Основа региональных программ
Активную реализацию программы Агентство начало в Санкт-Петербурге, который был выбран на федеральном уровне как наиболее подготовленный регион. В соответствии с соглашением, подписанным между Администрацией Санкт-Петербурга и Агентством в июле 1998 г., был создан региональный Северо-Западный филиал, где открыт городской консультационный центр по вопросам ипотечного кредитования, а в первом квартале 1999 г; в целях отработки технологии ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов были выданы первые ипотечные кредиты за счет собственных средств Агентства. Необходимым условием работы Агентства в регионах является поддержка региональными и местными администрациями, создание необходимой нормативной базы на местах.
Подписано соглашение о сотрудничестве между Агентством и Новосибирской областью, где, как и в Санкт-Петербурге, был создан филиал, деятельность которого должна будет охватить регионы Сибирского соглашения. Агентство ведет активную работу с местными администрациями по созданию организационно-правового механизма реализации федерального законодательства.
Так, в Санкт-Петербурге приняты местные законы О развитии жилищного кредитования в Санкт-Петербурге и О домах временного проживания и ряд других необходимых нормативных актов [112].
Для финансирования своих операций Агентство планирует привлекать средства путем выпуска собственных ценных бумаг, обеспеченных правами по приобретенным кредитам, а также гарантиями Правительства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В основе региональных программ активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств в сферу ипотечного кредитования. Российская Федерация имеет различные региональные ландшафты вследствие формирования сложного хозяйственного рисунка, несмотря на то что до 1992 г. в течение многих десятилетий велось плановое и, по сути, однообразное хозяйство.
При этом очевидно, что ни центр, ни периферия не являются однородными. На сегодняшний день имеются субъекты Федерации, которые демонстрируют активные шаги по запуску ипотечных отношений на подведомственной им территории.
Поскольку администрации проводят инновационный тип развития, то воплощаемые ими сценарии развития ипотечных отношений базируются на различных моделях.
Некоторое распространение среди администраций городов получила идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства (г. Саров). Основная идея создания таких фондов состоит в следующем: фонд, используя бюджетные средства муниципалитета (области), финансирует строительство жилья, которое продается только тем жителям города, которые согласны продать (сдать по зачету) свое уже имеющееся жилье фонду, а недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично получить рассрочку на 1-2 года.
Как правило, стоимость старого жилья составляет примерно 50-60% стоимости нового, 20-25% собственные средства гражданина, на оставшиеся 15-30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка [71,72,73,74].
Фактически при данной схеме региональный фонд действует одновременно и как застройщик, и как риэлтер, организуя, по сути, обмен с доплатой для жителей города, имеющих некоторые сбережения и готовых по заниженной (по сравнению с текущей рыночной) цене продать свои квартиры (произвести зачет) региональному фонду.
В ряде других городов и регионов (Оренбург, Белгород, Удмуртия) получили развитие несколько иные схемы льготного кредитования населения на цели покупки жилья через создаваемые внебюджетные фонды по ставке процента намного ниже уровне инфляции. Подобные схемы весьма ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на бюджет.
Дефицитность бюджетов подавляющего количества городов делает эту схему невоспроизводимой в данных регионах. Кроме того, перекачка бюджетных средств во внебюджетные фонды снижает прозрачность финансовых потоков при использовании данной схемы и не способствует повышению авторитета муниципальных властей у потенциальных участников данных проектов.
Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.).
Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества жилой площади (например, 0,1 кв. м.). Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право приобретать жилье в домах, построенных муниципалитетом.
Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента: облигации выкупаются по текущей номинальной цене.
В числе недостатков такого подхода к финансированию обеспечения жильем граждан можно назвать следующие:
- облигации практически не приносят своим владельцам никакого дохода; их индексация в зависимости от изменения стоимости жилья не отражает изменение ситуации на финансовом рынке, облигации не могут выполнять функцию накопления;
- облигации представляют интерес только для тех, кто хочет приобрести жилье, они практически неликвидны и не обеспечивают широкого вовлечения средств инвесторов в жилищный сектор;
- в предлагаемых схемах отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, они предоставляются только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан;
- в основном облигационные схемы ориентированы на финансирование строительства, а не на обеспечение условий расширения платежеспособного спроса граждан.
На сегодняшний день различные формы ипотечного и квазиипотечного кредитования существуют при поддержке местных властей в более чем 20 субъектах Российской Федерации. Так, в Оренбургской области в 1997-1999 гг. выдано 65 кредитов для приобретения и строительства жилья на сумму более 2 млн рублей.
Ипотечные кредиты получают оренбуржцы, имеющие совокупный семейный доход от 1,5 до 4,5 тыс. рублей в месяц на срок от 5 до 15 лет под 8-12% годовых в рублях. Источником кредитования является областной бюджет
„ [П2].
В Хабаровском крае принята концепция внедрения и развития системы ипотечного кредитования, где определена роль государственных и муниципальных органов в процессе формирования и внедрения ипотечного жилищного кредитования. Намечены направления деятельности этих органов.
В документе отмечается, что система ипотечного кредитования должна стать в законченном виде самодостаточной и не требующей государственного финансирования. Одобренная концепция предполагает не только развитие ипотеки, но и решение сопутствующих ей вопросов совершенствования рынка жилья: улучшение качества жилья, снижение его себестоимости и др.
В Белгородской области была использована схема, при которой жители области получали кредит на строительство жилья, в основном в сельской местности. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивалась, а рассматривался сельскохозяйственный потенциал граждан, т. е. результативность их подсобного хозяйства. Это было обусловлено тем, что возврат кредита осуществлялся не в денежной, а в натуральной форме в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продавалась по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Существенный недостаток данной модели денежные инструменты подменяются натуральными, что приводит к несоизмеримости затрат и результатов по этой программе. Кроме того, сомнительна и возвратность кредитов при отсутствии реальных денежных измерителей натуральных платежей по кредиту и их соответствия стоимости кредитных ресурсов.
В Тюменской области создана защищенная система жилищностроительных накоплений и кредитования для обеспеченных и среднеобеспеченных категорий граждан, которым государственная поддержка не предоставляется. Основным органом этой системы является Фонд.
Законодательной базой деятельности Фонда является Федеральный закон Об инвестиционной деятельности и о некоммерческих организациях.
Фонд имеет право инвестировать средства только в недвижимость. Поэтому жилье, созданное за счет бюджетных средств и находящееся на балансе Фонда, является гарантией обеспечения сохранности инвестиций граждан и других инвесторов.
Недвижимость на балансе Фонда создает стопроцентную защиту инвестиций всех инвесторов.
Основные задачи Фонда:
- привлекать средства населения путем эмиссии ценных бумаг или организации непосредственных взносов вкладов, в том числе через банки;
- менять, продавать, покупать, строить жилье по потребностям граждан самостоятельно или через посредников (риэлтеров, подрядчиков);
- содержать жилищные фонды на балансе до полного взаиморасчета с гражданином;
- предоставлять гражданину жилищные займы или рассрочки в форме неоплаченной части площади или в денежной форме через уполномоченные банки;
- обеспечить возврат кредитных средств как в бюджет, так и банкам;
- обеспечить защиту вкладов граждан и иных инвесторов.
В Чувашии в 2000 г. под реализацию республиканской программы строительства социального жилья гражданам предоставлен банковский кредит в объеме 10 миллионов рублей сроком на 5 лет под 1/4 ставки рефинансирования Центробанка РФ. Разницу между льготной и коммерческой ставкой гасит бюджет Чувашской Республики.
Последний указ президента республики по совершенствованию форм государственной поддержки граждан в строительстве жилья создает экономические и правовые условия для реального внедрения в республике с 2000 г. Практики кредитования под ипотеку. На эти цели из бюджета планируется выделить 50 миллионов рублей. Заемщики будут получать кредиты под 5-6% кредитной ставки и закладывать банку приобретенную с помощью кредита квартиру. Сроки кредита планируется определить на 15-20 лет.
В республике уже имеются предпосылки для ипотечного кредитования. С вступлением в силу Федерального закона О залоге практически все банки Чувашии осуществляют коммерческое кредитование под залог недвижимости. В 1997 г. свою ипотечную программу разработал Чувашсбербанк.
Гарантией возврата кредита является поручительство ЗАО Первая инвестиционно-строительная компания. Во время действия кредитного договора жилье находится в собственности АО, а заемщик живет в квартире на правах арендатора [116].
Бюджет Ростовской области выделил свыше 10 млн. руб. на финансирование программы ипотечного кредитования в 2000 г. В 2001 г. за счет привлечения средств коммерческих банков и страховых компаний Ростовской области объем ипотечных кредитов должен превысить 100 млн. руб. С этой целью, Ростовская область с сентября 2000 г. начала реализацию нового этапа программы ипотечного кредитования, который предусматривает
кредитование первого взноса для покупки жилья под залог имеющейся квартиры. Кредит будет предоставляться на срок от 6 месяцев до 1 года, размер процентной ставки пока не определен.
После вселения в новую квартиру средства от реализации старой квартиры пойдут на погашение краткосрочного кредита. Для выплаты оставшейся части стоимости жилья заемщик сможет получить следующий кредит из средств областного бюджета на срок до 8 лет для городских и до 10 лет для сельских жителей под 12,5% от ставки рефинансирования Центробанка.
Залоговым обеспечением долгосрочного кредита будет являться новое жилье заемщика [101].
Ранее застройщик мог получить ипотечный кредит лишь после оплаты 50% стоимости нового жилья (для частных застройщиков в сельской местности, если строительство собственными силами завершено, не менее чем на 50%). В 1999 г. из средств областного бюджета был предоставлен 61 кредит на сумму свыше 5 млн. руб.
В Ставропольском крае была разработана концепция развития ипотечного кредитования, предусматривающая участие в программе бюджетных средств, однако дальше этого Администрация края не пошла. В настоящее время в крае можно приобрести жилье в кредит через компании, работающие по схеме стройсбережений, примером такой компании может служить ЖСК Новосел.
Лидерами в области развития ипотечного кредитования являются Москва и Санкт-Петербург, имеющие развитую инфраструктуру рынка недвижимости, наиболее благополучное с точки зрения доходов население.
В Москве применяются две схемы ипотечного кредитования. Это собственные программы банков и различных компаний и программы, осуществляемые банками через инвестиционные фонды, а также через государственные ипотечные агентства.
В 1998 г. московскими властями с участием специалистов Гарвардского университета была разработана программа ипотечного кредитования, основанная на американской модели организации рынка, в рамках которой любой москвич, способный внести 30% от стоимости жилья, может получить
оставшиеся 70% взаймы от уполномоченных банков московского правительства. Последнее же обязалось рефинансировать банковские кредиты (т. е., по сути, выкупать у банков долги москвичей) при посредстве так называемого Московского ипотечного агентства (МИА).
Городской бюджет должен выделить МИА средства для образования уставного капитала в объеме не менее 120 миллионов рублей. Основными задачами МИА Правительством Москвы были определены: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов у квалифицированных кредиторов МИА и рекомендуется всем остальным кредиторам в качестве необходимой предпосылки для рассмотрения возможности придания им статуса квалифицированных кредиторов МИА в будущем; выкуп у квалифицированных кредиторов МИА ипотечных кредитов, соответствующих стандартам МИА (операции на вторичном ипотечном рынке); привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе пулами ипотечных кредитов), а также поручительствами Правительства Москвы.
Основным финансовым источником для развития Московской ипотечной программы станут средства от реализации жилья (более 400 тыс. м2). Деньги от их продажи пойдут в фонд Московской ипотечной программы для обеспечения деятельности Московского ипотечного агентства.
Первоначально московское правительство планировало привлечь на реализацию программы из США $500 миллионов. Планировалось, что инвестором программы выступят крупные американские банки. Однако реально выданные рядом коммерческих банков по программе полторы сотни кредитов фактически были рефинансированы за счет московского бюджета.
По оценкам экспертов, потребность москвичей в ипотеке составляет около 150 тысяч кредитов в год, а городской бюджет не успевает выполнять свои обязательства по рефинансированию ипотечных кредитов даже уже по выданным кредитам. Задолженность города участвующим в ипотечной программе банкам в настоящее время составляет около $4,5 миллиона, (таблица
| Таблица 1.2 - Основные параметры Московской ипотечной программы | ||||||||||||||||||||||||||||
|
Помимо собственных банковских программ, реализуемых в Москве, существует и ипотечная программа инвестиционного фонда США - Россия ДельтаКредит. По ней в 2000 г. работали семь московских банков. Небольшое количество участников программы объясняется тем, что, по оценкам специалистов ДельтаКредит, проект ипотечного кредитования для банков начинает окупаться при объеме $2,5 - 3 миллиона. Однако заморозить на год вложенные в ипотеку средства может себе позволить далеко не каждый банк. За 2000 г. по программе ДельтаКредит банками было освоено $7,9 млн. Такой объем средств позволяет выйти на самоокупаемость ипотечных проектов только двум-трем банкам. Средства на ипотеку представляет по этой программе фонд США - Россия. Но он и устанавливает базовые ставки для банков. Поэтому их тарифная политика зависит в большей степени именно от процентных ставок фонда, так что банкам остается выступать только в качестве агентов - оценивать риски и принимать конкретные решения о выдаче кредитов. Видимо, для того, чтобы заинтересовать банкиров, фонд намерен предложить им новую ипотечную схему - банки смогут предоставлять кредиты на покупку квартиры на этапе ее строительства. Однако в этом случае потребителям необходимо будет внести не 20% стоимости квартиры, а все 50%. Такую услугу уже сегодня предлагает Инвестсбербанк, но кредитование он осуществляет из собственных средств (таблица 1.3).
В Санкт-Петербурге реализуется проект ипотечного кредитования совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. В целях создания нормативно-правовой базы в регионе принят закон о развитии ипотечного кредитования, создан филиал Агентства. Ипотечные кредиты по программе выдаются по классической схеме ипотеки: заключается кредитный договор с заемщиком, квартира, приобретаемая за счет кредитных средств, оформляется в собственность заемщика и одновременно обременяется залогом в пользу кредитора до момента полного исполнения обязательств по кредиту. Кредиты выдаются на срок до 10 лет под 15-18% годовых в валюте в размере от $5 до 80 тыс. (до 70% от стоимости приобретаемой квартиры). Помимо программы, реализуемой Агентством, существует несколько инициативных проектов самих банков.
реализуемые в г. Москве
| Таблица 1.3 - Основные банковские ипотечные программы, | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Таким образом, из представленного выше обзора региональных подходов к ипотечному кредитованию видно, что в основе большинства региональных программ - бюджетные ресурсы, выделяемые на их развитие, и активная роль органов местного самоуправление в вопросах привлечения средств граждан в строительную сферу. В таком мегаполисе, как Москва, в сфере жилищного строительства занят примерно 1 миллион жителей, поэтому бесперебойная работа строительного комплекса - это вопрос уже не только экономический, но и политический [112].
В целом, рассматривая различные региональные ипотечные схемы, можно прийти к заключению, что навряд ли существует универсальная модель ипотечного жилищного кредитования, одинаково привлекательная для всех участников Программы во всех регионах. В зависимости от региональных особенностей, социальной структуры населения и иных факторов, в каждом регионе может быть разработана и применена та или иная схема ипотеки.
Несмотря на существование многих проблем, был достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования, который выражается как в достаточно большом объеме законодательной базы, принятой по данной проблеме, так и в том, что на сегодняшний день, практически в каждом субъекте Российской Федерации есть отдельные банки, жилищно-строительные кооперативы и инвестиционно-строительные компании, осуществляющие ипотечное кредитование покупки жилья, в то же время такая практика жилищного ипотечного кредитования в современной России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда причин. Все причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, разделить на четыре основные группы [67].
Первая группа причин обусловлена недостаточностью правового обеспечения ипотеки. Прежде всего, медленно идет реализация Федеральных законов Об ипотеке и О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отсутствует также судебная практика оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов.
Вторая группа причин связана с социально-экономической и финансовой ситуацией в обществе. Не способствуют развитию ипотеки и не достаточно стабильное финансовое положение страны, в последние годы характеризующееся неустойчивостью национальной валюты, большим объемом внешнего долга и затратами на его обслуживание, высокой ценой кредитов.
Третья группа причин связана с неготовностью и экономической незаинтересованностью российских банков в развитии ипотеки. В начале 90-х гг. неготовность банков выражалась в отсутствии капитала и квалифицированных кадров, а в конце 90-х стала преобладать незаинтересованность банков в ипотеке (из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности, особенно по сравнению с доходностью валютных операций и приватизационными манипуляциями).
Четвертая группа причин относится к научной и коммерческой непроработанности сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.
Для решения проблем, связанных с научной непроработанностью стартовых шагов по развитию ипотеки, в части влияния ипотечного кредитования на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса, предлагается в рамках данной работы осуществить экономическое моделирование финансовых потоков между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья.
В заключении первого раздела можно отметить, что сложившаяся обстановка в настоящее время дает шанс для населения, предпринимателей, финансистов и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся, для того чтобы решить жилищную проблему на основе возрождения в России системы ипотечного кредитования.
