d9e5a92d

Развитие и становление системы ипотечного кредитования

В ряде регионов нашей страны предпринимаются попытки использования представленной модели. Кудрявцевы в своей книге, сравнивая системы ипотечного кредитования, предпочтение отдают ссудосберегательной модели в связи с ее автономностью, а значит, независимостью от финансового рынка[68].Однако здесь заложено противоречие в курсовой разнице валюты заемных и возвратных средств. Если сбережения производятся, например, в долларах США, а возврат производится в рублях, возникает необходимость покрывать не только % по обслуживанию кредита, но и курсовую разницу валют.

Вторая составляющая, как правило, в условиях неустойчивой экономики представляет собой значительную величину. Несмотря на кажущуюся замкнутость и консервативность ссудосберегающей системы, она может рухнуть при скачке курса доллара, который, например, имел место 17 августа 1998г. в размере 300-400% годовых.
Второй значительный недостаток, который характерен для этой системы в условиях российской экономики, - это отсутствие надежных гарантий для сбережений. По условиям ссудосберегательной системы ее участник от 3 до 5 лет накапливает ресурсы, а затем кредитуется.

В связи с тем, что в России на протяжении последних 10 лет население, как минимум 3 раза, теряло сбережения на счетах банков, в настоящее время отсутствует реальная возможность применения этой технологии для накопления средств. Наиболее популярным способом накопления является покупка наличной валюты экономически развитых стран.
Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Во Франции в 1852 г. было учреждено Credit Fancier de France. Это учреждение значительно расширило возможности централизованного получения ипотечного кредита на сельскохозяйственные цели и способствовало равномерному распределению капитала по всей территории Франции. Основным отличием французских ипотечных бумаг было то, что они не обеспечивались конкретным активом недвижимости, а обеспечивались всем пулом недвижимости.

Именно тогда появился независимый от конкретного актива недвижимости инструмент закладной лист. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй вид жилищных сберегательных счетов так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%.

Крупнейший земельный банк (Credit Fonder de France) и его филиал предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет [71].
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита необязательно быть вкладчиком строительного общества.

В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.
За счет сберегательных обществ в Европе финансируется: в Бельгии 50% ипотечных сделок, во Франции 76% ипотечных сделок, в Норвегии 38%, в Австрии 35%.
В целом следует отметить, что ипотечный рынок играет важную роль в современной Европе, объем непогашенной ипотечной задолженности сегодня составляет 3 трлн экю, или 30% ВВП [71]. Как и по другим рынкам, страны ЕС пытаются унифицировать правила регулирования рынка ипотечного кредитования, гармонизировать стандарты оценки кредито- и платежеспособности, стандарты выпуска ипотечных облигаций.

Однако различия в правовой и налоговой системе, в механизмах финансирования, в традициях и историческом опыте сдерживают формирование единого рынка ипотечного кредитования в рамках ЕС.
Среди последних тенденций на европейском ипотечном рынке следует отметить рост объема выпуска облигаций, обеспеченных закладными (MBS). Лидером здесь является Великобритания.



Общее направление движения в таких странах, как Германия, Великобритания и ряде других, показывает, что все большее распространение получают более передовые фондовые технологии привлечения средств, хотя роль традиционной ссудосберегательной системы в Европе продолжает оставаться важной.
Основной чертой европейской модели является, прежде всего, всеобъемлющая государственная поддержка участников системы и государственное регулирование путем установления правил игры.
Американский опыт кредитования существенно отличается от опыта, имеющегося в Европе. В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные коммерческие и сберегательные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды и т. п.
Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования представлен схематически на рисунке 1.3. Кредитор в лице одной из кредитно-финансовых структур первичного рынка ипотечных кредитов (банк, ссудосберегательная ассоциация или кредитный союз) выдает
кредит Заемщику для приобретения жилья у Продавца. Для обеспечения кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) приобретаемого жилья и оформляется закладная.

Кредитор, являясь фактически оператором первичного рынка ипотек, а не инвестором, формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям вторичного рынка ипотек. Они осуществляют выпуск облигаций под эти закладные, которые приобретаются крупными инвесторами, формирующими инвестиционные портфели на вторичном рынке ценных бумаг: страховыми, пенсионными компаниями, частными инвесторами.
Среди основных форм финансирования ипотечного кредитования в США можно выделить:
- секьюритизацию (трансформацию ипотек в форму ценных бумаг, ими обеспеченных) ипотечных активов через институты вторичного рынка и первичными кредиторами (ипотечные и коммерческие банки);
- сберегательные счета (ссудосберегательные ассоциации).
В США исторически сформировалась двухуровневая система ипотечного кредитования. Причиной явилось желание правительства США добиться единообразия, или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, продаются специальным организациям.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования проблему кредитных ресурсов.
С этой целью в разные годы были созданы специализированные государственные организации Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mack) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае). Эти организации скупали ипотеки и под их обеспечение выпускали свои ценные бумаги, гарантированные государством. Скупленные кредиты формировались в пулы ипотек, куда входили закладные из разных регионов страны и разных категорий жилой недвижимости.

В результате такой диверсификации риск невозврата снижается в несколько раз больше, чем если бы инвестор вкладывал средства в производные ценные бумаги одного ипотечного кредитора [82, 83, 93].
С момента своего образования в 1938 г. Fannie Мае предоставляет постоянный источник ипотечного финансирования для покупателей жилья путем инвестирования закладных из институтов, выпускающих их, таких, как сберегательные, заемные, ипотечные компании и коммерческие банки.
В настоящее время правительственные агентства выполняют следующие основные функции на ипотечном рынке:
- определяют общие стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;
-проводят с помощью передовых технологий финансового инжиниринга привлечение средств на рынок ипотек по ставкам несколько ниже, чем на частном рынке (на 25-30 базисных пунктов), благодаря чему выдаются более дешевые по стоимости обслуживания кредиты;
- осуществляют специальные программы повышения доступности кредитов для семей с низкими доходами;
- с помощью механизма рефинансирования кредитных операций сглаживают циклические колебания на рынке.
Основным инструментом секьюритизации ипотечных активов являются так называемые ценные бумаги, обеспеченные закладными (Mortgage Backed Seeurities-MBS). О масштабах рынка ипотечных ценных бумаг говорит то, что сегодня в США 40% фондового оборота дают бумаги, обеспеченные ипотечными активами, еще 40% это государственные обязательства и 20% составляет доля рынка ценных бумаг корпораций [29].

Именно активная роль государства, проявившаяся в том числе в создании специальных операторов вторичного рынка, являлась основным фактором успешного развития рынка ипотечного кредитования в США.
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии
кредитование жилищного строительства. В последние годы активность на рынке ипотечного кредитования в Канаде значительно возросла.

Большую роль в этом сыграло создание Канадской ипотечной и жилищной корпорации (СМНС). Основная задача корпорации приобретение закладных и выпуск ипотечных ценных бумаг.

Кроме того, канадская корпорация является гарантом сделок на вторичном рынке закладных, выступая на нем от имени правительства страны.
Сравнивая обе модели, можно сделать следующие выводы:
- модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневой системой;
- одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальных представителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытия ценных бумаг;
- в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанных в законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяет использовать различные инструменты привлечения средств с рынка.
Таким образом, одноуровневая модель является менее совершенным механизмом привлечения ресурсов в ипотечное кредитование, нежели двухуровневая модель, позволяющая использовать различные инструменты аккумулирования финансовых средств на рынке капиталов.
На основании проведенного анализа мирового опыта ипотечного кредитования можно сделать следующие выводы:
отрасль ипотечных кредитов является катализатором развития отрасли жилищного строительства, что, в свою очередь, является важным компонентом в структуре валового национального продукта страны;
государство играет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка посредством осуществлении политики, направленной на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки.
решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Эти рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты;
развитие системы ипотечного кредитования сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка жилья.

3. Развитие и становление системы ипотечного кредитования в современной России

Улучшение жилищных условии граждан и развитие жилищного сектора всегда входило в число приоритетов социально-экономической политики России. Вместе с тем методы решения жилищной проблемы существенно менялись на разных этапах. В советские времена решение жилищной проблемы осуществлялось путем административно-плановых методов без опоры на рыночные механизмы.

Между тем мировая практика финансирования жилищного строительства в условиях рыночной экономики всегда была связана с системой ипотечного кредитования, которая является неотъемлемой частью финансового рынка. Подтверждением тому является функционирование такой системы в дореволюционной России.
Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя достаточно большой перечень основных нормативных актов, регулирующие гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом [1-15]
Большую роль в организации и становлении ипотечного кредитования играют Указы Президента РФ О жилищных кредитах [10] и О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования [15].
Основы системы жилищного финансирования были заложены в Законе Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г. [7].
Постановлением Правительства РФ от 14.01.2000 г. 28 [15] одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в которой предусмотрено создание рыночного механизма рефинансирования банков ипотечным кредитованием. Суть политики жилищного финансирования Правительства России, отраженная в Концепции, заключается в следующем:
формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования, которая снизила бы риск банковской деятельности и повысила доступность кредитов для населения;
- использование для этих целей залога как способа обеспечения возвратности кредитов, создания условий для обращения взыскания на заложенное жилье и возможности его реализации в случае неисполнения долгового обязательства;
- внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях экономики с высокой и меняющейся инфляцией;
- переход от субсидирования процентных ставок к более эффективной системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;
обеспечение другим гражданам, не имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидий, возможности накопления средств, необходимых для приобретения или строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.
Государственной думой 11 июля 2001 принят Закон О кредитных потребительских кооперативах граждан 117-ФЗ. В стране до сих пор не было закона, определяющего единые правила потребительской кооперации граждан, и, что самое главное, не работал механизм защиты пайщиков.

Между тем при отсутствии доверия к банкам система взаимного кредитования могла бы стать инструментом для привлечения средств населения в реальный сектор экономики. В первую очередь оживится рынок жилья: жилищно-строительные кооперативы вновь станут пользоваться популярностью и смогут составить серьезную конкуренцию ипотечному кредитованию покупки недвижимости.

Такой порядок вещей выгоден как властям (граждане будут сами обеспечивать себя жильем), так и строительному комплексу (у строителей всегда будут заказы), а также самим пайщикам (их интересы защитит закон). Кооперативы, организованные по таким же принципам, успешно действуют в Москве и Уфе, причем в Башкирии кооперативное движение разворачивается с 1996 года: там за его счет граждане получили больше 12 500 квартир.

По закону члены кредитного потребительского кооператива (граждане старше 16 лет) имеют право передавать на основании договора кредитному кооперативу свои личные сбережения и получать по ним доходы, брать в кооперативе займы, а при выходе из него возвращать свои средства или денежную стоимость своей доли имущества. Средства фонда финансовой взаимопомощи, формируемого в кредитном потребительском кооперативе, используются для предоставления займов его членам. При этом в соответствии с принятым законом доля средств, предназначенных для выдачи займов на предпринимательские цели, не может превышать 50% фонда кассы взаимопомощи.

При этом сам кооператив имеет право расходовать временно свободный остаток средств лишь на покупку государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения на депозитных счетах в банках. Упростилась и процедура организации кооперативов.

Отныне привлечение личных сбережений для предоставления займов своим членам, а также иная деятельность кредитных потребительских кооперативов граждан, не имеющая в качестве цели извлечение прибыли, не подлежит лицензированию Центральным Банком РФ.
10 апреля 2002 г. Государственная Дума приняла в первом чтении Закон об ипотечных эмиссионных ценных бумагах, без которого невозможно действие Закона Об ипотеке. С его принятием появятся законодательные предпосылки для развития нового сектора фондового рынка рынка ипотечных облигаций и других видов ипотечных ценных бумаг.
Таким образом, можно с уверенностью сказать, что в России осуществляется планомерная деятельность по принятию законов стимулирующих жилищное строительство и ипотечное кредитование.
В настоящее время в России сложилась ситуация, когда формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования стало не только актуальной, но и осуществимой задачей. В новых условиях зарождающегося рынка, приватизации жилищного фонда и бурного роста рынка недвижимости развитие различных форм кредитования, многие из которых лишь условно можно было отнести к ипотечным, происходило по двум направлениям.

С одной стороны, сам рынок вызвал к жизни различные формы кредитования, реализуемые в инициативном порядке банками, строительными компаниями, с другой стороны региональные власти, понимая большой потенциал ипотеки как формы улучшения жилищных условий граждан, предпринимали различные меры для развития ипотеки в регионах.
Сегодня можно говорить, что в определенной степени развитие ипотечного кредитования в России происходит по двум направлениям. Первое -централизованное внедрение схем ипотеки государством.

Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение как местными администрациями, так и частными - коммерческими структурами разнообразных моделей в регионах РФ, при этом два этих направления практически не взаимосвязаны в методологическом плане.
Формирование государственной программы связано с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения банк заемщик, но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.
Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов Российской Федерации и Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 гг. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов.

В 1996 г. Федеральной целевой программой Свой дом были определены основные цели, задачи и функции Агентства. В августе 1996 г. Правительство Российской Федерации приняло постановление о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в сентябре 1997 г. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству Российской Федерации. От лица Российской Федерации акционером выступает Мингосимущество России [101].
При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Мае). Российская Федерация является единственным акционером Агентства.

Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя, однако, Правительству Российской Федерации определенные гарантии защиты его вложений.
Основной целью деятельности Федерального агентства является создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, достижение которой возможно за счет решения следующих основных задач:
1. Формирование рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками частным заемщикам, и их последующее рефинансирование Агентством для обеспечения ликвидности банков. В современных условиях Агентство в большей степени, по сравнению с отдельными банками, способно привлекать долгосрочные ресурсы как за счет кредитов, так и за счет выпуска облигаций.

Возможности Агентства по эмиссии значительных объемов ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, придадут им большую ликвидность по сравнению с ценными бумагами отдельных банков. Агентство предполагает привлекать долгосрочные частные инвестиции посредством выпуска ценных бумаг под возможные гарантии Правительства Российской Федерации, органов власти субъектов Российской Федерации.
2. Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых Агентством ценных бумаг. Деятельность Агентства будет сконцентрирована на внедрении соответствующих стандартов и оказании методологической помощи банкам по процедурам выдачи, оформления и обслуживания ипотечных кредитов.

Стандартизация процедур будет также обеспечиваться за счет обучения банковского персонала.
3. Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в правительственных органах и других государственных организациях. Министерство финансов РФ, Министерство экономики РФ, Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и Центральный банк РФ понимают необходимость развития системы жилищного финансирования, ее интеграции с финансовой сферой и рынками капитала. Активное участие в решений данных задач принимает Государственная Дума Федерального Собрания РФ.

Учитывая оказываемую поддержку со стороны Правительства РФ, Агентство сможет эффективно представлять интересы участников рынка ипотечного кредитования в государственных учреждениях.
Деятельность Агентства направлена на создание и развитие как первичного рынка ипотечных кредитов, так и инфраструктуры вторичного рынка. По мере разворачивания деятельности Агентство будет стремиться повысить свой уровень рентабельности и накопить опыт управления рисками, что в дальнейшем позволит использовать долговые инструменты с более сложной структурой и более длительным сроком погашения.
По мере накопления опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков. Конечным результатом этого процесса станет принятие Агентством на себя кредитного риска и выпуск ценных бумаг, обеспеченных залогом прав по ипотечным кредитам.



Содержание раздела