судебных округов. При этом обобщение судебной практики Президиумом Высшего Арбитражного Суда происходит крайне медленно.
При таких обстоятельствах становится важным не просто знание материалов судебной практики, среди которых центральное место в отношении аренды занимают:
- Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66;
- Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59;
- отдельные постановления Президиума ВАС РФ и федеральных арбитражных судов округов, их анализ и обобщение для практического применения.
Перед вами книга, в которой сделана попытка проанализировать и систематизировать арбитражную практику в области аренды недвижимости. Цели, которые ставил перед собой автор - это:
во-первых, систематизировать материалы различных судебных инстанций в области аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и их частей;
во-вторых, провести сравнительный анализ арбитражной практики при разрешении наиболее частых споров;
в-третьих, определиться в толковании арбитражными судами тех или иных правил поведения, касающихся аренды недвижимости, установленных законодательством неоднозначно и вызывающих постоянные споры;
в-четвертых, сделать практические выводы, полезные для сторон договора аренды недвижимости.
В достижении этих целей автор пришел к следующим умозаключениям, которые вы найдете на страницах данного издания.
Во-первых, для всех понятно, что практика арбитражных судов в разрешении тех или иных споров должна стремиться к однозначности толкования норм права. Однако автором замечено, что федеральные арбитражные суды округов часто меняют уже устоявшиеся подходы к разрешению споров, при этом не в лучшую сторону.
При анализе арбитражной практики можно часто столкнуться с разными решениями одного и того же федерального арбитражного суда по одному и тому же спору с разницей в несколько лет.
Во-вторых, стали нормой противоречия позиции Федеральных арбитражных судов (ФАС) позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда (ПВАС), о которых также пойдет речь.
В-третьих, нормы ГК РФ об аренде не отвечают сегодняшним потребностям сторон этой сделки, и создавшийся при этом законодательный вакуум успешно заполняет арбитражная практика, развивая роль судебного прецедента в решении споров.
В-четвертых, настал момент, когда без знания судебных прецедентов успешный бизнес в области арендных отношений невозможен.
Девиз книги: Меньше теории - больше практики.
Материал подан путем формулирования конкретных вопросов и ответов на них, взятых из арбитражной практики.
Выводы автора подкрепляются выдержками из постановлений ПВАС и ФАС округов, которые выделены курсивом *. Подробно с материалом судебного постановления можно познакомиться в приложении, в котором помещены все судебные решения, на которые ссылается автор в тексте книги, и некоторые полезные нормативно-правовые акты, связанные с арендными отношениями (не приводятся).
--------------------------------
* Курсив не приводится. Данный труд можно с уверенностью назвать практическим пособием для арендодателя и арендатора, который должен помочь и тем и другим разговаривать на одном, близком к юридическому, языке. Данная работа будет способствовать открытию сторонами договора аренды недвижимости мира судебного прецедента - того, что, к сожалению, не прочитаешь в статье закона, а если и прочитаешь, то однозначно не истолкуешь.
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Определение существенных условий договора является важным элементом любой гражданско-правовой сделки, и конечно же договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Это тот вопрос, по которому стороны, садясь за стол переговоров, должны прийти к согласию и без разрешения которого невозможно приступать к формально-юридическому закреплению достигнутых соглашений на бумаге.
К сожалению, глава 34 ГК РФ, посвященная аренде, не содержит статьи, которая бы определяла перечень существенных условий договоров данного вида. Этот перечень вытекает из нескольких статей указанной главы.
Вместе с тем общие положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора (статья 432) определяют, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В настоящей главе автором определены существенные условия договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, которые названы в законе и необходимы для договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Несогласованность существенных условий часто приводит к спорам, которые разрешаются арбитражными судами.
Речь пойдет о предмете, сроке договора, порядке передачи объекта аренды и размере арендной платы. Также здесь вы найдете наиболее интересные споры, связанные с толкованием существенных условий, и практику разрешения этих споров в арбитражных судах.
Предмет договора
В практике довольно часто приходится сталкиваться со спорами, в результате разрешения которых арбитражные суды приходят к выводу, что в договоре аренды не определен предмет арендных отношений, ссылаясь на п. 1 ст. 432 и п. 3 ст.
607 ГК РФ.
Напомню содержание этих пунктов:
Ст. 432. Основные положения о заключении договора
1 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как видим, пункт 3 статьи 607 ГК РФ не содержит точных и четких предписаний, какие именно данные необходимы для того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Тем самым, как может показаться на первый взгляд, создается возможность произвольного признания договора незаключенным.
Примером такого произвольного толкования понятия определенности объекта аренды является Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа (в дальнейшем - ФАС МО) от 23 апреля 2004 г. N КА-А41/2836-04. Данное судебное разбирательство касалось иска о признании недействительным решения Московской областной регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды.
Судом первой инстанции установлено, что объект аренды указан без достаточной определенности. В договоре предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение, на основании свидетельства, выданного на помещение в доме N 49 по Октябрьскому проспекту, общей площадью 419,3 кв. м, в т.ч. подвал 1276 кв. м.
Мы видим, что информация об объекте аренды перенесена в договор аренды из свидетельства на право собственности. При этом, однако, по утверждению суда кассационной инстанции, не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду.
Довод заявителей относительно того, что впоследствии в регистрационный орган представлялись экспликация и поэтажный план дома, был отклонен.
И далее: пункт 3 ст. 607 ГК РФ требует, чтобы данные, позволяющие определенно установить объект аренды, содержались в договоре аренды.
В спорном случае стороны в договоре аренды недостаточно ясно выразили свою волю относительно того, какие конкретные помещения в доме арендодателем передаются, а арендатором - принимаются. В данном случае отсутствие необходимой информации об объекте аренды в договоре не может восполняться последующим представлением со стороны арендатора документов БТИ.
Суд кассационной инстанции посчитал судебные акты законными и обоснованными. Однако данные выводы противоречат позиции Конституционного Суда РФ (в дальнейшем - КС РФ), изложенной в Определении от 05.07.2001 Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО СЭВЭНТ на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.
КС РФ указал, что правоприменитель, в том числе арбитражный суд, при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя пункт 3 статьи 607 ГК Российской Федерации, связан требованиями статьи 26 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Закон о регистрации) и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Конкретизируя названные требования, статья 26 Закона о регистрации предусматривает, что:
1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, ФАС МО вышел за рамки п. 3 статьи 607 ГК РФ и статьи 26 Закона о регистрации, потребовав указания в предмете договора общей площади дома, в котором находятся арендованные помещения, его этажности, местоположения арендуемых помещений и их конкретизации, а также других данных, позволяющих определенно установить, какая часть дома передается в аренду.
Каковы же данные об объекте недвижимости, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также те документы, из которых вытекают эти данные?
Во-первых, такие данные указаны в свидетельстве на право собственности, а именно: название, площадь, местонахождение. Например: Здание - склад, пристройка к складу, сооружение для производства битума и сухих смесей, 1-этажное, общей площадью 1294 кв.м, инв. N 1800, лит. А, А, а, объект N 2, расположенное там-то.
Дополнительные характеристики здания, сооружения при необходимости можно почерпнуть из технического паспорта здания, сооружения.
Касательно помещения (части помещения), желательно наряду с местонахождением указать общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности по техническому паспорту на здание.
Во-вторых, такие данные определены Законом о регистрации, п. 3 ст. 26 которого требует приложения к договору поэтажных планов здания, сооружения, помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Не помешает и приложенная экспликация.
В-третьих, исходя из существующей практики, к договору полезно приложить техническую документацию на здание, сооружение, помещение, так как при ее отсутствии иногда невозможно определить фактическое состояние названных объектов аренды. Примером этого является Постановление ПВАС от 20 мая 2003 г. N 1577/03, которое будет рассмотрено позже.
Если такой документации нет, то желательно приложить к договору техническое описание объекта аренды, составленное сторонами сделки в произвольной форме. Главная задача, решаемая при этом, - избежать спора относительно состояния объекта аренды в случае изменения этого состояния.
Итак, что же желательно указать в предмете договора аренды здания, сооружения, помещения и какие документы приложить?
1) Информацию из свидетельства на право собственности (без изменений): название, площадь, местонахождение;
2) приложить поэтажный план и экспликацию, на которых обозначить сдаваемые в аренду объекты с указанием размера арендуемой площади;
3) приложить техническую документацию на здание, сооружение, помещение, а при ее отсутствии - техническое описание объекта аренды, составленное сторонами сделки.
Интересен случай, когда ФАС МО посчитал договор аренды незаключенным из-за неопределенности объекта аренды, которая заключалась в несоответствии реальной площади помещения (по техпаспорту БТИ) и площади, указанной в предмете договора (Постановление ФАС МО от 02.12.2003 N КГ-А41/8751-03).
Истец (ОАО Воскресенский смешанный торг) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к КУИ Администрации муниципального образования Воскресенский район (арендодатель) и ООО Магазин Лавка (арендатор) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения площадью 125,4 кв. м в связи с наличием у истца преимущественного права. В иске отказано.
Как установлено судом при рассмотрении дела, между ответчиками подписан оспариваемый договор на нежилое помещение площадью 125,4 кв. м. При этом суд исходил из того, что упомянутый договор не заключен (ст. ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) из-за неопределенности нежилых помещений, так как их общая площадь 368,8 кв. м.
К сожалению, из текста Постановления не ясно, что стороны предусмотрели в договоре. Можно предположить несколько вариантов:
- самый простой - к договору не приложен поэтажный план или на приложенном плане не обозначено (не выделено) помещение размером 125,4 кв.м;
- существует несколько помещений, сумма которых составляет 125,4 кв.м;
- есть одно нежилое помещение названной площади, но имеется еще такое же помещение;
- нет помещения такой площади, которое ограничено на плане стенами, и поэтому стороны имели в виду часть помещения, ничем не ограниченную на плане, то есть помещение, условно выделенное по взаимной договоренности сторон и не имеющее границ на поэтажном плане, составленном органом технической инвентаризации.
Какой из названных вариантов имел в виду суд, говоря о неопределенности помещения, осталось в недрах архива арбитражного суда, но решение суда заставляет задуматься о дальнейшем развитии подходов арбитражных судов к толкованию понятия определенность помещения. Ведь если стороны решили идентифицировать помещение по площади, что является необходимым условием договора аренды недвижимости, то у него должны быть бесспорные границы, определенные органом технической инвентаризации, то есть стены, нанесенные на план. И, следовательно, отсутствие стен может восприниматься как неопределенность объекта аренды.
И тогда под сомнение может быть поставлен такой объект аренды, как часть помещения, если эта часть не имеет границ (стен), определенных техническим планом или определенных сторонами условно на поэтажном плане. Вместе с этим Закон о регистрации называет часть помещения объектом аренды (п. 3 ст.
26).
Ситуация еще больше усложняется, когда необходимо сдать здание склада, не имеющее внутренних стен, по частям. Как необходимо действовать, учитывая то, что складское помещение может быть достаточно высоким (например, более пяти метров) и нарисованные условные границы частей такого помещения могут вызвать споры между арендаторами?
На практике приходилось сталкиваться со сдачей в аренду кубических метров, то есть, можно сказать, воздуха, в котором установлены стеллажи, на которых в свою очередь размещается имущество арендатора. Можно ли говорить об определенности объекта аренды в такой ситуации?
Конечно же нет.
Какой выход? Необходимо заменить аренду недвижимости каким-либо другим договором.
Например, договором хранения или договором аренды оборудования, а именно арендой тех стеллажей, на которых предполагается размещать имущество арендаторов. Представляется, что в таких случаях для избежания споров необходимо сдавать в аренду складское оборудование.
Такой подход можно использовать и для выставочных комплексов.
Хотелось бы остановиться более подробно на таком объекте аренды, как часть помещения. Новаторство законодателя, осуществленное в Законе о регистрации (статья 26), вызывает сомнения относительно определенности такого объекта.
Ведь это объект недвижимости, а недвижимость всегда имеет технические характеристики, зафиксированные в техническом паспорте. Главным элементом помещения как объекта недвижимости, на мой взгляд, является ограничение площади помещения стенами, нанесенными на технический план. С этой точки зрения часть помещения воспринимается как условный объект недвижимости, площадь которого определена сторонами договора при отсутствии плана, составленного государственным органом, призванным вести учет объектов недвижимости. В такой ситуации неминуемы пограничные конфликты, разрешение которых будет осуществляться в судах, и от того, какую позицию займет суд, будет понятна дальнейшая судьба хозяйственного оборота данного объекта аренды.
Практики в этом вопросе пока нет. Будем ждать.
Являются ли помещением (частью помещения) и соответственно объектом аренды такие части здания, как лестница, коридор, тамбур, крыша, стена? Можно ли сдать в аренду часть лестничной клетки под установку автомата по продаже напитков?
Ответ дает Президиум Высшего Арбитражного Суда (в дальнейшем - ПВАС) в пункте первом информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (в дальнейшем - информационное письмо N 66).
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ, указав, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Следуя логике ПВАСа, здание можно разбить на помещения, которые являются самостоятельным объектом недвижимости, и конструктивные элементы здания, которые таковыми не являются. Следовательно, крыша, стены, лестницы, тамбуры и другие конструктивные элементы здания, названные в экспликации, не могут передаваться в аренду отдельно от помещений или здания (части здания). Получается, что нельзя сдать часть лестничной клетки в аренду под аппарат для продажи напитков.
Такие отношения не будут квалифицироваться арбитражными судами как арендные.
А как же квалифицировать эти отношения?
В том же пункте информационного письма N 66 читаем:
анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
Таким образом, предметом договора, который регулирует отношения по автоматической продаже напитков на лестничной клетке здания, будет не часть лестничной клетки, передаваемая в аренду, а предоставление заинтересованному лицу услуги в виде возможности на возмездной основе размещать аппарат по продаже напитков на лестнице принадлежащего услугодателю здания.
В практике часто сдаются помещения, площадь которых не соответствует техническому паспорту БТИ.
