d9e5a92d

Анализ состояния жилищно-строительного комплекса

Покупателю останется все тщательно взвесить и принять окончательное решение по совокупности всей информации.
Рассмотрим конкретный пример выбора варианта жилья для условий установленных ограничений по графику (рисунок 2.5).
Пусть покупатель, просмотрев все варианты, остановится на следующем из них:
- величина стоимости квартиры - Q = 90 тыс. долларов;
- предварительный платеж за квартиру - F = 27 тыс. долларов (при f = 0,3);
- платежи за кредит в годовых от его общей суммы - е = 0,08;
- срок платежей за квартиру - Т = 6 лет;
- платежи за квартиру ежемесячные - м = 12.
Зафиксированную информацию подставим в формулу 2.6.
0,0 8х (1+0,0 8)
0,08x1,58687'
Za 90000х(1-0,3)х 12х[(і+о,08)6-і] 6300 12x0,586874
= 1135,66


Если произвести необходимые вычисления, то получим окончательный результат - Za = 1135,66 долларов.
Именно эту сумму придется ежемесячно платить покупателю квартиры на протяжении 6 лет, т.е., на протяжении 72 месяцев. Этот же результат будет получен на экране монитора компьютера, который высветится после нажатия клавиши Enter.
Заметим, что одним из ограничений, о котором еще не шла речь, может быть частный или общий коэффициент переплат за квартиру. Покупатель сам определит приемлемость общих переплат за квартиру при прочих установленных ограничениях.
Так, если в рассмотренном выше примере покупатель выберет вариант, который представлен на графике (Q=90000; F=27000; Т~6; е=8% ; Za= =1135,647), то коэффициенты переплат составят в соответствии с формулами (2.4) и (2.5):
MxZxT _ 12 x 1,26183 x 6 _ 72 x 1,26183 100 x (1 - /) " 100 x (1-0,3) " 70
1,2979
12x1,261836
100
M xZxT
100
0,3 = 1,20852
Кп:
Значения этих коэффициентов означают следующее. Частный коэффициент переплат, равный 1,2979, свидетельствует о том, что покупатель жилья, выплачивая ежемесячно по 1135,647 денежных единиц на протяжении 72 месяцев, в общей сумме выплатит продавцу жилья 72x1135,647=81766,39.

Эта сумма превышает на 29,79% ту величину платежа, которую покупатель должен был заплатить при заключении договора, то есть, сумму, равную 63000 (81766,647:1,2979=63000).
Полный коэффициент переплат означает, что покупатель в целом заплатит за квартиру не 90000, а на 20,852% больше, т.е. 108766,8 денежных единиц.

Такова плата за предоставленный кредит покупателю жилья.
Если покупатель захочет выбрать срок рассрочки платежа за квартиру, предположим, не 6 лет, а 10, тогда по показателю полный коэффициент переплат покупатель заплатит за квартиру уже на 34,32% больше. В то же время, если покупателю покажется, что он очень много переплачивает, то он может эту сумму сократить. Сделать это можно за счет более высокого первоначального взноса за покупаемую квартиру, за счет сокращения срока кредита и за счет снижения процентной ставки за предоставляемый кредит.

Так что покупатель сам должен решать, что ему более выгодно: больше платить сейчас, чтобы меньше платить потом, или больше платить потом, чтобы меньше платить сейчас.
Помимо изображения всей совокупности различных вариантов на графике (рисунок 2.5), покупатель может посмотреть и табличный вариант поиска компромиссного решения, где светлым тоном показаны варианты ежемесячных платежей за квартиры соответствующей стоимости на указанный срок кредитования от 5 до 10 лет, удовлетворяющие запросам покупателя и продавца, а красным цветом показаны те варианты, которые не удовлетворяют заявленным требованиям участников сделки. Причем, при выборе любого варианта, например, платеж 1135 долларов в месяц, на графике эта точка тоже будет показана (рисунок 2.5)
В договоре ипотечного кредитования обязательно должно оговариваться условие изменения процентной ставки за кредит в случае изменения ставки рефинансирования ЦБ РФ. Программа позволяет учесть такие изменения процентной ставки для соответствующего изменения размера текущих платежей, а также рассчитывает размер платежей в таких валютах, как доллар США, евро и рубль (рисунок 2.8).
Использование разработанной программы позволит найти покупателю такой вариант приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования, который не будет противоречить интересам продавца и даст возможность в дальнейшем зафиксировать основные параметры компромиссного варианта в договоре ипотечного кредитования [46].
Разумеется, наличие альтернативных вариантов равнозначных ежемесячных платежей за квартиру это признак достаточно развитых рыночных отношений в области продажи готового жилья. До этого состояния современной России еще далеко.
В настоящее время, как правило, фирмы не дают покупателям свободы выбора наиболее подходящего для них варианта приобретения жилья. Они задают жесткие условия: стоимость квартиры, процент первоначального взноса при оформлении сделки, процент платежей за предоставленный кредит, срок полного расчета за квартиру и величина ежемесячных платежей за жилье.
Но со временем, по мере развития жилищного строительного комплекса и его суммарной производственной мощности, с одной стороны, и повышением платежеспособности потенциальных покупателей квартир с другой, будет развиваться все более эффективная конкурентная борьба между строительными фирмами за покупателя.
Это позволит от жесткой точки на графике, которая будет отражать конкретные безвариантные ограничения при покупке жилья, перейти к некоторой области устанавливаемых ограничений. Причем эта область будет с каждым годом расширяться, вовлекая в свою орбиту все большее количество покупателей квартир.

Для этого строительные фирмы будут предоставлять им все более и более значительные возможности, которые появятся у них благодаря капитализации прибылей и расширения на этой основе жилищного строительства.
Таким образом, компьютерная технология может оказаться весьма полезной и при продаже недвижимости, как для продавца, так и для покупателя, раскрывая перед ними всю информацию о различных вариантах платежей и давая возможность лицезреть всю совокупность компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, участвующие в сделке.
В заключении второго раздела отметим, что развитие ипотечного кредитования в России возможно сразу по нескольким сценариям, но не зависимо от того, по какому направлению пойдет развитие, процесс взаимодействия между продавцом-кредитором и потенциальным покупателем жилья с целью выявления всей совокупности компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, одинаков для всех сценариев. В связи с этим применение предложенной компьютерной программы для нахождения оптимального решения в сфере ипотечного кредитования жилищного строительства и моделирования финансовых потоков между заемщиком и кредитором будет полезно для всех участников системы ипотечного кредитования.

Анализ состояния жилищно-строительного комплекса и исследование платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, на примере Ставропольского края


В условиях рыночной экономики жилище выступает как товар длительного пользования, индуцирующий широкий дополнительный спрос и стимулирующий развитие многих отраслей национальной экономики. Будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и формирования инвестиционных ресурсов.
Целью данного исследования платежеспособного спроса на ипотечные кредиты для строительства и покупки жилья в Ставропольском крае является получение количественных характеристик структуры населения региона, уровня и условий его жизни. Оценка степени соответствия фактических параметров их нормативным значениям, установление взаимосвязей и взаимозависимости между доходами населения, жилищными условиями и структурой потребления, а также анализ их динамики позволят прогнозировать наиболее вероятный ход развития рынка жилья как на ближайшую, так и на более отдаленную перспективу.
В России с 1996 г. группой отечественных экономистов определяется рейтинг всех 89 регионов. Для этого с учетом международного опыта разработана и использована в значительной степени оригинальная методика, основанная на сочетании статистического и экспертного подходов.

Впервые проведен анализ общедоступных региональных законодательных актов.
Для оценки инвестиционного климата было использовано более сотни статистических показателей регионального развития (информация Госкомстата
РФ), проанализировано около 100 относящихся к сфере регулирования инвестиционной деятельности опубликованных законодательных актов Российской Федерации и ее субъектов, а также доклады различных исследовательских центров, карты, статьи, монографии.
Инвестиционный потенциал учитывает основные макроэкономические характеристики, насыщенность территории факторами производства, потребительский спрос населения и другие показатели. Величина потенциала показывает долю региона в общероссийском потенциале (он принят за 100). Совокупный инвестиционный потенциал региона определяется значениями восьми частных потенциалов, каждый из которых, в свою очередь, характеризуется целой группой показателей.

Ранг каждого региона по каждому виду потенциала зависит от количественной оценки величины его потенциала как доли (в процентах) в суммарном потенциале всех 89 российских регионов.
По данным журнала Эксперт, Ставропольский край в интегральном рейтинге субъектов Российской Федерации по инвестиционному потенциалу в 2000-2001 гг. находится на 29 месте (см. Приложение 3).

По сравнению с показателем 1999-2000 гг. рейтинг Ставропольского края поднялся на 1 позицию.
При этом следует иметь в виду, что продвижение конкретного региона по шкале рейтингов это результат сложного, зачастую разнонаправленного взаимодействия различных факторов. Детальное исследование причин динамики рейтингов показало, что изменение рейтинга потенциала не более чем на 56 позиций, а рейтинга риска на 1012 позиций в ту или иную сторону практически полностью объясняется незначительным разрывом в показателях у нескольких соседних регионов.
Проведенное экспертной группой журнала Эксперт исследование выявило существенные резервы улучшения инвестиционного климата во многих регионах России, в том числе и в Ставропольском крае. Это означает, что можно привлечь инвестиции, затратив совсем немного денег и времени.

В этой связи, на наш взгляд, первым шагом в данном направлении должно стать формирование привлекательного имиджа Ставропольского края.
Инвестиционный климат в регионе оказывает значительное влияние на строительный комплекс, в то же время по объемам капитального строительства можно судить об инвестиционной активности в Ставропольском крае. Целесообразно рассмотреть структуру инвестиций в нефинансовые активы, объемы, динамику и структуру инвестиций в основной капитал (таблица 3.1, 3.2)
Инвестиции в нефинансовые активы включает в себя следующие элементы: инвестиции в основной капитал, затраты на капитальный ремонт, инвестиции на приобретение земельных участков и объектов природопользования, инвестиции в нематериальные активы, инвестиции в прирост запасов материальных оборотных средств, инвестиции в другие нефинансовые активы.
Анализ таблицы 3.1 показывает, что инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение.

Таблица 3.1 - Структура инвестиций в нефинансовые активы (по крупным и средним предприятиям; в процентах к итогу)
1998 1999 2000 2001
Инвестиции в нефинансовые активы *- всего 100 100 100 100
в том числе:
инвестиции в основной капитал 80,6 82,7 87,1 87,5
затраты на капитальный ремонт 17,2 16,8 12,8 12,4
инвестиции в нематериальные активы 1,0 0,5 0,1 0,2
инвестиции в другие нефинансовые активы 1,2 0,0 0,0 0,0
* - без инвестиций в прирост запасов материальных оборотных средств Источник: 107 стр. 107.
Инвестиции в основной капитал представляют собой совокупность
затрат, направленных на создание, воспроизводство и приобретение основных фондов (новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение объектов, приобретение зданий, сооружений, машин, оборудования, инструмента и т.д.) деятельности
Таблица 3.2 - Основные показатели инвестиционной и строительной
1996 1997 1998 1999 2000 2001
1 2 3 4 5 6 7
Ввод в действие основных фондов, млн. руб. 3099,8 3575,8 3401,2 5757,5 7590,7 10373,0
Инвестиции в основной капитал -всего, млн. руб. 3745,3 4048,9 4248,1 7122,3 15887,1 14801,8
в том числе по отраслям:
производящим товары
1364,2 1429,3 1692,5 2619,9 3761,5 4576,7
оказывающим рыночные и
нерыночные услуги
2381,1 2619,6 2555,6 4502,4 12125,6 10225,1
в процентах к валовому
внутреннему продукту
17,0 16,0 14,5 16,4 27,7 19,4
Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда,
млн. руб.
2179,9 2309,2 2764,1 3663,1 6033,2 8956,3
Доля работ, выполненных по
договорам строительного подряда
к общему объему ввода в действие основных фондов, %
70,3 64,6 81,3 63,6 79,5 86,3
Доля работ, выполненных по договорам строительного подряда
к общему объему инвестиций, %
58,2 57,0 65,1 51,4 38,0 60,5
Затраты на один рубль работ, выполненных по договорам
строительного подряда, коп.
92,1 94,5 99,2 101,2 93,8 95,9
Ввод в действие объектов
жилищного и социальнокультурного назначения, тыс. кв.
м. общей площади
817,2 813,8 736,9 779,1 668,1 572,9
На основании данных, приведенных в таблице 3.3 можно сделать следующие выводы:
инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение;
наблюдается устойчивая тенденция к снижению выделения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства как из федерального, так и из краевого бюджетов, и рост собственных и кредитных средств индивидуальных застройщиков;
ввод в действие объектов жилищного и социально-культурного назначения сократился с 817,2 тыс. кв. м. в 1996 г. до 572,9 тыс. кв. м. общей площади в 2001 г.
Помимо отмеченных особенностей инвестиционной деятельности в Ставропольском краем можно также отметить, что доля работ выполненных по договорам строительного подряда к общему объему инвестиций в период с 1996 г. по 1999 г. и 2001 г. находилась на уровне 50-60% и только в 2000 г. уменьшилась до 38%, что скорее всего можно объяснить значительным ростом объема инвестиций в оборудование в сфере услуг. В то же время доля работ выполненных по договорам строительного подряда к общему объему ввода в действие основных фондов колебалось с 1996 по 2001 гг. на уровне 60-80%. На основании приведенного анализа можно сделать вывод о достаточно значительной роли строительного комплекса в экономике Ставропольском края.
Рассмотрим, как жилищно-строительный комплекс края выполняет свою роль в обеспечении населения жильем.
Интенсивность спроса на жилье зависит от того, как потребность в жилье данного лица конкурирует с его желанием приобрести другие товары и услуги, поскольку его финансовое положение не позволяет удовлетворять все потребности одновременно.
Ретроспектива эволюции жилищного строительства показывает, что конструктивные особенности, качество и стоимость жилища на разных этапах исторического развития существенно менялись. Во многом развитие жилищностроительного рынка определилось образом жизни, укладом, традициями, уровнем достатка населения.
Так, если в самом начале развития общества наши предки вполне довольствовались пещерами или шалашами, чтобы укрыться от хищников и непогоды, кибитками (евразийские кочевники), чумами (северные народы), срубами (север Европы и Россия), то требования к количеству и качеству жилья сегодня значительно выше. Современное жилище это место ведения домашнего хозяйства, общения, отдыха, семейного воспитания детей, нередко и место учебы, трудовой и досуговой деятельности членов домохозяйства, место потребления ими материальных и культурных благ, а также защиты человека от социальных и информационных перегрузок [96].
Сегодня наличествующий жилой фонд края не удовлетворяет потребности населения региона в количестве и качестве жилья. Это объясняется тем, что планка требований нуждающихся в жилье к его площади и комфортности в целом по стране, а равно и в Ставропольском крае, сегодня значительно поднялась.
Следует отметить, что последние годы в Ставропольском крае шло активное формирование рынка жилья. Характерной особенностью рыночной экономики явилось отсутствие государственной монополии в жилищном секторе: жилые дома и квартиры стали одной из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена. Проблема собственности в сфере жилья решилась посредством приватизации его переходом из государственной собственности в частную, удельный вес которой в общей площади краевого жилфонда, по данным Комитета статистики, вырос с 80,2 процентов в 1996 году до 84,6 процентов в 2000 году. Соответственно произошло перераспределение существующего жилищного фонда по формам собственности (таблицы 3.3, 3.4).
Таблица 3.3 - Жилищный фонд Ставропольского края
1996 1997 1998 1999 2000 2001
Жилищный фонд всего,
МЛН.КВ.М.
В том числе:
47.0 47.2 47.7 49.0 49.4 50,5
в городской местности 25.5 25.5 25.6 28.3 28.4 28,7
в сельской местности 21.5 21.7 22.1 20.8 21.0 21,8
Источник: 42 стр. 7.
Таблица 3.4 - Структура жилищного фонда по формам собственности
1996 1997 1998 1999 2000 2001
Весь жилищный фонд
В том числе:
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100
Частный 80.2 81.8 81.8 83.6 84.6 85.3
Г осударственный 4.0 3.8 3.3 2.0 1.9 2.0
Муниципальный 14.7 13.5 14.2 13.6 12.7 12.4
Общественной и смешанной
формы собственности
1.1 0.9 0.7 0.8 0.8 0.3
Источник: 42 стр. 6 .
Специфика жилья, его дифференциация зависят, от конкретных условий региона: объема и структуры имеющегося жилищного фонда, характера заселения, уровня благосостояния населения и его инвестиционных возможностей. Поэтому определению емкости ипотечного рынка Ставропольского края должен предшествовать, на наш взгляд, статистический анализ жилищных условий населения.
При определении емкости ипотечного рынка Ставропольского края представляют интерес статистические данные о количестве квартир, построенных в Ставропольском крае, и их соотношении по числу комнат в период с 1996 по 2001 гг. (таблица 3.5).
Таблица 3.5 - Характеристика построенных квартир в Ставропольском крае
1996 1997 1998 1999 2000 2001
Однокомнатные 731 799 742 823 488
Двухкомнатные 2091 2097 1648 1208 1088
Т рехкомнатные 3210 3112 2270 1875 1657
Четырехкомнатные
и более
2955 2874 """ 2986 2564 2105
Источник: 42 стр. 5.
По показателю жилая площадь в среднем на одного проживающего в нашей стране устанавливается значение, выполняющее роль гигиенического норматива. (Жилой площадью считается площадь жилых комнат в жилых домах и помещениях.) В 1919 году временными правилами Наркомздрава впервые была установлена норма в 8,25 кв. м. В 1929 г. норму повысили до 9 кв. м. Но уже в 50-х годах отечественные гигиенисты отмечали, что 9 кв. м на одного человека не обеспечивают необходимых санитарных и бытовых удобств. В соответствии с действующим в настоящее время Жилищным кодексом РФ норма жилой площади установлена в размере 12 кв. м на одного человека.
Для осуществления межрегиональных и международных сравнений жилищных условий в настоящее время используется показатель общая площадь в среднем на одного проживающего. Общая (полезная) площадь определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений, расположенных внутри квартир: кухонь, передних, внутри квартирных коридоров, санузлов, ванных или душевых, гардеробных комнат, кладовых, встроенных шкафов, а также мансард, мезонинов, крытых лоджий, веранд, отапливаемых и пригодных для проживания.
Так, при численности населения Ставропольского края на 01.01.2002 2644,6 тыс. чел. средняя обеспеченность жильем одного жителя края составила 19,1 кв. м., причем в городской местности составила 19,7 кв. м., в сельской
местности - 18.3 общей площади (этот показатель соответствует уровню обеспеченности в среднем по России). При этом наиболее обеспеченными жильем являются жители Шпаковского района (28,5 кв. м на 1 человека), Новоселицкого района (21,5) Предгорного района (21,3),; в Степновском, Труновском, Нефтекумском и Арзгирском районах обеспеченность жильем ниже среднекраевого уровня. Для сравнения предлагается рассмотреть данные таблицы 3.6, которые могут нарисовать некоторые перспективные ориентиры в плане обеспеченности российского населения жилой площадью.
Таблица 3.6 - Обеспеченность жильем (в среднем на душу населения на конец 1990 г.)
Страна Общая
площадь
кв. м.
Среднее
количество
комнат
Страна Общая
площадь
кв. м.
Среднее
количе
ство
Швеция 52,0 2,0 Латвия 19,6 1,0
США 51,0 2,2 Литва 19,3 1,0
Швейцария 45,5 1,8 Грузия 18,7 0,9
Франция 40,0 1,6 Украина 17.8 0,9
Г ермания 38,6 2,2 Беларусь 17,7 0,9
Австралия 36,0 1,8 Молдова 17,7 0,9
В елико британия 34,5 1,8 Россия 16,3 0,8
Япония 30,0 1,3 Армения 14,8 0,7
Греция 25,0 0,9 Казахстан 14,2 0,7
Италия 24,5 1,3 Кыргызстан 12,0 0,6
Венгрия 24,0 1,4 Узбекистан 11,9 0,6
Эстония 21,4 1,1 Азербайджан 11,8 0,6
Болгария 21,0 1,2 Туркменистан 11,2 0,6
Польша 20,5 1,1 Таджикистан 9,3 0,5
Источник: 96 стр. 47.
Тем не менее жилищные условия характеризуются не только тем, сколько квадратных метров приходится на одного человека, но и степенью благоустройства жилища. В этой связи, на наш взгляд, представляет интерес уровень благоустройства жилищного фонда Ставропольского края (таблицу
Таблица 3.7 - Уровень благоустройства жилищного фонда на 01.01.02
(в процентах)
Городской жилищный фонд Сельский жилищный фонд
Квартиры, оборудованные - водопроводом 83,6 64,9
- канализацией 79,6 52,3
- центральным отоплением 83,7 50,9
- ваннами 75,1 47,6
- газом 89,1 93,0
- горячим водоснабжением 73,1 40,9
- напольными электроплитами 7,5 ОД
Источник: 42 стр. 15.
Исследование современного состояния Ставропольского рынка жилья показывает, что вводимое ежегодно жилье не обеспечивает потребности в нем даже состоящих на учете для получения жилой площади (таблицу 3.8).
Таблица 3.8 - Динамика изменения количества очередников для получения жилья в Ставропольском крае
Число семей, состоящих на учете для получения жилья (на конец года): 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Единиц 72572 69147 62306 60678 59667 58752
в % от числа всех семей 9,1 8,6 7,7 7,5 7,4 7,3
Источник: 107 стр. 54.
Так, за 2001 год свои жилищные условия в крае улучшили 1656 семей, в том числе в г. Ставрополе 944 семей. При этом ветхий и аварийный фонд в общем жилищном фонде края составляет 733,9 тыс.


Содержание раздела