Максимальный вариант затрат
Все это сегодня может стать не причиной отказа от выдачи кредита, но мотивом для увеличения страховой премии страховой компанией, которая страхует заемщика и квартиру. Необходимо отметить, что страхование, а также оценка квартиры сертифицированным оценщиком являются обязательными требованиями банков при выдаче кредита.
Но при этом, имея столь богатый выбор (35 банков-партнеров) всегда есть возможность найти оптимальную программу. Именно в этом, а также в получении кредита и сопровождении сделки и урегулировании всех вопросов с банком помогает не так давно созданный Центр ипотечных программ МИЭЛЬ.
Предположим, уже выбрана квартира, осталось оформить сделку. Какие затраты сопутствуют этому действию?
Максимальный вариант затрат, сопутствующих ипотечной сделке на вторичном рынке жилья:
Услуги нотариуса по удостоверению сделки составят 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Отметим, что в Подмосковье и в отдельных случаях в Москве возможно подписание договора в простой письменной форме, и это позволяет избежать данного вида расходов.
Регистрация договора в Московской или областной регистрационной палате - до 1000 руб.
Оценка квартиры сертифицированным оценщиком - 100-120$.
Обязательное в этом случае страхование сделки - сумма до 1,5% от суммы кредита, увеличенного на 10%.
За выдачу кредита - до 1% от суммы кредита.
Ведение ссудного счета - до 1% от суммы кредита, берется банком раз в год.
Рассмотрение заявки, заключение кредитного договора - от 1000 руб. до 200$.
Аренда банковской ячейки - до 20-70$.
Если же заемщик оформляет ипотечную сделку с жильем в новостройке, то это:
Проверка соответствия технического состояния объекта требованиям банка - 150$.
Оценка объекта - 100$.
Строительный аудит - 300$.
Страховка - до 1,5 % от суммы кредита, увеличенного на 10%.
Проведение ипотечной сделки - 200$.
Перечисление (конвертация) денег застройщику - по расценкам банка.
Открытие и обслуживание счета в банке - 1-2%.
Рассмотрение заявки и заключение кредитного договора по тарифам банка.
Часть затрат (страхование, оценка, иногда - нотариальное удостоверение) является обязательной, а некоторых можно избежать. Какая недвижимость закладывается банку? Как правило, закладывается именно та недвижимость, которая приобретается на средства кредита, но в принципе это не обязательно. Существуют кредиты под залог имеющейся недвижимости: на покупку нового жилья или на потребительские и даже на предпринимательские цели. Может ли банк передать залоговые права другому банку? Может, и не только банку. Продавая свои закладные банкам, ипотечным агентствам, страховым компаниям, пенсионным фондам и т.д., ипотечные банки таким образом обеспечивают себя ресурсами для выдачи новых кредитов (так называемое рефинансирование). И делается это без получения согласия заемщика.
Однако все условия кредитного договора при этом остаются прежними, а отношения по его исполнению, как правило, продолжаются с первичным кредитором. Какие требования банки предъявляют к качеству жилья, приобретаемого в кредит? Это зависит от банка. Некоторые из них придерживаются радикальной точки зрения, что все в мире имеет свою цену.
Для них важно не само по себе качество залога (в частности, жилья), а его ликвидная стоимость и доля этой стоимости, оплаченная собственными средствами заемщика. Другие, наоборот, изучают конструкции стен, перекрытий и т.д.
В одном только банки едины: в подходах к так называемой юридической чистоте объекта. Она проверяется тщательно, а потом еще страхуется за счет заемщика.
Насколько сложно бывает удовлетворить требования банков по квартире?
Весьма и весьма. Средний срок действия кредитного решения банка - три месяца. Так вот, далеко не всем заемщикам удается в него уложиться.
И дело даже не в прихотях банка, а в особенностях сделки с кредитом и, соответственно, в нежелании продавцов квартир со всем этим связываться. Особенно это актуально, когда рынок жилья на подъеме. Если на одного продавца в среднем приходится десять покупателей, то очень трудно бывает уговорить его продать квартиру именно тому, кто планирует рассчитаться кредитными деньгами (надо демонстрировать полную стоимость квартиры или хотя бы сумму кредита, подписывать разные бумаги).
Как правило, такое согласие стоит дополнительных денег для покупателя и немалых усилий риэлтора. Можно ли получить кредит на покупку новостройки? Можно. Правда, это будет не совсем ипотечный кредит, поскольку залогом в данном случае выступает не сама недвижимость, а права на будущую недвижимость.
Но практика у банков имеется. Причем у большинства банков период расчетов процентов по кредиту разбивается на две фазы: до окончания строительства и после него.
Соответственно, и процентная ставка в эти периоды может отличаться пункта на четыре. Хотя есть банки, и весьма солидные, которые этого не делают. Каковы требования банков к новостройкам? Подход у всех примерно один: в конечном итоге объект должен быть гарантированно достроен, а после достройки - перейти в собственность заемщика и в залог кредитору. А вот способы получения таких гарантий у банков разные. Одни смотрят документы строящегося объекта, интересуясь только юридической чистотой. Другие выезжают на место, дабы убедиться, что темпы строительства нормальные.
Третьи изучают процентовки и кредитуют только на определенном этапе строительства (например, после освоения 50%). Четвертые интересуются лишь именем застройщика-инвестора, составляя для себя список наиболее авторитетных участников рынка и кредитуя только их объекты.
Пятые выдают кредиты на покупку квартир только в тех домах, которые строятся на деньги банка...
Проблема усугубляется еще и тем, что далеко не все застройщики и инвесторы готовы сегодня сотрудничать с ипотечными банками, подстраиваться под их требования. Сплошь и рядом у застройщиков неполный пакет документов по уже строящимся объектам, и, разумеется, это не кредитуется банками.
Словом, планируя покупать новостройку в кредит, лучше предварительно проконсультироваться и в банке, и у риэлтеров.
Кредитуется ли московскими банками жилье, приобретаемое в Подмосковье?
Кредитуется. Без сколько-нибудь серьезных проблем можно купить квартиру в радиусе до 50 км от МКАД - Если дальше - список банков резко сужается. Трудности могут возникнуть с покупкой коттеджа, особенно если земля под ним не в собственности, а в аренде.
Но в принципе и эта проблема уже решаема.
Кому нужен оценщик недвижимости и сколько стоит его работа?
Нужен он прежде всего банку, чтобы знать реальную стоимость залога и, соответственно, оценивать кредитные риски. Хотя и заемщику будет невредно лишний раз убедиться, что за квартиру он не переплачивает.
А стоит оценка, как правило, от 100 до 150 долларов. В сложных случаях - конечно, дороже.
На что следует обращать внимание при выборе банка и кредита?
Прежде всего на то, сможете ли вы получить кредит в этом банке, соответствуете ли вы как заемщик предъявляемым там требованиям. Пока, к сожалению (или, наоборот, к счастью), эти требования далеки от унификации и весьма существенно различаются в разных банках.
Кроме того, важны: сумма собственных средств, вносимых заемщиком, длительность срока погашения кредита, проценты по нему, дополнительные затраты на его оформление, схема погашения кредита, в том числе досрочного, ассортимент кредитуемых объектов недвижимости.
Какая процентная ставка по кредиту является сегодня приемлемой?
Это зависит от многих обстоятельств, главное из которых - доходы заемщика и способ их подтверждения. Если весь декларируемый заемщиком доход можно подтвердить документально (так называемый белый доход), то ставка в 9,5-11 процентов годовых - уже реальность.
Если же значительная часть дохода серо-зеленая (то есть подтверждаемая только косвенно), то, скорее всего, ставка будет в районе 12-13 процентов. Хотя бывает и 11. От чего зависит процент по кредиту? Прежде всего, как уже отмечалось, от соотношения белых и серых доходов в вашем бюджете. Зависит также от срока кредитования (чем больше срок, тем выше процент).
От типа приобретаемого жилья: кредит на новостройку, как правило, дороже. Может ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку? Только если такая возможность предусмотрена кредитным договором. К сожалению, такие договоры - не редкость на рынке.
Хотя случаи, когда банки, даже имея такую возможность, ею воспользовались, неизвестны. Что такое плавающая ставка? Это процентная ставка, которая привязывается к какому-либо показателю, не зависящему ни от банка, ни от заемщика. Например, по рублевым кредитам это может быть учетная ставка Центробанка, а по валютным - так называемый LIBOR, то есть признанная во всем мире усредненная ставка на Лондонской бирже межбанковских кредитов.
Периодичность изменения такой ставки - как правило, раз в год. На какой срок выдаются кредиты? Максимальный из того, что предлагается сегодня на рынке, - 30 лет. Но это крайнее значение.
А вот 20 лет - уже довольно распространенная длительность кредитов. И все же наиболее распространенным вариантом по-прежнему является 10-15 лет.
Впрочем, никто не может запретить заемщику взять и более короткий кредит. Большинство банков начинают разговор от 1-3 лет.
Какие могут быть схемы текущих платежей по кредиту?
Мировая практика насчитывает не менее десятка возможных схем. Рассмотрим наиболее часто применяющиеся:
Первая - когда сумма основного долга гасится равными ежемесячными платежами, а процент по кредиту исчисляется на сумму основного долга (равнодолевая схема). Это означает, что каждый месяц сумма платежа немножко уменьшается. Поэтому нередко эту схему называют еще и регрессивной.
Вторая, гораздо более распространенная, схема - так называемая аннуитетная. Рассчитывается полная сумма платежей за весь период использования кредита, предусмотренный договором, и делится на количество месяцев в этом периоде.
В этом случае сумма ежемесячного платежа всегда постоянна.
Если строго соблюдается график кредитных платежей на всем протяжении действия кредитного договора, то общая сумма уплаченных заемщиком средств в обеих схемах примерно одинакова. А вот если заемщик захочет рассчитаться досрочно, выгоднее первая схема.
Но ее мало кто предлагает. Все ли банки запрещают досрочное погашение кредита? Не все, но большинство. Однако речь идет не о досрочном погашении как таковом, а о погашении суммы задолженности или ее части в течение определенного периода - от 3 до 12 месяцев в зависимости от банка. В каком возрасте можно рассчитывать на получение ипотечного кредита? Как правило, с 18-21 года. Но есть нюансы. Молодые люди, подлежащие призыву в армию, вряд ли получат кредит. Лицам предпенсионного возраста в большинстве банков тоже кредита не дадут, если наступление пенсионного возраста приходится на период погашения кредита.
Есть отдельные программы, где это разрешается, но там дороже страхование жизни такого заемщика, и то при условии успешного прохождения очень жесткой медкомиссии. Кто может выступать созаемщиком? Как правило, супруг. Но в некоторых банках рассматривают и более дальние родственные связи, а также гражданский брак и т.д.
Просто в этом случае и кредит, и приобретаемая на него собственность делятся на доли - пропорционально мере ответственности каждого из созаемщиков.
Каковы требования банков к созаемщикам?
Если их доходы учитываются в расчетах суммы кредита (а чаще всего именно так), то требования банков точно такие же, как к заемщикам: доходы, работа, возраст и т.д.
Обязательно ли супруг должен быть созаемщиком?
Не обязательно. На практике применяются три варианта решения проблемы:
супруг-созаемщик;
супруг-поручитель;
брачный контракт между супругами, согласно которому право собственности на жилье, покупаемое в кредит, остается только за заемщиком.
Но если первая схема распространена повсеместно, то банк, который согласится на вторую и третью, надо еще поискать.
Кто такой поручитель?
Это лицо (физическое или юридическое), которое берет на себя письменные обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатежеспособности основного заемщика. Дело это вполне ответственное.
Ведь в случае отказа поручителя от своих обязательств банк может истребовать его задолженность по суду. При этом права на объект, ради которого заемщик брал кредит, к поручителю не переходят даже после того, как он полностью рассчитается с банком.
Для этого потребуется еще один суд: поручителя с заемщиком, причем с непредсказуемым вердиктом.
Все ли банки требуют наличия поручителей?
Далеко не все, хотя нигде это не помешает - как дополнительная гарантия возврата кредита.
Учитываются ли доходы поручителей в расчетах величины кредита?
В большинстве банков, работающих сегодня с ипотечным кредитованием, уровень доходов поручителей не учитывается при расчете величины ипотечного кредита. Однако независимо от этого многие банки предъявляют к поручителям требования не менее жесткие, чем к заемщику.
Так, например, ежемесячный доход поручителя должен быть достаточен для выполнения в случае необходимости им обязательств перед банком по кредитному договору. Какие доходы банки относят к белым, серым? Здесь тоже имеются некоторые различия между банками, но в основном дело обстоит так. Белые - это доходы по основному месту работы, подтверждаемые официальной справкой по форме N 2-НДФЛ или по индивидуальной форме, но обязательно с подписью главного бухгалтера организации или лица, его замещающего, и печатью организации.
Сюда же относятся и другие официальные (учтенные) доходы, подтверждаемые документально у источника их получения либо налоговыми органами (дивиденды, проценты по вкладу, доходы от зарегистрированной аренды недвижимости и т.п.). Серыми считаются доходы по месту работы, выплачиваемые в конверте, если их можно как-то проверить (способы проверки у банков разные), и иные документально не подтверждаемые, но проверяемые доходы. Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без наличия варианта жилья? Может. И это наиболее распространенная практика сегодня.
Более того, банки для подбора недвижимости выделяют 3-4 месяца. Хотя будущее за схемами, предусматривающими одновременное предоставление в банк документов и по заемщику, и по объекту недвижимости. Кто отвечает за качество проверки квартиры? В конечном итоге - страховщик. Если квартира окажется нечистой и заемщик потеряет право на нее, страховая компания возместит убытки - по крайней мере банка.
Согласно статье 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(11) с 2005 г. государство взяло на себя обязательство по выплате компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, правда, объем этой ответственности ограничен одним миллионом рублей. Когда и как необходимо внести первоначальный взнос за жилье? Внести его надо до получения кредита. Чаще всего он вносится на индивидуальный счет в кредитующем банке.
Но иногда засчитываются целевые платежи, сделанные заемщиком ранее. В какой форме выдаются кредитные деньги? В зависимости от потребности клиента. Однако для того, чтобы получить кредит наличными, надо предоставить в банк не только договор на приобретение недвижимости, предусматривающий оплату из рук в руки, но и успеть зарегистрировать этот договор.
Как правило, это невозможно. Поэтому наличные в таких случаях закладываются в банковскую ячейку, которую продавец недвижимости может открыть только после предъявления банку свидетельства о праве собственности.
Если у заемщика есть созаемщик или поручитель - зачем страхование жизни заемщика?
Для ответа на данный вопрос достаточно представить ситуацию в случае смерти должника.
Рассмотрим сначала ситуацию, если у заемщика есть поручитель. Согласно ст.
363 Гражданского кодекса РФ*(12) поручитель несет субсидиарную ответственность по обязательствам заемщика. Это означает, что если заемщик по каким-то причинам не выполнит своего обязательства перед банком, то поручитель будет отвечать перед банком в сумме, не погашенной должником.
После расчетов по долгам умершего должника поручитель сможет предъявить регрессный иск к его наследникам (принявшим наследство в установленном порядке).
В случае, если у заемщика есть Созаемщик, он отвечает по обязательствам перед банком солидарно с заемщиком, то есть в равных долях. Возникает вопрос, а кто будет платить вторую половину? Ответ - наследники заемщика, надлежащим образом принявшие наследство.
А если учесть, что наследство можно принять только по истечении шести месяцев с момента смерти наследодателя, то налицо убытки банка.
В случае же, если риск смерти заемщика будет застрахован, при наступлении страхового случая выплаты будет осуществлять страховая компания.
Откуда лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка, с агентства недвижимости или откуда-то еще?
Это зависит от конкретной ситуации. Но если ни с объектом, ни с кредитом ясности еще нет, то лучше все же начинать с того места, где предложат объект. Однако при этом очень хорошо, если в этом же месте будет предоставлена квалифицированная консультация по кредиту, а возможно, и помощь в его получении.
Ипотечный брокер в составе риэлторской компании - то, что нужно такому клиенту. Брокер все организует. Сколько стоят услуги брокера? Первичная консультация, на которой подбирается конкретный кредит, подходящий клиенту, как правило, бесплатна. А вот реальная помощь брокера в согласовании и получении этого кредита может стоить несколько сотен долларов. Чьи интересы представляет ипотечный брокер? В классическом понимании - интересы банков, ибо он является продавцом их кредитных продуктов. Однако в нашей действительности, когда между большинством потенциальных заемщиков и банками пока существует пропасть, гораздо более актуальным является брокер, работающий по поручению клиента и действующий исключительно в его интересах. Является ли работа с ипотечным брокером гарантией получения кредита? Если это хороший брокер, черпающий информацию не из Интернета, а непосредственно из банков, по соответствующим договорам с ними, то гарантия практически стопроцентная. Сколько времени потребуется, чтобы совершить сделку по покупке квартиры по ипотеке, если имеется в наличии 60% суммы и получено принципиальное согласие от банка на рассмотрение заявки на кредит? Рассмотрение заявки в банке с момента подачи полного пакета документов занимает от 3 до 7 дней. Если квартира уже подобрана и присутствуют все необходимые документы, то необходимо произвести оценку квартиры, предстраховую экспертизу (это в среднем занимает 5-7 дней), если все в порядке (приобретаемая квартира устраивает банк), то еще 2 дня необходимо для подписания кредитного договора, договора страхования и оформление договора купли-продажи и ипотеки. Как получить разрешение из органов опеки, если несовершеннолетний ребенок - собственник, на продажу квартиры и покупку квартиры по ипотеке в другом регионе? Если в договоре купли-продажи будет фраза о том, что после погашения кредита в квартире будет выделена доля на ребенка, то иногда органы опеки дают разрешение на сделку. Какова минимальная сумма кредита? Сумма кредита зависит от условий кредитования выбранного банка, но, как правило, это 10-20 тысяч долларов США. Входят ли платежи по страхованию в сумму выдаваемого кредита? Нет. Платежи, подлежащие уплате за страхование, в сумму кредита не входят, однако некоторые банки готовы предоставить заемщику кредит на неотложные нужды или потребительский кредит для оплаты этих расходов.
Словарь терминов
А
Агент - физическое или юридическое лицо, действующее по поручению или в интересах кого-либо; это может быть также представитель какой-либо компании, выполняющий ее поручения. По отношению к ипотечному кредитованию - это сотрудник агентства недвижимости, работающий по договору возмездного оказания услуг с клиентом (заемщиком).
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, установленном законодательством.
Американская модель ипотеки - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам.
Амортизация кредита - процесс постепенного уменьшения кредитной задолженности заемщика за счет его регулярных платежей по погашению суммы основного долга и выплаты процентов по ней. Платежи по ипотечному кредиту обычно совершаются ежемесячно.
График платежей закрепляется в кредитном договоре между кредитором и заемщиком.
Андеррайтинг - это оценка вероятности погашения заемщиком кредита. Андеррайтинг включает изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика в порядке, установленном банком-кредитором, а также принятия положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ипотечного кредита. При оценке вероятности погашения заемщиком кредита оцениваются три момента:
способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика),
готовность заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика),
анализ результатов независимой оценки имущества (определение, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления банком-кредитором ипотечного кредита).
Аннуитетный платеж - ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заемщиком, рассчитываемые по формуле аннуитета. Наиболее распространенная сегодня схема платежей по ипотечным кредитам. Весь период действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму (в долларах, евро или рублях - в зависимости от выбранной валюты кредита).
В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, - платежи по возврату долга.
Б
Бессрочное пользование - ограниченное право в отношении участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Заключается в возможности владения и пользования земельным участком без права собственности на него.
В советское время право бессрочного пользования предоставлялось как гражданам, так и юридическим лицам. По новому Земельному кодексу РФ земельные участки гражданам в бессрочное пользование не предоставляются.
Однако граждане, уже обладающие земельными участками на праве бессрочного пользования, имеют право однократно бесплатно приватизировать их, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Брокер - агент по недвижимости, действующий как посредник и выполняющий определенные функции, в частности, брокер сводит покупателей и продавцов, содействует инвестиционной деятельности.
БТИ - бюро технической инвентаризации. Муниципальная служба, которая ведет учет жилых и нежилых помещений и зданий. Эта муниципальная служба выдает по требованию граждан или юридических лиц справки о площадях жилых и нежилых помещений, экспликации и другие документы, связанные с площадью помещений.
Для проведения сделок по купле-продаже жилья необходимо получить справку с оценкой БТИ, опирающуюся на техническое состояние здания и степень его износа. Стоимость по БТИ часто записывают в договоры купли-продажи квартир, так как это позволяет продавцу снизить сумму налога.
