d9e5a92d

Оценка недвижимости.



С= R . 100, (17.10)
r

где С рыночная стоимость; R годовой доход; r ожидаемая ставка капитализации (ожидаемая ставка дохода).

Под ставкой к а п и т а л и за ц и и (ставкой дохода) понимается уровень доходности данного объекта, выраженный в процентах, т.е. показатель, по смыслу близкий к ставке дисконта, хотя и не совпадающий с ней (см. 18.3). Этот метод имеет смысл применять при стабильном и неизменном доходе на протяжении ряда лет.

Наиболее часто он используется при оценке недвижимости.
Пример. Квартира в Москве сдана за 300 долл. в месяц на пять лет. Ожидаемая ставка дохода (базируется на ожидаемой ставке банковского срочного валютного депозита) составляет 10% годовых.

Это означает, что при годовом доходе в 3600 долл. рыночная стоимость квартиры составляет 36 тыс. долл.
Метод д и с к он т и р о в а н и я денежного потока основан на прогнозе будущего денежного дохода (денежного потока), который будет получен инвестором (покупателем) данного предприятия. Этот будущий денежный поток затем дисконтируется (приводится) к текущей стоимости с использованием ставки дисконта, которая соответствует требуемой ставке дохода.
Преимущество данного метода состоит в том, что он учитывает через ставку дисконта будущую рыночную конъюнктуру. Недостаток метода связан с трудностями подготовки прогноза, некоторой неопределенностью оценки.

Рыночный подход Рыночный подход (или подход аналога) включает три основных метода оценки: метод рынка капиталов, метод сделок и метод отраслевой оценки.
Метод рынка капиталов основан на ценах продажи акций сходных фирм на мировых фондовых рынках. Для применения этого метода требуется детальная финансовая и ценовая информация по представительной группе сопоставимых фирм. Сердцевина метода финансовый анализ, выбор и вычисление оценочных коэффициентов (факторов).

К последним относятся коэффициенты: цена/прибыль; цена/денежный поток; инвестированный капитал/прибыль и ряд других, которые затем применяются для обработки финансовых показателей деятельности фирмы.
Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций. В этом методе используется тот же инструментарий, что и в предыдущем, с той лишь разницей, что здесь, как правило, используется ограниченный набор оценочных коэффициентов (обычно цена/прибыль и цена/балансовая стоимость) из-за недостаточности данных.
Метод отраслевых оценок основывается на наличии устоявшихся показателей оценки в отдельных отраслях. Например, стоимость рекламного агентства оценивается в 75% годовой прибыли; стоимость агентства по аренде автомобилей исчисляется как произведение числа автомобилей на 1000 долл., хлебопекарни как сумма 15% годового объема продаж и стоимости оборудования и товарных запасов и т.д.
Преимущества рыночного подхода состоят в том, что он базируется только на рыночных данных, отражает реальную практику покупателей и продавцов. Недостатки этого подхода связаны с трудностями получения данных по сопоставимым фирмам, так как он основан на прошлых событиях и не учитывает меняющуюся рыночную конъюнктуру.

Затратный подход
Затратный подход представлен прежде всего методом оценки накопленных активов. Он включает оценку финансовых, материальных (земля, здания, сооружения, машины и оборудование) и нематериальных (квалификация, торговая марка и др.) активов на основе балансового отчета с учетом различного рода поправок (износ, старение и проч.).
Преимущество данного подхода заключается в том, что он основывается на существующих активах, менее умозрителен, чем другие. Его недостаток трудность учета нематериальных активов, перспектив фирмы (предприятия).
На практике при оценке того или иного предприятия, как правило, используется не один, а два или все три оценочных подхода для получения наиболее надежного результата. Заключение о стоимости предприятия не просто принимается как механическое или процентное взвешивание результатов различных методов оценки, а основывается на профессиональном опыте и экспертном суждении оценщика.


Выводы 1. Капитал имеет немало как широких, так и узких определений. Он традиционно делится на основной и оборотный, а по сферам функционирования на производственный (промышленный), торговый, финансовый (ссудный).


2. Среди теорий капитала и прибыли наиболее известны трудовая, теория воздержания, теория капитала как блага, приносящего доход.
3. Основные фонды являются главной составной частью капитала фирм в большинстве отраслей, прежде всего в реальном секторе. В себестоимости продукции больше вклад оборотного капитала, так как он быстрее оборачивается.
4. Амортизация основного капитала это процесс его физического и морального износа. Финансовым отражением данного процесса является списание части стоимости основных средств в амортизационный фонд. Отчисления в амортизационный фонд являются частью издержек производства, поэтому они не облагаются налогами.

Средства из амортизационного фонда разрешается использовать только для финансирования капиталовложений.
5. При анализе основного капитала используют коэффициенты обновления, выбытия и износа основных фондов, фондоотдачи, капиталоемкости основного капитала и другие показатели. При анализе оборотного капитала применяют показатели его материалоемкости, энергоемкости, металлоемкости, оборачиваемости, ликвидности и др.
6. Оценка предприятия важный элемент экономической жизни. Используют три основных подхода: доходный, рыночный и затратный, позволяющие с разных сторон рассчитать и составить мнение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.


Термины и понятия Капитал
Основной капитал
Оборотный капитал
Норма прибыли (уровень рентабельности)
Производственный потенциал (производственные мощности)
Технологическая структура основных фондов
Возрастная структура основных фондов
Коэффициент выбытия основных фондов
Коэффициент обновления основных фондов
Коэффициент износа основных фондов
Фондоотдача
Капиталоемкость основного капитала
Амортизация основного капитала
Амортизационные отчисления
Амортизационный фонд
Ускоренная амортизация
Материалоемкость
Оценка предприятия (фирмы)
Доходный подход в оценке фирмы (предприятия)
Рыночный подход в оценке фирмы (предприятия)
Затратный подход в оценке фирмы (предприятия)


Вопросы для самопроверки 1. Что такое капитал по экономическому и бухгалтерскому определению?
2. Если у вашей фирмы есть автомобиль, который прослужил меньше одного года и затем был списан, то вы его отнесете к основному или оборотному капиталу?
3. Говорят, что люди основной капитал любого предприятия. К основному или оборотному капиталу нужно отнести расходы на заработную плату?
4. Коэффициент обновления основных фондов возрос с 5 до 7%, коэффициент выбытия с 3 до 4%. В результате основной капитал фирмы: а) молодеет; 6) стареет быстрее, чем раньше; в) сохраняет свой возраст неизменным?
5. Как осуществляется финансирование простого воспроизводства основного капитала?
6. Что такое ускоренная амортизация основного капитала?

  1. Дача сдана в аренду на несколько лет с годовой оплатой 2000 долл. Ожидаемая ставка капитализации 8%. Какова рыночная стоимость дачи?






































Содержание раздела