Она хотела получить 252 тысячи долларов.

Объяснив, что мы собираемся сделать, я и моя подруга представили финансовые расчеты работнику кредитного отдела Я никогда раньше не оказывалась в подобной ситуации и поэтому довольно сильно нервничала. В конце концов, у меня не было денег, я сидела на пособии - и вдруг пришла просить кредит на 100 тысяч долларов! Беспокойство оказалось напрасным. Как только мы предъявили расчеты, то тут же получили разрешение.

Нам предоставили кредит на три года под 9 процентов.
Дальше все шло очень быстро. Сделку одобрили юристы (продавца и наш), а стоимость оформления мы оплатили из доходов бизнеса.
В день покупки клиники я отказалась от социального пособия. С огромной радостью я перешла к следующему этапу моей жизни.
Мы выплатили 100 тысяч долларов за три года, а 300 тысяч долларов ссуды продавца за два года. В то же время клиника продолжала приносить стабильную и неплохую прибыль.
В 2002 году моя компаньонка предложила мне свою долю, потому что решила начать совершенно новую жизнь. Она хотела получить 252 тысячи долларов. Наш коммерческий директор попросил продать 25 процентов бизнеса ему в знак признания его заслуг. Мы с ним выкупили долю моей компаньонки, оформив ссуду продавца, так что нам не пришлось выкладывать деньги из карманов. Все деньги мы взяли из прибыли от медицинской практики.

Теперь в моем владении 75 процентов бизнеса. Я не трачу времени на решение текущих вопросов, так как не имею медицинского образования. Вместо этого я с головой ушла в заботы о новом бизнесе, инвестициях в недвижимость, которые, как говорит Богатый Папа, являются самым лучшим генератором денежного потока.

Вот как я это сделала
Я начала покупать недвижимость в августе 2002 года. Сначала я заплатила 450 долларов своему бухгалтеру, чтобы он уладил все вопросы с налогами.
Затем я занялась поисками объектов. Я нашла агента по недвижимости и объяснила ей, что мне нужно. Я сказала, что буду «прогонять» финансовые показатели разных объектов через компьютерную программу инвестиций в недвижимость до тех пор, пока та не выдаст мне самое лучшее соотношение расходов, общей стоимости и доходности.

Если показатели стоимости и позитивного дохода меня не устроят, то такую недвижимость я покупать не стану.
Получив такое предупреждение, агент начала присылать мне варианты. Иногда, если объект не соответствовал моим критериям, я делала предложения на меньшую сумму. (По правде говоря, абсолютно все сделанные мной предложения были гораздо ниже цены продавца.) В ответ на некоторые из них приходили поразительно низкие встречные предложения. Такие варианты я брала на заметку.

Все остальные отбрасывала.
Когда цифры цена, доходность и стоимость меня устраивали, я передавала их по факсу своему консультанту, которая работает брокером по недвижимости. Затем мы вместе проводили детальный анализ собственности, и если вариант ей тоже казался привлекательным, она отправлялась оформлять для меня ипотечный кредит.
При оформлении кредита я использую в качестве залога часть своей доли капитала в медицинской практике. Я никогда не вкладываю в недвижимость деньги из собственного кармана. Оба показанных ниже ипотечных кредита выданы на три года примерно под 7 процентов. По истечении этого срока мой консультант по недвижимости и брокер по ипотекам посоветует мне, что делать дальше. (В Новой Зеландии большинство ипотечных кредитов выдаются только на два или три года.)
На данный момент я владею двумя объектами недвижимости. Оба имеют позитивные показатели, то есть рента или арендная плата за них перекрывает все текущие расходы и выплаты по кредиту, принося мне чистый доход.
Моей первой покупкой стал очень большой дом с четырьмя спальнями.

Покупная цена 221 тысяча долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $25 000
Расходы на оформление, оплаченные мной $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0
Итого $25 000

Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1950
Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) $99,72
Страховка $41,67
Ремонт и эксплуатация $50
Резерв $0
Комиссия за управление $0
Погашение кредита (на 3 года под 7%): $1141,12
Итого $1 332,51
Чистый месячный доход $617,49

Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($617,49 Ч 12): $7406,88
ч
Капитал, вложенный в собственность $25 000
Прибыль на вложенный капитал: 29,6%

В дополнение к этим показателям используемая мной программа учитывает износ строения. В конце каждого года я отправляю в налоговую службу сведения об износе и получаю скидку с налога, которая фактически повышает мой месячный доход.
В 2003 году эта собственность была оценена в 235 тысяч долларов.
Второй дом с двумя спальнями обошелся мне в 105 тысяч долларов.

Покупная цена 105 тысяча долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $10 000
Расходы на оформление, оплаченные мной $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0
Итого $10 000

Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1040
Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0

Ежемесячные расходы:
Налоги (на имущество) $88,06
Страховка $33,33
Ремонт и эксплуатация $50
Резерв $0
Комиссия за управление $0
Погашение кредита (на 3 года под 7%): $524,37
Итого $695,76
Чистый месячный доход $344,24

Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($344,24Ч 12): $4130,88
ч
Капитал, вложенный в собственность $10 000
Прибыль на вложенный капитал: 41,3%

В 2003 году эта собственность была оценена в 130 тысяч долларов.
То, что с августа 2002 года я побывала там лишь однажды, позволяет мне думать, что с покупкой я не прогадала.

Но иногда приходится терпеть неудачу
Но должна признаться, что не все мои инвестиции были такими удачными. В 2000 году я потратила дивиденды от медицинской практики на то, чтобы начать с нуля бизнес натуральных пищевых продуктов, идея которого показалась мне интересной.
После двух лет работы без прибыли я закрыла дело, потеряв на нем несколько сотен тысяч долларов. Как такое могло случиться? Я продолжала вкладывать деньги в тонущий корабль. С таким же успехом я могла взять вложенные мной 375 тысяч долларов и сжечь. После этого случая я зареклась пускаться в рискованные предприятия, не собрав предварительно все необходимые сведения о новой сфере деятельности.

Но так как этот бизнес я начинала с нуля, то никаких опробованных организационных или финансовых схем, а тем более книг о нем не существовало.
Когда человек покупает предприятие, которое уже работает, то у него есть возможность проанализировать цифровые показатели и просчитать, будет такая инвестиция выгодной или нет. То, что сделала я, можно сравнить разве что с глупой азартной игрой а ведь мне азартные игры никогда не нравились.
Я рассматриваю эту неудачу как очень дорогостоящий и достаточно болезненный урок. Но все же мне кажется, что на свете не так уж много людей, способных после таких серьезных финансовых потерь идти дальше и добиваться новых успехов. А это именно то, что делаю я, и делаю это не в одиночку

Моя команда на моей стороне
В соответствии с рекомендациями Богатого Папы моя команда состоит из экспертов в разных областях, ютовых в любой момент представить мне детальную информацию по всем интересующим меня вопросам. В данной ситуации моя недостаточная образованность это плюс. Я понимаю, что ничего не смыслю в недвижимости, и поэтому нанимаю людей, которые в этом деле мастера.

Я засыпаю их вопросами, а они терпеливо объясняют мне азы и посвящают в нюансы. Таким образом я свожу риск к минимуму.
В результате у меня сложилась команда, в которую входят:
консультант по недвижимости (и одновременно - брокер по ипотекам), которая перепроверяет для меня каждую сделку;
агент по недвижимости, которая знает, что я ищу, и помогает находить объекты, соответствующие моим критериям;
оценщик зданий, который сообщает мне точную стоимость каждого объекта.
Между прочим, я до сих пор испытываю трудности со сложением и вычитанием, не говоря уже о таблице умножения. Но зато у меня есть вполне приличный калькулятор. Поэтому я могу с полным основанием заявить, что все мои расходы тщательно просчитаны!
Но если оставить шутки, то грандиозные перемены в моей жизни во многом связаны с пониманием разницы между «хорошими» и «плохими» долгами. От Богатого Папы я узнала, что «хороший» долг образуется при покупке активов, за которые мне никогда не придется платить, а «плохой» долг - это чужие деньги, потраченные на безделушки, которые начинают терять свою стоимость с той самой минуты, как я за них заплатила.
Сделать правильный выбор и действовать на основе этого выбора вот формула, которую я использовала, чтобы оттуда, где была раньше, попасть туда, где нахожусь сейчас. И могу вас заверить, что тут мне гораздо лучше.

Что я буду делать дальше
У меня есть возможность не работать, а это совсем не то, что невозможность получить приличную работу. На меня работают мои деньги. Однако я намерена продолжать покупать недвижимость, увеличивать свой пассивный доход и умножать основной капитал.

Через год мне бы хотелось владеть еще пятью доходными домами. Через пять лет я планирую заняться инвестициями в коммерческую собственность, включая многоэтажные жилые комплексы.
Я научилась не слушать людей, которые говорят мне: «Ты не сможешь сделать это здесь». У меня были случаи, когда агенты по недвижимости отказывались передавать продавцам мои предложения, потому что считали цену слишком низкой. (Кстати, когда я выразила желание купить медицинскую практику, кое-кто тоже говорил мне, что я не смогу сделать это.)
Возможно, самым поразительным результатом всего, что со мной случилось, стала перемена, которая произошла внутри меня. Теперь меня больше не беспокоят заботы о деньгах. Я чувствую себя в полкой безопасности, потому что твердо уверена в одном: если когда-нибудь, по какой-нибудь причине я потеряю все, то снова сумею добиться успеха. Мне не нужно надеяться на правительство или на кого-нибудь другого, потому что я чувствую под ногами твердую почву. Я уверена в безопасном будущем своего сына, по крайней мере в том, что касается денег.

И это радует меня больше всего.
Мы с сыном вместе играем в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК для детей». В свои девять лет Уэстон знает, что такое безделушки (я регулярно напоминаю ему об этом), знает, что у меня есть доходная недвижимость и что я владею медицинской практикой. Он уже заработал немного денег на изготовлении моделей, и у него есть свой сберегательный счет.

Мы посмотрим, захочет ли он инвестировать эти деньги.
Жаль только, что моим родителям было не суждено увидеть, на что я способна. Но мои братья и сестры, которые, глядя на мой успех, до сих пор недоумевающее качают головами, гордятся мной. Некоторых из моих подруг, с которыми я плавала на одной дырявой финансовой лодке, мой пример побудил заняться поисками информации, необходимой для того, чтобы причалить к твердой земле и начать все сначала.

Я очень рада за них.
Сегодня мы с сыном живем примерно в десяти милях от Мэнджера. Иногда я приезжаю туда на машине. Сейчас это умирающий социально-экономический район, и меня тревожит судьба живущих там людей.

Мне не дает покоя вопрос о том, как они собираются обеспечить свою финансовую безопасность.
Я знаю, что сумела пройти длинный путь с множеством труднейших препятствий. Это позволяет мне надеяться, что они смогут использовать ту же самую информацию Богатого Папы, которую использовала я, и со временем присоединиться ко мне.

Интересные записи

Содержание раздела