Земля, расположенная поблизости от растущего города

Совершенно иное положение возникает в отношении специальных высоких обременительных местных сборов от стоимости строительства, и отсюда вытекает основное различие между охватом недвижимости национальными налогами и местными сборами на нее. Вознаграждающие затраты за счет сборов, которые с избытком компенсируют путем увеличения удобств для жизни связанные с ними издержки, конечно, не отталкивают жильца; он оплачивает ту часть таких сборов, которая налагается на стоимость строительства, но это не является для него действительным бременем, как это мы видели в случае вознаграждаемых сборов на стоимость участка.
Но та часть сборов со стоимости строений, которая является обременительной и превышает соответствующие выплаты в других районах, не падает лишь в основном на жильцов. Любое исключительное давление заставит такое их число мигрировать за пределы действия введенных сборов, которое вызовет снижение спроса на дома и другие строения в данной местности до уровня, обеспечивающего переход бремени этих исключительных сборов на основных арендаторов или владельцев. Поэтому строители, поскольку они могут предвидеть будущее, вычитают эквивалент этих исключительных обременительных сборов вместе со всеми сборами и налогами на стоимость участка из суммы земельной ренты, которую они готовы заплатить.
Но случаи, когда имеют место крупные вычеты этого рода, не являются многочисленными и не имеют важного значения. Дело в том, что постоянные неравенства обременительных сборов, хотя и значительные, в действительности являются не столь большими, как это обычно думают, и многие из них возникают из-за случайностей, которые не могут быть предугаданы, таких, как ошибки в управлении, допускаемые какой-то специфической группой местных администраторов. Существует действительно одна широкая и, возможно, постоянная причина, которая обнаруживает себя заранее, а именно тенденция среди состоятельных людей покидать плотно заселенные районы и переселяться в просторные и модные пригороды, тем самым предоставляя трудящимся классам принимать на себя несправедливо высокую долю национальных налогов в пользу очень бедною населения.

Но прежде чем это зло станет очевидным, привлекается законодательство для его устранения путем расширения территориальных границ взимания целевых сборов так, чтобы из одного источника финансировались бедные и богатые районы, а также при помощи других способов.
Очень важно помнить, что исключительно обременительные сборы со стоимости строений, вызывая тенденцию к снижению ренты за строительные участки и к снижению земельной ренты во вновь заключаемых договорах на аренду в районах, где они применяются, не представляют собой столь уж большого бремени для всей совокупности землевладельцев, как это может показаться на первый взгляд. Ведь значительная часть предпринимателей в строительстве, когда наталкивается на препятствия в виде таких сборов, не оказывается банкротами, а перемещается в другие районы и усиливает там конкуренцию за получение новых арендных договоров на строительные участки.
§ 5. Сфера воздействия существующего в течение длительного времени сбора затрагивается незначительно, если он взимается не с владельцев, а с жильца, хотя исключительно важное влияние на нее оказывает соотношение между уровнем обложения соответственно участка и стоимости строений. С другой стороны, эта сфера в течение нескольких первых лет после увеличения обременительных сборов сильно зависит от способа их взимания. Новое бремя в большей степени падает на жильца, если часть сборов взимается с владельцев, или ему разрешено вычитать их часть из выплачиваемой им ренты. Это касается только развивающихся районов.

Когда происходит снижение численности населения и прекращено строительство, обременительные сборы имеют тенденцию к оказанию давления на владельцев. Но в таких местах экономические трения оказываются обычно сильными.
Представляется вероятным, что общее давление обременительных сборов на предприятие строительных спекулянтов и других промежуточных владельцев не очень велико и что многие виды сборов, на которые они жалуются, в действительности обогатили их. Однако изменение сборов несколько увеличивает риск для предпринимателей в строительстве, и общество платит за такой риск больше, чем должны были бы быть эквивалентные этому риску страховые ставки. Все это указывает на достойное сожаления зло, которое возникает в связи с крупными и внезапными увеличениями сборов, особенно в отношении жилых помещений, облагаемая стоимость которых является высокой по сравнению с чистым доходом жильца.

Предприниматель, особенно если он является владельцем магазина, во многих случаях может частично переложить бремя выплачиваемых им сборов на свою клиентуру, это будет иметь место всегда, когда он имеет дело с вещами, которые не могут быть легко получены из других мест. Но сборы с владельца магазина являются очень большими по сравнению с получаемым им доходом, а некоторые производимые за счет таких сборов расходы, которые представляются приносящими возмещение для состоятельных жителей района, кажутся обременительными для него. Его работа относится к той группе, где экономическое развитие повышает предложение по сравнению со спросом. Совсем недавно его вознаграждение было искусственно высоким за счет общества, но теперь оно спускается к новому и, возможно, более справедливому уровню, и он не сразу распознает новые условия.

Его сознание концентрируется на реальной несправедливости, от которой он страдает, когда сборы внезапно сильно возрастают, и он частично объясняет этим оказываемое на него давление, которое в действительности возникает в силу более глубоких причин. Его ощущение несправедливости усиливается тем обстоятельством, что ему не всегда удается вести переговоры совершенно на равных со своим лендлордом, поскольку, не говоря уже об издержках на арматуру и общих расходах на переезд, он может потерять значительную часть своей клиентуры, перебравшись в столь же хорошее помещение, даже если оно находится неподалеку. Следует, однако, помнить, что владелец магазина все-таки иногда действительно переезжает, что он всегда настороже и полностью учитывает сборы и, таким образом, спустя несколько лет он переложит бремя налогов на владельцев и клиентуру более полно, чем представитель почти любого другого класса. (Содержатель гостиницы и жилого дома может быть в данном случае приравнен к владельцу магазина.)
§ 6. Земля, расположенная поблизости от растущего города, которая все еще используется в сельском хозяйстве, приносит очень незначительную чистую ренту и, однако, представляет собой ценную собственность. Дело в том, что рента, которая будет получена с нее в будущем, предвосхищена в ее капитальной стоимости и, кроме того, владение ею, вероятно, наряду с денежной рентой даст выгоду в виде чувства удовлетворенности. В этом случае она недооценивается, даже если сбор с нее осуществляется по полной рентной стоимости, и возникает вопрос, не следует ли оценивать эту землю для обложения налогом исходя из процентной доли ее капитальной стоимости, а не на основе процентной доли ее стоимости.
Подобная схема приведет к ускорению темпов строительства и тем самым вызовет тенденцию к образованию избытка на рынке недвижимости. Поэтому возникнет тенденция к падению ренты, и строители не смогут заключать контракты на аренду участков для строительства с высокой рентой. В результате подобное изменение приведет к передаче широким слоям населения части "общественной стоимости земли", которая теперь достается владельцу земли, подлежащей застройке либо имеющей вероятную перспективу быть застроенной.

Однако если это не сопровождается энергичными действиями со стороны городских властей по планированию направлений, в которых должен происходить рост города, то результатом окажется поспешная и неправильная застройка - ошибка, за которую грядущие поколения будут платить высокую цену в виде утраты красоты, а возможно, и здоровья.
Принцип, положенный в основу этой схемы, может быть применен более широко, и кое-какие замечания позволительно сделать в отношении некоего крайнего предложения, которое в последнее время привлекло определенное внимание, а именно, чтобы в будущем сборы исчислялись главным образом, или даже исключительно, от стоимости участков, при незначительном учете стоимости строений либо при полном отказе от него. Непосредственным результатом реализации такого предложения явится возрастание стоимости некоторых видов собственности за счет других ее видов. В частности, это приведет к увеличению стоимости высоких и дорогих зданий в районах, где сборы велики, даже в большей степени, чем в районах, где они незначительны, поскольку будет иметь место освобождение от большего по размеру бремени.

Но это снизит стоимость малоэтажных устаревших зданий на больших участках, расположенных в районах, где уровень сборов высок. Спустя некоторое время количество возведенных зданий на отдельном участке будет в целом изменяться в зависимости от правил, установленных местными властями, пропорционально выгодности его расположения; в отличие от этого сейчас оно изменяется частично пропорционально этим выгодам, а частично в обратной пропорции к сборам. В результате возрастут концентрация и тенденция к увеличению валовой стоимости участков в более выгодных районах; однако вместе с тем возрастут совокупные затраты за счет сборов, а поскольку это падет на стоимость участков, чистая их стоимость может оказаться очень низкой.

Трудно сказать, возрастет ли в целом концентрация населения, поскольку наиболее активно строительство будет, вероятно, вестись в пригородах, где свободные земли не будут более оставаться вне сферы высокого обложения. Многое будет зависеть от местных норм, регулирующих строительство: концентрация будет сильно ослаблена строгим требованием о наличии большого свободного пространства как перед всеми высокими зданиями, так и позади них. [Например, предположим, что территория в 1 млн. кв. футов должна быть застроена рядами параллельных зданий высотой и шириной по 40 футов; установленные местными властями правила предусматривают, что расстояние между домами должно быть не менее их высоты как спереди, так и сзади каждого дома, т.е. между каждым рядом домов будет 40 футов, а общий объем построек таким образом будет равен 40 футам, умноженным на половину занимаемой ими общей территории, т.е. 20 млн. куб. футов.

Теперь предположим, что высота зданий должна быть увеличена в 3 раза. В соответствии с теми же правилами расстояние между рядами домов должно составить 120 футов и, предполагая, что было бы неудобно увеличивать ширину здания свыше 40 футов, общий объем зданий будет равен 120 футам, умноженным на 1/4 общей площади, т.е. 30 млн. куб. футов. Таким образом, общий объем зданий возрастет лишь наполовину, а не в три раза, как было бы в случае сохранения прежнего расстояния между рядами домов в 40 футов.]

Содержание раздела