Ипотека

Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее, чем за 30 дней до проведения конкурса.
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор закрытого аукциона обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок последовал отказ.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении.
Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли (размер задатка составляет 10% от начальной цены).
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, неустойку, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению взыскательных операций.
Если предметом залога является несколько вещей, залогодержатель по своему выбору может быть получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-Sибо из вещей.
Если реализуется заложенное имущество, обремененное правами нескольких залогодержателей, то распределение сумм, вырученных от продажи такого имущества, производится с учетом очередности заключенных договоров залога. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя.
Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного погашения требований предыдущей очереди. При недостаточности взысканной суммы для полного удовлетворения требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально причитающейся каждому взыскателю сумме.
В первую очередь удовлетворяются привилегированные требования (по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, а также возмещение вреда, причиненного лицам, понесшим ущерб в результате смерти кормильца).
Во вторую очередь удовлетворяются требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений, выплата вознаграждения авторам и пр.
В третью очередь отчисления в Пенсионный фонд, соцстрах и фонд занятости.
В четвертую очередь требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды,
И лишь в пятую очередь удовлетворяются все остальные требования, в том числе и требования залогодержателей.
Аукционный принцип продажи заложенного имущества при отсутствии развитого рынка (в особенности недвижимости), который дает необходимые ориентиры в определении его цены, как отмечается в литературе, позволяет с большой степенью вероятности предсказать массовый характер случаев, когда предмет залога будет продаваться с публичных торгов по цене, значительно отличающейся от той, которую кредитор и должник имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом соответствующего имущества. Это, в свою очередь, приведет к тому, что выручка от продажи заложенного имущества либо не позволит удовлетворить требования залогодержателя либо, напротив, после погашения долга останется в излишке.
Во избежание подобных казусов п. 5 ст. 350 ГКРФ предусмотрены следующие правила.

В случаях, когда сумма, вырученная от заложенного имущества, окажется недостаточной для погашения требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества должника. Правда, такие требования залогодержателя лишаются тех преимуществ, которые имеют требования, обеспеченные залогом.
Залогодатель, в роли которого может выступать как должник в основном обязательстве, так и третье лицо, имеет возможность в любой момент до продажи заложенного имущества (в том числе даже после начала публичных торгов) прекратить обращение взыскания на предмет залога. Для этого залогодатель должен исполнить обеспеченное залогом обязательство, либо ту его часть, исполнение которой оказалось просроченным. Если исполнение обязательства будет произведено залогодателем в период проведения торгов, данное обстоятельство явится безусловным основанием для их приостановления.

Данное право залогодателя не может быть отменено или ограничено ни законодательством, ни соглашением сторон, любое соглашение об этом признается ничтожным (п. 7 ст.

350 ГКРФ).
Реализовать заложенное имущество кредитор может и минуя публичные торги в случаях, когда:
1.Неплатежеспособный залогодатель соглашается уступить залогодержателю предмет залога или другую собственность, представляющую интерес для банка (отступное ст. 409 ГКРФ).
2.ГКРФ разрешает кредитору заменить кредитный договор на договор купли-продажи предмета залога. Должник рассчитывается с залогодержателем, заключая договор купли-продажи на предмет залога.
Несмотря на то, что реализация заложенного имущества является одной из наиболее важных стадий обеспечения прав кредитора-залогодержателя, именно на этой стадии чаще всего возникает ряд серьезных проблем, носящих в большинстве своем процессуальный характер. В частности, ряд проблем связан с регулированием процесса реализации заложенного жилого помещения с публичных торгов, так как зачастую собственниками либо иными лицами, имеющими материальные права на это помещение, являются одновременно несколько лиц.
Как уже было указано выше, статья 349 ГКРФ предусматривает две формы реализации по решению суда и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе, возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, так как позволяет избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы как залогодержателя, так и залогодателя.

Однако ч. 1 ст. 350 ГКРФ устанавливает, что реализация заложенного имущества производится с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Но в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающий перечень которых содержится в ст.

339 ГПК РСФСР. Получается, что для реализации заложенного имущества по соглашению сторон, если предметом залога является движимое имущество, и договором залога предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после принятия решения об обращении взыскания на предмет залога следует исходить из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным исполнителем (ГПК РСФСР). Для этого необходимо подать в суд заявление о возбуждении исполнительного производства.

Только при отказе народного суда следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения публичных торгов. Процедура, как мы видим, более чем сложная.
Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447 и 448 ГКРФ, однако, в указанных нормах прямо не указывается, что они применяются для залоговых отношений.
Не урегулирован также вопрос о том, каким актом должно формироваться право собственности залогодержателя в случае оставления последним предмета залога за собой при объявлении повторных торгов несостоявшимися. Представляются возможными такие документы, как заявление в адрес регистрирующего органа, специальное решение залогодержателя, либо и то и другое.
Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч. 4 ст.

350 ГКРФ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права (ч.

2 ст. 8 ГКРФ), а подобная процедура занимает зачастую объем времени, превышающий установленный данной нормой период.
Реализация предмета залога по решению суда в настоящее время также неотлажена. Прежде всего существуют чисто организационные проблемы, заключающиеся в недостатке квалифицированных судей и судебных исполнителей. С другой стороны, при вынесении решения об обращении взыскания арбитражным судом возникают осложнения, связанные с взаимодействием общих и арбитражных судов.

Например, известны случаи, когда суды общей юрисдикции при оставлении залогодержателем предмета залога за собой после объявления несостоявшимися торгов, проводимых по решению арбитражных судов, выносили определения о переходе к залогодержателю права собственности, указывая при этом, что определение вынесено во исполнение порядка и способов исполнения решения арбитражного суда.

Ипотека

Ипотека (от греч. hypoteke залог, основание, заклад; англ. mortgage), то есть залог недвижимости является наиболее сложным, мало применяемым в нашей стране, но весьма развитым в зарубежье способом обеспечения обязательств. Впервые понятие ипотека было введено федеральным законом О залоге.

Впоследствии Гражданский кодекс РФ дополнил его содержание, поставив равенство между ипотекой и залогом недвижимого имущества. Согласно п. 2 ст.

334 ГКРФ ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. С целью наиболее эффективного регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации был принят Федеральный Закон Об ипотеке (залоге недвижимости) 102 от 16 июля 1998 г. Также одним из нормативных актов, регулирующих отношения ипотеки, является Указ Президента РФ 293 от 26 февраля 1996 г. Основным отличительным признаком ипотеки, как одного из видов залога является ее предмет. По договору ипотеки в качестве имущества, передаваемого в залог, выступает недвижимость.

По общему правилу к недвижным вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также объектом ипотеки может быть предприятие в целом как имущественный комплекс.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст.

130 ГКРФ).
Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирном жилом доме, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
В зависимости от предмета ипотеки, ее назначение различают на:

ипотеку предприятий,
ипотеку зданий, строений жилого и нежилого фонда, сооружений и других производственных объектов,
ипотеку земельных участков,
ипотеку жилых домов, квартир и комнат.

Ипотека предприятия как имущественного комплекса рассматривается как залог недвижимости. Предмет такой ипотеки включает в себя различные виды имущества, предназначенного для производственной деятельности предприятия, как материальные (земельный участок, здания, сооружения, оборудование), так и нематериальные активы и некоторые неимущественные права (фирменное наименование, товарный знак и т. д.).
Ипотека предприятия как имущественного комплекса, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором он находится. В случае, когда залогодатель не имеет права собственности или аренды на земельный участок, в ипотеку передается принадлежащее ему право пользования этим участком.
Согласно п. 3 ст. 340 ГКРФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Если, закладывается здание, находящееся на земле, переданной залогодателю в пользование, то закладывается именно здание, с оговоркой, что оно расположено на таком то земельном участке.
В объекты ипотеки земельных участков входят земельные наделы, в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное (п.

4 ст. 340 ГКРФ). При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный участок земли сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, в случае спора судом.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с торгов к приобретателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель. Если предметом залога является помещение, находящееся в доме и, соответственно не являющееся отдельным зданием, либо пристроенное к нему, то здесь не требуется ипотеки земельного участка.
Объектом ипотеки в жилищной сфере является земельный участок и прочно связанные с ним жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.
На сегодняшний день представляется невозможным заложить недостроенный дом, строение, сооружение незаконченного строительства, ибо право собственности на такое имущество возникает с момента регистрации акта приемки. Вместе с тем собственник, начавший строительство будущего жилого или иного строения, имеет право собственности и соответственно все полномочия по распоряжению такими объектами: фундамент, стены, стройматериалы, проектно-сметная доRументация, вложенные в строительство денежные средства, имущественные права на объект незавершенного строительства.

Стоимость их определяется по соглашению сторон.
Существует ряд особенностей залога жилых домов, квартир и комнат:
- залогодателем может быть только собственник;
- если в квартире прописан залогодатель и (или) члены его семьи, другие лица, необходимо согласие всех прописанных на ипотеку.
Так как данное жилье не подлежит передаче залогодержателю и в договоре не может быть условий по ограничению пользования, то залогодатель имеет право распоряжаться им любым образом, в том числе путем отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, завещать, сдавать для проживания другим лицам по найму и т. д. При этом договор найма, заключенный с согласия залогодержателя, сохраняет силу в будущем для нового собственника жилья. Если найм был заключен без согласия залогодержателя, то при обращении взыскания на это жилье новый собственник имеет право не возобновлять договор найма на новый срок.
Обращение взыскания на жилой дом не является основанием для выселения покупателем проживающих в нем залогодателя, членов его семьи и других лиц. Они могут быть выселены лишь в судебном порядке, если кредит был получен на постройку жилого дома или покупку квартиры.
Особенности ипотеки зависят еще и от объема правомочий по распоряжению имуществом, в частности, объектом ипотеки может быть имущество, находящееся в общей собственности, которая, в свою очередь, может быть совместной и долевой.
Условием ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, в том числе жилых и нежилых помещений, является наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников имущества.
Передача же в залог имущества, находящегося в долевой собственности, зависит от того, передается ли в залог все имущество или только доля одного из собственников. Если в залог передается все имущество, то как владение, пользование, так и распоряжение им осуществляется по соглашению всех его участников.

Если же закладывается только доля одного из них, то согласие остальных собственников не требуется, поскольку для данного участника объектом распоряжения являются его имущественные права, его доля в праве собственности, а не само имущество. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже сохраняет силу преимущественное право покупки данной доли другими собственниками.
Согласно Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года не допускается ипотека следующих объектов:

участки недр, особо охраняемых территорий;
имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;
имущество, приватизация которого запрещена;
многоквартирные и индивидуальные жилые дома, находящиеся в муниципальной собственности.

В отличие от других договоров залога договор ипотеки требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации, так как ипотека относится к сделкам с недвижимым имуществом. Доверенность, независимо от имени каких субъектов она выдается, (физического или юридического лица), на совершение такой сделки должна быть нотариально удостоверена. Федеральное законодательство не содержит каких либо ограничений относительно места удостоверения договора о залоге. Так как отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон договор ипотеки может быть оформлен у любого нотариуса, как по месту нахождения имущества, так и в другом месте.

Государственная регистрация ипотеки происходит по общим правилам, то есть по месту нахождения имущества. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. В договоре ипотеки должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя. По проекту закона Об ипотеке договор залога недвижимости может быть оформлен в форме закладной.
Оценочная стоимость предмета определяется по соглашения сторон (или приглашается профессиональный оценщик) и указывается в договоре в денежном выражении. Залоговая стоимость земельных участков не может устанавливаться ниже их нормативной цены, отраженной в акте о нормативной цене земельного участка, выдаваемого Комитетом по землеустройству.

К договору прилагаются копия чертежа границ земельного участка.
В договоре должно быть четко указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его величины, основания его возникновения, срока исполнения.
В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя, обеспеченные в том объеме, какой они приобретут к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, или в фиксированной сумме. Если в договоре установлена фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающим эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
Залогодателем может быть как собственник, так и лицо, имеющее на предмет право хозяйственного ведения. Обязательным условием является наличие согласия собственника или уполномоченного им органа (при залоге имущества государственных и муниципальных предприятий) на передачу недвижимого имущества в залог.
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитута). Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или изменений условий договора.
Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение и права покупателя на земельный участок, должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которому при проходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.
В договоре не предусматривается передача предмета залога кредитору или третьим лицам. Однако залогодатель вправе использовать имущество, заложенное по договору ипотеки, в соответствии с его назначением: завещать, продать, подарить, обменять, внести в качестве пая в кооператив только с согласия кредитора, если договором не предусмотрено иное.

В этом случае лицо, которое приобрело заложенное имущество, приобретает обязанности залогодателя, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены.
При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что называется нормальным износом.
Залогодатель обязан:
- поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;
- производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору.
Залогодержатель вправе в любое время проверять состояние заложенной недвижимости. Он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случае его нарушения, даже незначительного.

Для предупреждения подобных конфликтных ситуаций залогодателю целесообразно застраховать свое имущество по полной стоимости в надежной страховой кампании, а если его стоимость превышает размер кредита, на сумму залоговой стоимости имущества, которая, как правило, составляет 70% стоимости имущества.
При удостоверении сделки нотариус и кредитный эксперт визуально и документально удостоверяются в личности и дееспособности участников сделки. Для оформления договора о залоге ипотеки требуется предоставление следующих документов:

описание предмета ипотеки (индивидуальная характеристика жилья, его местонахождение, размер общей и жилой площади, количество комнат в квартире), конкретный перечень хозяйственных и бытовых построек и сооружений, характеристика земельного участка;
свидетельство о праве собственности;
договор купли-продажи, мены, дарения и т. д.;
свидетельство о внесении в реестр собственников;
справки БТИ об оценке имущества для залога;
договор аренды земельного участка (если последний арендуется);
свидетельство о праве собственности на землю (если она собственная);
копия чертежа границ закладываемого земельного участка, выданная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству,
акт о нормативной цене закладываемой земли, выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
договор о закреплении за государственным предприятием на правах хозяйственного ведения недвижимого имущества (при необходимости);
договор страхования, страховой полис на страхование заложенного имущества от основных видов риска.

При залоге частной квартиры:

паспортные данные владельца;
свидетельство о собственности или договор купли-продажи, мены, дарения;
справка БТИ и поэтажный план;
справка о выписке всех жильцов и отсутствия задолженности по квартплате;
при наличии несовершеннолетних детей, документы, подтверждающие согласие органа опеки и попечительства;
заключение БТИ об оценочной стоимости;
выписка из домовой книги;
справка налоговой инспекции об уплате налога на собственность;
если квартира кооперативная, справку из ЖС о членстве и размере взноса;
согласие жены (мужа) на залог квартиры (при совместной собственности), заверенная нотариально.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Содержание раздела