d9e5a92d

Развитие предприятий жилищно-строительного комплекса

Экономический анализ вышеприведенных статистических данных и закономерностей развития современного Ставропольского рынка жилья позволяет сделать вывод о том, что на фоне возрастания потребностей в количестве и качестве жилища падение объемов его ввода с 1020,7 тыс. кв. м общей площади в 1995 году до 572,9 тыс. кв. м в 2001 году есть не что иное как их секвестирование.
Особый акцент необходимо сделать на социальном элементе данной проблемы. На практике достаточно сложно подсчитать потери прироста населения от снижения рождаемости в Ставропольском крае в связи с сокращением социальной базы для воспроизводства человеческого капитала.
Особенностью рынка жилья в Ставропольском крае является изменение структуры жилищного строительства. С начала проведения реформ (что связано с сокращением выделения бюджетных средств на жилищное строительство) в общем объеме вводимого жилья ежегодно увеличивается доля индивидуального жилища.

Так, по данным краевого комитета статистики, в 1996 году частными застройщиками вводилась 59,9% всего вводимого в эксплуатацию жилья, в 2001 году этот ввод составил уже 79,2% (таблицы 3.9, 3.10).

Таблица 3.9 - Объем ввода жилья в Ставропольском крае в 19962000 гг. (тыс. кв. м)



Годы Всего
построено
В том числе Удельный вес жилых домов в общем вводе, процентов
Населением за свой счет
и с
помощью
кредита
жилищно
строительными
кооперативами
населением жилищно
строительными
кооперативами
1996 817,2 489,9 10,8 59,9 1,3
1997 813,8 493,7 38,9 60,7 4,8
1998 736,9 502,1 3,8 68,1 0,5
1999 779,1 538,2 6,3 69,1 0,8
2000 668,1 528,7 11,9 79,1 1,8
2001 572,9 453,9 1,6 79.2 о,з


Таблица 3. 10 -Ввод в действие жилых домов в городской и сельской местности в 19962001 гг. (тыс. кв. м)
Годы Ввод в действие жилых домов
Всего в т.ч. населением за свой счет и с помощью кредита
В городах и поселках городского типа
1996 554,1 255,4
1997 547,9 274,6
1998 497,0 274,9
1999 542,8 302,8
2000 435,3 310,8
2001 357,8 266,5
В сельской местности
1996 263,1 234,5
1997 265,9 219,2
1998 239,9 227,2
1999 236,3 235,4
2000 232,8 217,9
2001 215,1 187,4
Источник: 107 стр. 116 .
Динамика изменения доли финансирования жилищного строительства за счет средств индивидуальных застройщиков в общем объеме инвестиций в строительство жилья на территории Ставропольского края характеризуется следующими данными (таблицу 3.11):
Таблица 3.11 - Объем инвестиций в строительство жилья на территории
Ставропольского края
1995 1996 1997 1998 1999 §
О
С4
2001
Инвестиции за счет всех источников финансирования, в действующих ценах каждого года (млн. руб.) 664822,87 1251029,12 1076155,15 1210,67 1538,66 2284,77 2980,23
В том числе:
За счет средств индивидуальных застройщиков, в действующих ценах каждого года (млн. руб.)
296789,86 654133,67 645140,00 762,72 1079,39 2004,00 2767,46
Удельный вес средств индивидуальных застройщиков в общем объеме инвестиций
т_
44,64 52,29 59,95 63,00 70,15 87,71 92,86
Источник: 107 стр. 107.
Эти данные достаточно ярко иллюстрируют устойчивую тенденцию к снижению выделения финансовых ресурсов в данную сферу как из федерального, так и из краевого бюджетов, и рост собственных и кредитных средств индивидуальных застройщиков. На основании проведенного исследования можно сделать вывод, что необходим принципиально новый подход, адекватный современному кризисному состоянию национальной экономики.
Во-первых, в последние годы существенно изменились показатели, характеризующие доходы населения: их структура, покупательная способность в целом и по отношению к разным группам товаров и услуг, заработная плата.
Так, в расчете на одного жителя Ставропольского края, по данным краевого комитета статистики, доходы в среднем за месяц в 2001 году составили 1584,9 руб. В последние годы наблюдается тенденция увеличения темпов роста номинальных денежных доходов населения (в процентах к предыдущему году). Если в 1996 году он составил 160,0 %, в 1997 году 120,0%, в 1998 году 109,5 %, то в 1999 году - 147,3% а в 2000 году 146,1%, в 2001 г. - 147,7%. В прошлые годы из-за опережающего роста цен на товары и услуги (в том числе и на недвижимость) рост реальных, располагаемых денежных доходов отставал от роста номинальных денежных доходов. В этой связи можно констатировать, что такое отставание роста доходов населения от повышения цен на недвижимость способствовало развитию кризиса на отечественном рынке жилья в прежнем его понимании как рынка купли-продажи готового жилища.
Во-вторых, по причине резкого сокращения бюджетных средств, направляемых в жилищное строительство, регрессировал российский рынок строительства жилья.
На основании этого можно сделать вывод, что изолированное функционирование двух вышеуказанных рынков друг от друга одна из главных причин возникновения кризиса на каждом из них. В этой связи подтверждается, что слияние и взаимодействие существующих и рассматривающихся ранее в экономической теории изолированно друг от друга рынка готового жилья и рынка строительства жилья приведет к возникновению качественно новой системы экономических отношений [95].
Что касается социологического аспекта данной проблемы, то здесь ситуация еще хуже. Если сопоставить объемы ввода жилья в Ставропольском крае и количество нуждающихся в нем, то житель Ставропольского края, так же, как и среднестатистический россиянин, должен 20-25 лет ожидать в очереди получения своей квартиры. Вместо того, чтобы приобрести ее с помощью кредита и за этот же период, проживая в ней, рассчитаться за него из средств текущего заработка.
Таблица 3.12 - Расчет потребности в жилищном фонде (общей площади) для семей, состоящих на учете в Ставропольском крае для получения жилья по состоянию на 01.01.02
Всего В том числе категории льготников, которым гарантирована
поддержка государства
Итого Инва
лиды
ВОВ
участ
ники
ВОВ
Вете
раны
Афга
нистана
Военно
служащие,
уволенные
в запас
мно
годетные
семьи
Черно
быльцы
Переселен
цы
Число семей,
состоящих на
учете на начало 2002 г.
(единиц)
58752 9933 1267 896 694 2950 2685 456 985
Удельный
вес
льготников в
общей очереди(%)
16,90 100 12,76 9,02 6,99 29,70 27,03 4,59 9,91
Общая площадь жилищного фонда (тыс. кв. м) 2326,6 393,35 50,17 35,48 27,48 116,82 106,34 18,06 39,00
Источник: 42 стр. 27.
По расчету фактической обеспеченности населения края жилищным
фондом в сравнении с нормативной потребностью, согласно Жилищному кодексу РФ, в крае по уровню 2001 года (12 кв. м общей площади на 1 жителя) недостает 2326,6 тыс. кв. м общей площади. По уровню 2005 г. (норматив Минэкономики РФ 21,5 кв. м) без учета ввода и выбытия 4168 тыс. кв. м, то есть проблема жилья обостряется (таблицы 3.12, 3.13).
Таблица 3.13 - Ввод в действие жилых домов в Ставропольском крае
1996 1997 1998 1999 2000 2001
Тысяч квадратных метров общей площади
Всего 817,2 813,8 736,9 779,1 668,1 572,9
В том числе по фо рмам собственности:
государственная 69,8 77,5 47,8 62,9 24,3 19,8
муниципальная 46,3 49,4 51,2 14,6 13,9 8,3
частная 647,0 592,8 559,4 635,7 587,5 532,0
смешанная
российская
54,1 94,1 72,1 61,9 32,7 8,2
прочие - - 6,4 4,0 9,7 4,6
В процентах к итогу
Всего 1 100 100 100 1 100 1 100 100
В том числе по фо )мам собственности:
государственная 8,5 9,5 6,5 8,1 3,6 3,5
муниципальная 5,7 6,1 6,9 1,9 2,1 1,5
частная 79,2 72,8 75,9 81,6 87,9 92,9
сметанная
российская
6,6 11,6 9,8 7,9 4,9 1,4
1 прочие - - 0,9 0,5 1,5 0,8
Источник: 107 стр. 117.
При этом стоимость жилья в динамике на первичном и вторичном рынках в Ставропольском крае характеризуется следующими данными (таблицу 3.14).
Таблица 3.14 - Динамика изменения стоимости 1 квадратного метра общей площади в Ставропольском крае (тыс. руб.)
1996 1997 1998 1999 2000 2001
Первичный рынок 2574 2860 3434 4935 5247 6575
Вторичный рынок *** *** 1783 3404 3971 4866
Источник: 43 стр. 166.
Следует отметить, что анализ цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости по регионам России, проведенный Российской гильдией риэлтеров в 2001 году, показал большую дифференциацию цен на жилье. Так, если в Москве кредит в 56 тыс. долларов США явно недостаточен для приобретения отдельной квартиры, то в Ставропольском крае эта сумма с добавлением собственных средств заемщика (при заданных условиях стандартного ипотечного кредита это не менее 30% от стоимости жилья), на наш взгляд, становится вполне достаточной для улучшения жилищных условий.
По данным Фонда Институт экономики города (г. Москва) и Минэкономики РФ, платежеспособный спрос россиян на ипотечные кредиты, предусмотренные в рамках российско-американской программы Дом для Вашей семьи, в 1998 году оценивался в размере 50 млрд долларов США. По их прогнозам, использование такого объема ипотечных кредитов даст прирост спроса на жилье в объеме свыше 101,3 млн кв. метров, что втрое превышает годовой ввод всего жилья в стране.
Следует иметь в виду, что платежеспособный спрос населения на ипотечные кредиты измеряется на практике его покупательским фондом, который определяется как разность между совокупными денежными доходами населения и его нетоварными расходами и сбережениями. Кроме того, не все платежеспособное население желает улучшить свои жилищные условия за счет собственных денежных средств.
Тем не менее желающих приобрести квартиру или построить
собственный дом достаточно много. Более того, среди них есть люди, имеющие для этого необходимые денежные средства. В этой связи одной из важнейших задач является вычленение той категории, которая надеется улучшить себе жилищные условия только за свой собственный счет. Наглядно это можно изобразить в виде нижеследующей схемы (рисунок 3.1).


В 2001 как в 2000 году продолжались структурные изменения покупательной способности доходов домашних хозяйств Ставропольского края. Потенциальные возможности потребителей укреплялись на рынке товаров и уменьшались по большинству видов платных услуг. Потребительские цены на товары возросли в среднем за 2000 год на 18,8% (из них цены на ^ продовольственные товары возросли на 14,3%, на непродовольственные на
18,8%). При этом среднемесячные доходы работающих в 2000 году составили 3663,18 тыс. рублей и по сравнению с 1999 годом увеличились на 24%.
Но, несмотря на рост доходов и некоторое улучшение ситуации на потребительском рынке, покупательная способность домашних хозяйств была
несколько сдержана общей нестабильностью в экономике. Это, по нашему мнению, повлекло за собой структурное изменение использования денежных доходов в течение 2001 года в сторону увеличения сберегаемой части доходов. В этой связи представляют интерес нижеследующие данные краевого комитета статистики (таблица 3.15).
Таблица 3.15 - Динамика изменения объемов денежных вкладов домашних хозяйств Ставропольского края
ед.изм. 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Сумма вкладов
домашних
хозяйств в
Сбербанке России
млн. руб. 1775,6 1932,4 2170,6 3174,5 4862,8 6807,9
Средний размер
вклада на одного
члена домашнего
хозяйства
руб. 360,0 392,7 449,0 643,0 960,0 1344,0
Источник: 107 стр. 42.
За годы проведения реформ значительно снизился среднедушевой доход населения Ставропольского края: в 2001 году доходы ниже среднего уровня по краю имели 55,8% населения. Численность жителей края, имеющих среднедушевые доходы ниже прожиточного минимума, составила в том же году 35,5%.
Следует отметить, что, несмотря на наличие граждан с низкими доходами (до 400 рублей в месяц), которые составляют в настоящее время 5,5% от общей численности населения, в последние годы возрастает число граждан с доходами свыше 2 тыс. рублей в месяц на человека. Доля интересующей нас социальной группы в контексте проводимого исследования на 01.01.01 от общего числа жителей Ставропольского края, по данным краевого комитета статистики, составляла 16,9%.
Величина явного неудовлетворенного спроса населения определяется суммой (в коммерческих банках и на руках) избыточных сбережений. Она
представляет собой разность всех денежных и нормальных сбережений, т. е. сбережений, обусловленных ростом доходов, склонностью к накоплениям и покупке дорогостоящих товаров.
Основные показатели структуры доходов и расходов населения Ставропольского края представлены в таблице 3.16.
Таблица 3.16 - Основные показатели структуры среднестатистических годовых доходов и расходов домашних хозяйств Ставропольского края за
1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г.
% % % % %
Структура денежных доходов домашних хозяйств:
Всего денежных доходов в том числе: 19346.8 100 20639.2 100 33366.9 100 43958.1 100 54097.0 100
Оплата труда 6270.7 32.4 6685.4 32.4 10007.3 30.0 14341.8 32.6 17960.1 33.2
социальные трансферты 3898.0 20.1 3409.6 16.5 5465.7 16.4 6810.9 15.5 8914.0 16.5
доходы от собственности продажи инвалюты 1378.3 7.1 1635.6 7.9 2824.0 8.5 3678.1 8.4 4436.0 8.2
доходы от
предпринимательской
деятельности
3947.8 20.4 4066.3 19.7 6715.5 20.1 9404.0 21.4 11414.5 21.1
другие доходы 3852.0 20.0 4842.3 23.5 8354.4 25.0 9723.3 22.1 11360.4 21
Структура использования денежных средств домашних хозяйств:
Денежные расходы и сбережения
в том числе:
19438.3 100 20628.6 О
о
34460.4 100 48335.7 100 63171.9 100
покупка товаров и оплата услуг 14635.9 75.3 17304.5 83.9 29725.3 86.3 41127.5 85.1 55085.9 87.2
оплата обязательных платежей и взносов 859.7 4.4 804.1 3.9 1255.7 3.6 1928.5 4.0 2716.4 4.3
сбережения во вкладах и ценных бумагах 275.2 1.4 301.0 1.5 1140.0 3.3 2021.5 4.2 2526.8 4.0
изменение задолженности по кредитам -100.1 -0.5 66.3 0.3 ¦45.1 -0.1 -365.6 -0.8 -63.1 -0.1
приобретение недвижимости 80.3 0.4 108.9 0.5 176.4 0.5 301.2 0.6 315.9 0.5
покупка валюты 3687.3 19.0 2043.8 9.9 2208.7 6.4 3322.6 6.9 2590.0 4.1
Превышение расходов над доходами (-), доходов над расходами (+) -91.5 10.5 -1093.5 -4377.6 -9074.9
Общая численность населения края тыс.чел. 2652.9 2659.9 ... 2659.8 ... 2654.2 ... 2642.6
Анализ данной таблицы позволяет сделать следующие выводы:
- наблюдается значительное превышение расходов над доходами домашних хозяйств (на 9074,9 млн.руб.), что можно объяснить незадекларированными даходами;
расходы на недвижимость в 2001 г. составили 316 млн. руб., что составляет 0.5 % от суммы расходов,;
- более 2,5 млн. руб. направлено в 2001 г. на приобретение валюты;
- существуют резервы для увеличения расходов на приобретение недвижимости.
Для сравнения, в системе ипотечного кредитования США доля среднестатистического годового дохода гражданина, остающаяся после использования средств на основные текущие расходы семьи, составляет 25%.
Степень доступности жилья для домашних хозяйств Ставропольского края представлена в таблице 3.17.
Если оценивать доступность квартир на рынке жилья в Ставропольском крае по уровню доходов домашних хозяйств, превышающих 7 тыс. руб. в месяц, то, соответственно, уменьшаются сроки их приобретения.
Кроме того, приватизация жилья населением, акционирование предприятий, передача ведомственного жилья в муниципальную собственность, развитие индивидуального жилищного строительства существенно изменили структуру жилищного фонда края. При этом значительно возрос удельный вес жилья, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц: на 01.01.02, по данным краевого комитета статистики, он составил 85,3%.
Учитывая данное обстоятельство на отечественном жилищном рынке, возможно говорить о существовании достаточно свободных возможностей продажи старого жилья и использования его стоимости в качестве первоначального взноса. По этой причине можно считать население, попадающее в доходные группы с ежемесячным доходом в 7000 рублей и более, составляющим базу для оценки максимально возможного платежеспособного
спроса на ипотечные кредиты.
Таблица 3.17 - Оценка доступности жилья для домашних хозяйств
Ставропольского края
1998 1999 2000 2001
1. Средняя обеспеченность населения жильем в крае на одного жителя в кв.м. 17,9 18,4 18,6 19,1
2. Коэффициент семейности 3,29 3,30 3,29 3,28
3. Средний размер необходимого жилья в кв.м, общей площади для домохозяйства (стр. 1x2) 59 61 61 63
4. Средняя цена 1 кв. м жилья на первичном рынке, руб. 3434 4935 5247 6575
5. Расчетная цена типовой квартиры, руб. (стр. 3x4) 202797 299653 321085 411910,6
6. Среднегодовой месячный доход на члена домашнего хозяйства, руб. 640,1 1067,5 1498,9 1683,6
7. Среднегодовой месячный доход на одно домохозяйство, руб. (стр. 6x2) 2105,93 3522,75 4931,38 5522,21
8. Годовой доход на одно домохозяйство, руб. (стр. 7x12 месяцев) 25271,15 42273,00 59176,57 66266,50
9. Оценка доступности жилья для одного домохозяйства, лет (стр. 5 : 8) 8 7 5 6
10. Бюджет прожиточного минимума,
_
407,70 801,20 865,60 1314,30
11. Среднегодовой месячный доход на душу населения без учета прожиточного минимума, руб.
(стр. 6-10)
232,40 266,30 633,30 369,30
12. Среднегодовой месячный доход на семью без учета прожиточного минимума, руб. (стр. 11x2) 764,60 878,79 2083,56 1211,30
13. Годовой доход на семью без учета прожиточного минимума, руб.
(стр. 12 х 12 месяцев)
9175,15 10545,48 25002,68 14535,65
14. Оценка доступности жилья без учета прожиточного минимума для одного домохозяйства, лет (стр. 5:13) 22 28 13 28
Источник: составлена автором.
Полагаем, что средства граждан, направляемые на приобретение жилища,
целесообразно использовать на развитие реального сектора национальной экономики через приоритетное развитие жилищного строительства, о чем было сказано выше, т. к. нет ничего надежнее для нуждающихся в жилье и имеющих сбережения, чем вложение средств в свои собственные дома и квартиры.
Сопоставление данных о денежных доходах и уровне жизни населения края с потребностью в улучшении жилищных условий и стоимостью одного квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках позволяет сделать некоторые выводы в отношении платежеспособного спроса на ипотечные кредиты в Ставропольском крае.
Во-первых, необходимо отметить слабую собственную ресурсную базу ипотечного кредитования жилищного строительства в Ставропольском крае. Относительно низкие доходы (а значит, и низкий платежеспособный спрос) основной массы нуждающегося в жилье населения не позволяют в настоящее время использовать личные сбережения для полного финансирования строительства жилья. В связи с низким жизненным уровнем в Ставропольском крае население вынуждено за счет собственных средств в первую очередь финансировать приобретение продуктов питания, одежды и других товаров и услуг первой необходимости.
Во-вторых, желание граждан, имеющих в собственности индивидуальные жилые дома и приватизированные квартиры, улучшить свои жилищные условия делает Ставропольский край привлекательным для внешних инвесторов. Это обстоятельство обусловливает основные экономические интересы и ожидания инвесторов: гарантированность сохранения, возврата и умножения капитала.
С учетом вышеперечисленных особенностей социально-экономического потенциала ипотечного кредитования в Ставропольском крае, эффективным будет сочетание механизмов накопления (стройсбёрежений) с механизмами кредитования конкретных граждан и с обязательным участием инвестиционностроительных (девлоперских) компаний. При этом протекционистские меры государственных органов должны быть направлены на финансовую поддержку инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий, с учетом индивидуальных возможностей и потребностей каждого застройщика.

2. Оценка развитие предприятий жилищно-строительного комплекса и их финансовых ресурсов на основе ипотечного кредитования покупки жилья

Переход России на принципиально новую рыночную парадигму экономических отношений вызвал появление на строительно-инвестиционном рынке структур, способных взять на себя решение всего комплекса задач, связанных с организацией жилищного строительства в современных условиях. Примером таких структур могут быть региональные инвестиционностроительные компании, которые выступают в роли девлопера (от англ, development развитие, эксплуатация, сдача под ключ, ввод в эксплуатацию), что включает.
выбор экономически эффективного проекта;
создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
получение всей необходимой предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта; поиск инвесторов;
определение условий привлечения инвестиций и заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата; отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ; реализация построенного жилья.
Эта форма строительной деятельности является новой и перспективной для строительной индустрии России, а использование этими организациями схем по ипотечному жилищному кредитованию, направленных на расширение объема продаж жилой недвижимости, является необходимым условием их нормального развития в будущем.
Зарубежный анализ девлоперской деятельности подтверждает эффективность и тенденцию перспективности этой разновидности освоения капвложений. Так, во Франции удельный вес девлоперского финансирования составляет 55 % от всего финансирования, превышая даже такой вид финансирования как лизинговый (20 %).

В США возведение зданий и сооружений осуществляется примерно на 80 % за счёт частных, клиентских капиталовложений [52].
Во Франции эта форма строительства используется в муниципальном строительстве жилья, в США во всех формах жилых реконструкций и определяется особым Подрядным законодательством о жилых реконструкциях (Home Improvement Contractor Law HICL), в развивающихся странах Африки и Азии указанная форма широко используется в кооперативных формах строительства жилья разного уровня комфортабельности. Девлоперская деятельность в России распространена в долевом строительстве жилья, объектов телефонной связи, застройки дачных комплексов и т.п.
Среди проблем развития инвестиционно-строительных организаций в период экономического реформирования наиболее актуальны вопросы повышения эффективности их деятельности, которые должны решать широкий круг задач, связанных с удовлетворением потребительского спроса на строительную продукцию, работы или услуги и возможностью достижения строительной организацией желаемых результатов.
В последнее время получили развитие новые представления, в которых предпринимательская деятельность организаций рассматривается как процесс непрерывного анализа потребностей и спроса конечных потребителей и удовлетворения спроса путем обеспечения инновационного процесса производства и распределения продуктов, обеспечивающих максимум производительности в каждой стадии непрерывного воспроизводственного цикла. В такой трактовке делается акцент не на максимизацию прибыли, а на потребителя - носителя спроса, на его потребности, удовлетворение которых обусловливает возможность повышения экономических результатов деятельности организации.



Содержание раздела