Порядок получения кредита

Приобретенное на полученные в кредит средства жилье оформляется в собственность получателя кредита (собственность супругов). Таким образом, получатель кредита (заемщик) становится сразу же собственником приобретаемого на кредитные средства жилья.
Кроме того, заемщик освобождается от выплаты подоходного налога на сумму дохода соответствующего стоимости приобретенного жилья (в пределах 5000 МРОТ) на срок до 3-х лет. В том случае, если для приобретения жилья использовались средства кредита доход заемщика, направляемый на погашение ипотечного кредита и выплату процентов, без ограничения суммы, освобождается от налогообложения, на весь срок погашения кредита.
Ориентируясь на приведенную ниже таблицу, заемщик может определить, на какую примерно сумму кредита можно претендовать исходя из ежемесячного дохода семьи (супруга и супруги) при сроке кредитования 5 и 10 лет, а также, сколько нужно вносить ежемесячно для погашения кредита и процентов.
Примерный расчет размера ежемесячного платежа по кредиту и требуемого ежемесячного совокупного дохода семьи (супругов):

	Срок кредита 5 лет (ставка 17,5% годовых в валюте)	Срок кредита 10 лет (ставка 17,5% годовых в валюте)
Размер кредита (долл. США)	Ежемесячный платеж по кредиту ($)	Требуемый ежемесячный доход семьи ($)*	Ежемесячный платеж по кредиту ($)	Требуемый ежемесячный доход семьи ($)*
5 000	126	385	88	285
7 000	175	515	125	395
10 000	249	755	178	550

50 000	1 256	3 690	885	2 670

* При расчете среднего ежемесячного дохода семьи берутся доходы за последние 12 месяцев.
Примеч.: в сумму ежемесячного платежа по кредиту включается возврат части основного долга по кредиту и уплата процентов. Обеспечение кредита (залогприобретаемойнакредитныесредстваквартиры):
Предметом залога может являться только квартира в многоквартирных жилых домах, расположенных на территории субъекта РФ Санкт-Петербург.
Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);
быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах);

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:
a) не находится в аварийном состоянии;
б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
в) иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;
г) иметь металлические или железобетонные перекрытия;
д) этажность здания не должна быть менее 3 (Трех) этажей.
Приложение 2

Порядок получения кредита

Для получения ипотечного кредита по программе Агентства заемщику необходимо пройти следующие этапы
I этап. Предварительный расчет кредита и оценкавозможностейзаемщика
1. Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита заемщик может обратиться в Северо-западный филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию или в Банк-участник программы.
2. В Северо-западный филиал заемщик приносит документы, необходимые для принятия предварительного решения о возможности предоставления кредита и заполняет Лист предварительной квалификации и Регистрационную форму, являющуюся предварительным заявлением на получение кредита.
3. В Филиале проводится предварительный анализ возможности получения ипотечного кредита:
На основании предоставленной заемщиком копии налоговой декларации за прошедший год (если подавалась) и справки о доходах за прошедший и текущий годы делается предварительный расчет:

максимально доступной суммы кредита,
ежемесячных платежей в счет погашения кредита и процентов по нему

Например, если заемщик обратился за получением кредита в декабре 1999 г., тогда надо принести документы, подтверждающие получение им доходы за 1998 г. полностью и за 1999 г. по ноябрь.
Все предварительные расчеты производятся в долларах США по курсу ЦБ на последний день каждого месяца, в котором был получен доход и произведены расходы. Расчет производится исходя из чистого дохода заемщика (за вычетом подоходного налога и удержаний в Пенсионный фонд) за последние 12 месяцев.
Необходимо отметить, что предварительный анализ не предполагает обязательного одобрения кредита, и что положительное решение по заявлению о кредите принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах Банком.

II этап. Процедура окончательной оценки платежеикредитоспособности и возможной суммы кредита
4. При положительных результатах предварительного анализа клиента как потенциального заемщика, он направляется в Банк-участник программы. (Возможен вариант, о котором было сказано выше, когда клиент приходит в банк-участник ипотечной программы и проходит предварительную квалификацию в Банке).
5. Работая с Банком, клиент собирает полный комплект необходимых документов, заполняет подробное Заявление-анкету на ипотечный кредит. На основании предоставленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности клиента способности погашать полученный кредит и проценты.

Банк окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита клиент может рассчитывать.
Кредит рассчитан на длительный период времени (5-10 лет) и заемщику, как и кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы клиента и его фирмы в целом.

А также производится просчет ежемесячных доходов и расходов клиента.
Расчет суммы кредита, которая может быть выдана клиенту, производится только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Клиенту необходимо предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год.
При оценке платежеспособности клиента (как потенциального Заемщика) ключевым моментом является оценка с точки зрения возможности регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из имеющихся у клиента документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходов, на основании чего делается вывод о возможностях клиента своевременно погашать кредит.
Источники получения доходов, учитываемые банком:

Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;
Доход от работы неполный рабочий день и по совместительству;
Доход в виде дивидендов;
Доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;
Пенсионные выплаты и стипендии;
Чистый доход в форме арендной платы;
Алименты и пособия на детей;

Кроме того, производится анализ расходов клиента, среди которых выделяются:
А) Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства:

ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов),
ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру),
ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости),
ежемесячные платежи по квартплате по приобретаемой квартире.

Б) Постоянные ежемесячные расходы не связанные с приобретаемой квартирой:

содержание иждивенцев и членов семьи заемщика (включая самого заемщика) (в настоящее время минимум $50 на человека),
ежемесячные выплаты по алиментам,
возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита),
обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств),
иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

B) Разовые расходы Заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры),
расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством),
плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

* Для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов заемщика банк имеет право запросить дополнительные документы. Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:

Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п.А) не превышают 35% Ваших ежемесячных доходов (доходов супругов) и
Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п.А) и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные в п.Б) в сумме не превышают 55% Ваших ежемесячных доходов (доходов супругов),
Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (о требованиях предъявляемых к квартире, приобретаемой на кредитные средства см. ниже).

После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации (клиент предоставляет банку право на проверку предоставляемой информации), клиент выбирает подходящую квартиру с учетом максимальной суммы оговоренного с Банком кредита.
6. Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Банк соотносит ее с размером выдаваемого кредита.

Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющимся предметом залога.

Минимальные требования, предъявляемые к предмету залога.

В настоящее время в качестве залога рассматриваются отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах, расположенных на территории субъекта РФ Санкт-Петербург. Необходимо, чтобы объект недвижимого имущества, являющийся залоговым обеспечением удовлетворял санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.
Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);
быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах);

III этап. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры
7. При принятии Банком положительного решения о предоставлении кредита, заемщик открывает в Банке счета вкладов до востребования в рублях и иностранной валюте (заключая с Банком договор об открытии и обслуживании счетов вкладов до востребования); вносите на свой банковский счет авансовый платеж (первоначальный взнос по Договору купли-продажи и ипотеки в размере не менее 30% от стоимости квартиры). Банк заключает с клиентом (если клиент состоите в браке, то с обоими супругами) кредитный договор.
Супруги оформляют покупку квартиры у Продавца, заключая трехсторонний Договор купли-продажи и ипотеки квартиры с Продавцом и Банком. Таким образом, сторонами по договору являются:

Заемщик (покупатель квартиры),
Продавец квартиры
Банк (выступая кредитором и залогодержателем приобретаемой заемщиком квартиры).

Банк, являясь стороной Договора купли-продажи и ипотеки, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности, своевременности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.
Договор купли-продажи и ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством, кроме того до заключения Договора купли-продажи и ипотеки Заемщик/Созаемщик должен предоставить от своего имени нотариально удостоверенное обязательство об освобождении приобретаемой на кредитные средства и передаваемой в залог квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявлении новым собственником требования об освобождении квартиры.
Клиенту необходимо знать, что:
При наличии несовершеннолетних членов семьи, ему необходимо до заключения Договора купли-продажи и ипотеки получить разрешение органов опеки и попечительства на:

ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения,
предоставление Банку обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи освободить приобретаемую на кредитные средства квартиру в случае обращения на нее взыскания и предъявлении новым собственником требования об освобождении квартиры.

Таким образом, заемщику необходимо представить в Банк от имени своих несовершеннолетних членов семьи вышеуказанное нотариально удостоверенное обязательство об освобождении приобретаемой на кредитные средства и передаваемой в залог квартиры и вышеуказанные разрешения органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства находятся в муниципальных образованиях по месту жительства или в администрации района.
Документы, необходимые для получения разрешения органов опеки и попечительства.
8. Заемщик (Покупатель квартиры) и Банк подают документы в Городское Бюро регистрации прав на недвижимое имущество (ГБР) на регистрацию Договора купли-продажи и ипотеки (регистрация перехода прав собственности и регистрация залога).
9. Государственное бюро регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку (залог) жилой площади по месту нахождения имущества (в настоящее время срок регистрации договора купли-продажи и ипотеки составляет от 1 до 25 дней).
10. После государственной регистрации Договора купли-продажи и ипотеки, Банк осуществляет фактическое предоставление кредита и зачисляет кредитные средства на счет Заемщика.

Заемщик (Покупатель) выплачивает оставшуюся стоимость квартиры продавцу по Договору купли-продажи и ипотеки из средств предоставленного Банком кредита. После чего заемщик вселяется в приобретенную квартиру,
11. Кроме Кредитного договора и Договора купли-продажи и ипотеки, заемщик заключает договор страхования жизни и потери трудоспособности, договор страхования имущества и договор страхования риска утраты прав собственности владельца имущества предмета залога (предмет залога приобретаемая на кредитные средства квартира).

Страхование осуществляется при предоставлении заемщиком Заявления на страхование.
12. После предоставления кредита Банк-участник программы переуступает Агентству по ипотечному жилищному кредитованию права требования по Кредитному договору и Договору купли-продажи и ипотеки. Это означает, что теперь Агентство является фактическим кредитором.

Банк, который принимает участие в ипотечной программе, на основании договора об обслуживании, осуществляет обслуживание кредита, переданного Агентству.
Под обслуживанием понимается следующее: банк принимает от заемщика платежи по кредиту, следит за своевременностью их внесения, проверяет состояние заложенной квартиры, осуществляет контроль за внесением страховых выплат и т.д.
13. Приобретенная на кредитные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту (как заемщиком по кредитному договору и залогодателем по договору ипотеки).
Таким образом, в процессе предоставления ипотечного жилищного кредита необходимо будет заключить следующие договоры:
В процессе предоставления ипотечного жилищного кредита стороны заключают следующие договоры и дают следующие обязательства:

Кредитный договор;
Договор поручительства (в том случае если в сделке присутствует третье лицо поручитель);
Смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры;
Обязательство Заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в течение 30 (Тридцати) дней, считая с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;
Договор страхования квартиры;
Договор страхования жизни и потери трудоспособности;
Договор страхования риска утраты прав собственности;
Договоры на открытие и обслуживание счетов вкладов до востребования физического лица (как в рублях, так и в иностранной валюте);

Требования к форме, в которой заключаются договоры:

Кредитный договор, Договоры поручительства, Договоры страхования и Договоры на открытие и обслуживание счетов вкладов до востребования физического лица заключаются в простой письменной форме;
Смешанный договор купли-продажи жилого помещения и ипотеки квартиры в нотариальной форме, с последующей обязательной государственной регистрацией в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При наличии несовершеннолетних членов семьи Заемщика для заключения вышеуказанного договора требуется разрешение органов опеки и попечительства;
Обязательство Заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в течение 30 (Тридцати) дней, считая с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры в нотариальной форме. Данное обязательство от имени несовершеннолетних членов семьи Заемщика требует разрешения органов опеки и попечительства.

Основные условия Кредитного договора и Договора купли-продажи иипотеки описаны в Правилах ипотечного кредитования.
Приобретение собственной квартиры важный шаг в Вашей жизни, и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию поможет заемщику разобраться в том, что нужно сделать, чтобы правильно сделать этот шаг приобрести собственную квартиру. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию работает над тем, чтобы помочь большему количеству горожан стать владельцами собственного жилья.

Один из способов достижения этой цели это предоставление объективной информации, которая помогает разобраться в процедуре получения ипотечного кредита.

Содержание раздела