d9e5a92d

Оценка эффективности использования объектов недвижимости

При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания ит.д.). 2. Скользящий доход сумма, образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
3. Рыночная аренда часть потенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
4. Прочие доходы доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).
Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
Операционные расходы это периодические расходы на обеспечение нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из 3 групп:

  • постоянные расходы;
  • переменные расходы;
  • расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня использования объекта недвижимости (для многоквартирного дома относительный уровень занятых квартир). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.

Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

  • расходы на управление;
  • расходы на заключение договоров аренды;
  • заработная плата обслуживающего персонала;
  • коммунальные расходы;
  • расходы на эксплуатацию и ремонт;
  • расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

  • кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
  • санитарно-технические устройства и электрооборудование;
  • механическое оборудование;
  • пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстро изнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта.
Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи в погашение ипотечных кредитов.
При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

  • расходы, связанные с бизнесом;
  • плановый износ и амортизация;
  • подоходные налоги на владельца;
  • капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

Капитализация будущих доходов
Для капитализации будущих доходов применяются 2 метода:

  • метод прямой капитализации;
  • метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):


.
При использовании метода прямой капитализации применяется т.н. техника остатка. Суть ее заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.
Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:

  • методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;
  • методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.

Метод дисконтирования применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:


, где
Ct денежный поток периода t; it норма дисконтирования периода t.
Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:

  • метод кумулятивного построения;
  • метод сравнения альтернативных инвестиций;
  • метод сравнения продаж;
  • метод мониторинга рыночных данных.


Оценка эффективности использования объектов недвижимости


Под эффективностью использования объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам общества как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.
Как правило, выделяют 3 аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:
1. земельный;
2. градостроительный;
3. природоохранный.
С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося в конечном итоге на здоровье населения.
В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуетYя отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:


.
Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

, где
ks коэффициент жесткости политики штрафных санкций за неэффективное
использование объекта недвижимости; Bi весовой коэффициент дефицитности i-того
вида ресурсов; Di показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.
Чем меньше показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому.

При этом все частные диспропорции отсутствуют.
Коэффициент жесткости политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks=1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при ks=2 утраивает и т. д.
Значения Bi весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов чаще всего определяются экспертно.
На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно планировать варианты использования объекта недвижимости.
Таким образом, используя различные методы оценки недвижимости, можно установить реальную цену конкретного объекта как предмета залога для определения суммы ипотечного кредита.

Заключение

В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.
1. Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

  • политическая и экономическая нестабильность;
  • низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
  • отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
  • высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
  • высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
  • недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
  • недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

2. Также существует проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.
3. В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость не предмет потребления, а товар и источник прибыли.

Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
4. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом.

Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.
5. Опираясь на опыт рыночно развитых стран, государственные специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:

  • инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;
  • стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;
  • внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

6. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.
7. Основными рисками ипотечного кредитования в России являются:

  • кредитный риск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество);
  • процентный риск;
  • риск неликвидности.

8. Развитие вторичного рынка ипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечения средств инвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.
9. Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание:

  • адекватной правовой и нормативной базы;
  • эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;
  • эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);
  • надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
  • источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;
  • резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.

Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.
Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.
В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:

  • ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
  • использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;
  • применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).

Список использованных источников

I. Законодательные и нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. М.: Инфра-М, 1997, 551 с.
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон 17-ФЗ от 3 февраля 1996 г. II. Книги, монографии
4. Абашина А.М., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды.

М.: Филинъ, 1998.
5. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ, 1997.
6. Банковское дело: Учебник. М.: Финансы и статистика, 1998.
7. Германия. Факты.

Франкфурт-на-Майне, 1997.
8. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах.

М.: Филинъ, 1998.
9. Гросиан Р. К. Как вести дела с банками. Кредиты, денежные вклады, платежный оборот.

М.: Международные отношения, 1996.
10. Долан Э. Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика.

СПб.: 1991.
11. Ем B.C. и др. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России.

М.: Статут, 1999.
12. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие.

СПб.: СПбГУЭФ, 1998.
13. Жилищная экономика: Пер. с англ.

М.: Дело, 1996.
14. Жилищностроительная реформа. Справочное пособие для населения.

М.: НОРМА, 1997.
15. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации Об ипотеке (залоге недвижимoсти).

М.: ПРИОР, 1998.
16. Иванов В. В. Все об ипотеке.

М.: МТ-Пресс, 2000.
17. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное пособие.

Екатеринбург, 1998.
18. Казимагомедов А.А. БанкоJское обслуживание населения: зарубежный опыт.

М.: Финансы и статистика, 1999.
19. Квадратный метр под крышей закона.

Жилищная энциклопедия. М.: Домашний адвокат, 1997.
20. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России Дом для Вашей семьи.

М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.
21. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие.

М.: Высшая школа, 1998.
22. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика.

Саров, 1998.
23. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом.

Саров, 1999.
24. Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости).

М.: Контракт, 1999.
25. Мустафин А.М. Ипотечное кредитование //Актуальные проблемы юридических наук. 1998.

Вып. 2.
26. Общая теория денег и кредита: Учебник.

М.: ЮНИТИ, 1995.
27. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров и домостроителей СанктПетербурга.

СПб., 1997.
28. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие.

М.: Дело, 1998.
29. Печникова А.В.

Денежно-кредитное регулирование экономики Великобритании. М.: Финансы и статистика, 1986.
30. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование.

М.: Аудитор, 1999.
31. Смирнов В. В. Менеджер по ипотечным операциям.

М.: Аудитор, 1999.
32. Смирнов В. В., Лукина З. П. Комментарий к Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости).

М.: Правовая культура, 1999.
33. Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование.

М.: Аудитор, 1999.
34. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений).

М.: Ось89, 1998.
35. Соколинская Н.Э.

Учет и анализ краткосрочных и долгосрочных кредитов. М.: Консалтбанкир, 1997.
36. Тарасевич Е.И.

Оценка недвижимости. С.Пб., 1997.
37. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Пер. с англ.

М.: ЮНИТИ, 1998.
38. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк.

Управление и операции. М.: ВАЗАР-ФЕРРО, 1994.
39. Уткин Э. Риск-менеджмент.

М.: ЭКМОС, 1998.
40. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер. с англ.

М.: Дело, 1997.

Материалы конференций и сборники научных трудов


41. 1-ая Международная практическая конференция Ипотека в России.

Сборник материалов. М.: АНХ, 1999.
42. Оценочная деятельность в России.

Сборник научных трудов М.: Издательство Финансовой академии, 1998.
43. Парламентские слушания на тему О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России Дом для Вашей семьи и международный семинар на тему Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России.

М.: Парус, 1998.

Публикации в периодических изданиях


44. Андрюшин С.А. Нужен ли нам опыт системы учреждений мелкого кредита дореволюционной России? // Бизнес и банки.

1998. 49.
45. Белых Л.П.

Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.
46. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость //Риэлтер.

1998. 2.
47. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании //Риэлтер.

1998. 3,4.
48. Будет ли нынешнее поколение россиян жить при ипотеке? // Известия. 1997.

125.
49. Власов П., Хорошавина Н. Кредиты не для слабонервных. // Эксперт. 1998.

30.
50. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый Закон Об ипотеке (залоге недвижимости) возможность приобретения жилья в кредит //Юрист. 1998.

10.
51. Грищенков А., Михайлов О. Залог земли необходим //Экономика сельского хозяйства России.

1997. 4.
52. Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии //Бизнес и банки.

1996. 39.
53. Жердев Ф., Рошек Ю. Кредит с видом на квартиру: об ипотечном кредитовании в Москве //Профиль.

1999. 10.
54. Загородняя Е. Федеральные власти пытаются руководить ипотекой //Время.

1998. 120.
55. Замуруева И. Ипотека на потоке //КомерсантЪ власть.

1998. 32.
56. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: Залог земли //Экономист.

1997. 4.
57. История создания и развития ипотечных банков Германии //Финансист.

1997. 3.
58. Калянина Л. А теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования //Эксперт.

1998. 30.
59. Кибальник Е. Удовольствие не для всех //Аргументы и факты.

1998. 43.
60. Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от полноты и качества документов //Риэлтер.

1998. 3, 4.
61. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы //Городское управление.

1998. 9.
62. Клименко В., Рогова Е, Принятие закона новый этап развития ипотечного кредитования //Риэлтер.

1998. 5.
63. Коплус С. Оценка активов при кредитовании под залог имущества //Риэлтер. 1998, 4.
64. Лантюхов А.И., Маринин С.П. Ипотечное кредитование для предприятий.

Возможно ли в России? //Деловой экспресс. 1997.

30 сентября.
65. Леонов Е. Дешевый кредит для дорогих квартир //Коммерсантъ.

1999. 5.
66. Лукина З. Механизм жилищных сбережений граждан //Риэлтер. 1998, 3, 4.
67. Макаревич Л.Н.

О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. 1998. 6.
68. Минц В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт.

1999. 16.
69. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций //Рынок ценных бумаг.

1998. 4.
70. Митрошина К. Использование секьюритизации для развития ипотечного кредитования //Рынок ценных бумаг.

1998. 4.
71. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека //Российская юстиция.

1998. 11.
72. Петров Н. Дом из ипотеки //Российская Федерация сегодня.

1998. 15.
73. Пискунова М. Купля-продажа недвижимости: государственная регистрация //Риэлтер.

1998, 4-5.
74. Питкевич Ю. Ипотека пришла в Удмуртию //Строительная газета.

1999. 1.
75. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К.

Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения //Экономика строительства. 1997.

10.
76. Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России //Индустриализация в России.

1997. 5.
77. Рябченко Л.И.

Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит. 1997. 3.
78. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости //Риэлтер. 1998, 3, 4.
79. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы //Хозяйство и право.

1997. 9.
80. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг.

Опыт США и перспективы России //Рынок ценных бумаг. 1998. 7.
81. Юрьева И. Квадратные метры в круглых суммах //Российская газета. 1997.

5 декабря.

Приложения


Приложение 1
Основные характеристики ипотечного кредита, выдаваемого Соверо-Западным филиалом Агентствапо ипотечному жилищному кредитованию

Валюта кредита Кредит предоставляется и погашается в долларах США.
Сумма кредита от 5 000 до 80 000 Долларов США.
Срок, на который предоставляется кредит Кредиты предоставляются на срок 5 или 10 лет.
Погашение кредита Равные по сумме ежемесячные платежи включающие в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Таким образом, Вы ежемесячно выплачиваете одинаковую сумму, что позволяет планировать семейный бюджет.
Процент по кредиту для заемщика Устанавливается банком-участником программы. В настоящее время может составлять 15-18% годовых в валюте. Фиксированная ставка на весь срок кредитования.
Досрочное погашение кредита Частичное или полное погашение кредита допускается после истечения 3 месяцев считая с даты предоставления кредита. Досрочно погашаемая сумма должна составлять не менее 500 долл. США.
Территория и объект На первоначальном этапе кредиты предоставляются для приобретения квартир в многоквартирных домах, распооженных на территории субъекта РФ Санкт-Петербург.
Обеспечение кредита Обеспечением обязательств заемщика по погашению кредита является залог квартиры приобретаемой на кредитные средства и страхование жизни и потери трудоспособности Заемщика, приобретаемого имущества и права собственности (титул) на приобретаемое имущество. Кредит предоставляется в размере непревышающем 70% от оценочной стоимости залога.
Требования к доходу заемщика Рассматриваются только документально подтвержденные (задекларированные) доходы семьи. Под доходом семьи понимается доход супругов. Источниками получения доходов, которые учитываются при расчете кредита являются:
- заработная плата по основному месту работы,
- доходы по совместительству и за неполный рабочий день,
- доход в виде дивидендов,
- доход в виде процентов по вкладам и постоянных страховых выплат,
- пенсионные выплаты и стипендии,
чистый доход в форме арендной платы,
алименты и пособия на детей.
Для получения ипотечного жилищного кредита необходимо иметь постоянный источник доходов, позволяющий возвратить кредит, а также собственные средства для первого взноса в размере не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья.
Максимальная сумма кредита Сумма кредита зависит от дохода Вашей семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов по нему не превышают 35% от совокупного семейного дохода (суммарный доход супругов). В расчет принимаются только документально подтвержденные (задекларированные) доходы.
Также учитываются компенсирующие факторы (например, дополнительное обеспечение в виде поручительства устойчивого предприятия-работодателя, гарантии надежного банка, залога недвижимого имущества заемщика и др.).
Требования к регистрации заемщика Заемщик и созаемщик (то есть супруг/супруга) должны иметь постоянную регистрацию на территории субъекта РФ Санкт-Петербург.
Квалификация заемщика Непрерывный (без перерыва в занятости на срок более 1 месяца) трудовой стаж заемщика не менее 2-х лет.
Страхование Заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, приобретаемое имущество и риск утраты права собственности (титул) на приобретаемое имущество на весь срок кредитования.
Тариф по страхованию жизни может составлять около 0,5%-1% от страховой суммы в год (в зависимости от возраста заемщика).
Тариф по страхованию квартиры может составлgть около 0,3%-0,5% в год от страховой суммы.
Тариф по страхованию риска утраты права собственности может составлять около 1,5% от страховой суммы за весь срок кредита.
Страховая сумма определяется следующим образом:
По страхованию жизни сумма кредита, увеличенная на 10% (поскольку остаток задолженности по кредиту постоянно уменьшается, то соответственно, может уменьшаться и страховая сумма);
По страхованию квартиры и страхованию риска утраты права собственности стоимость квартиры.



Содержание раздела