РИСКИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
Концепция учета фактора риска состоит в объективной оценке его уровня с целью обеспечения формирования необходимого уровня доходности финансовых операций и разработки системы мероприятий, минимизирующих его негативные финансовые последствия для хозяйственной деятельности.
Ущерб от финансового риска может быть возмещен или снижен:
1) страхованием на случай потери прибыли (косвенных убытков);
2) страхованием неплатежа (невозврата кредита);
3) гарантийным проведением анализа разрабатываемой операции или системы с целью выделения возможных источников риска (баллоны с горюче-смазочными, взрывчатыми и химически вредными веществами; элементы конструкции, которые могут сорваться, и т.п.);
4) анализом внешней среды, в которой проводится операция или работает система с целью выделения объектов, уязвимых по отношению к поражающим факторам, которые могут возникнуть при реализации источников риска;
5) оценкой частоты появления страхования.
При этом нужно учитывать, что финансовый риск отождествляют с коммерческим. А для страхования коммерческих рисков характерно, что страховой случай (неполучение ожидаемой прибыли) имеет место по окончанию срока договора страхования.
Хеджирование позволяет произвести оплату риска и убытка по мере реализации товаров или финансовых инструментов по форвардным или фьючерстным контрактам.
Маркетинг финансовых инструментов риск-менеджмента включает алгоритм выбора таких инструментов для решения задач обеспечения бесперебойности реализуемого им воспроизводственного процесса или его части.
Для того, чтобы выбрать один из альтернативных инструментов и вариантов действий можно рассматривать следующий алгоритм финансового управления рисками:
1) сформулировать цель действий;
2) синтезировать критерий - правило выбора наилучшего варианта действий из ряда возможных;
3) провести анализ внешней среды, в которой проводится операция или работает система для выделения возможных источников риска;
4) провести анализ разрабатываемой операции или системы с целью выделения возможных источников риска;
5) провести анализ внешней среды, в которой проводится операция или работает система с целью выделения объектов, уязвимых по отношению к поражающим факторам, которые могут возникнуть при реализации источников риска;
6) оценить частоту появления источника риска для отдельных элементов системы и(или) операции;
7) разработать прогноз оценить вероятность страхового случая и средний возможный ущерб при каждом из страховых случаев;
8) оценить финансовые затраты на то, чтобы предупредить (исключить возможность реализации или снизить вероятность) возможность реализации риска;
9) используя критерий, провести рациональное распределение и(или) оптимизировать распределение финансовых ресурсов между мероприятиями:
по устранению источника риска;
по снижению риска посредством уменьшения интенсивности поражающих факторов или уязвимости объектов, которые могут подвергнуться воздействию поражающих факторов;
по компенсации ущерба (последствий) риска;
10) оценить уровень безопасности и достаточность принятых мер. А если будет признана недостаточность мер по предупреждению и снижению рисков, то оценить располагаемые остаточные финансовые ресурсы, которые могут быть направлены на страхование;
11) если окажется более целесообразным страхование, то вначале необходимо оценить возможность использования в условиях конкретной операции нефондового страхования;
12) если использовать нефондовое страхование невозмож- но - необходимо оценить рациональную цену страховой услуги;
13) выбрать страховщика.
Конкретный методический инструментарий учета фактора финансового риска позволяет решать связанные с ним конкретные задачи управления финансовой деятельностью. Дифференциация этого методического инструментария отражает следующую систематизацию задач учета фактора риска в процессе финансовой деятельности:
- 1 Методический инструментарий оценки уровня финансового риска является наиболее обширным, так как включает в себя разнообразные экономико-статистические, экспертные, аналоговые методы осуществления такой оценки. Выбор конкретных методов оценки определяется наличием необходимой информационной базы и уровнем квалификации менеджеров [14].
1 Экономико-статистические методы составляют основу проведения оценки уровня финансового риска. К числу основных расчетных показателей такой оценки относятся:
Уровень финансового риска - характеризует общий алгоритм оценки этого уровня, представленный формулой:
УР = ВР х РП,
где УР - уровень соответствующего финансового риска; ВР - вероятность возникновения
данного финансового риска; РП - размер возможных финансовых потерь при реализации данного риска.
В практике использования этого алгоритма размер возможных финансовых потерь выражается обычно абсолютной суммой, а вероятность возникновения финансового риска - одним из коэффициентов измерения этой вероятности (коэффициент вариации, бета-коэффициентом и др.). Соответственно уровень финансового риска при его расчете по данному алгоритму будет выражен абсолютным показателем, что существенно снижает базу его сравнения при рассмотрении альтернативных вариантов [18].
Дисперсия - характеризует степень колеблемости изучаемого показателя (ожидаемый доход от осуществления финансовой операции) по отношению к его средней величине. Расчет дисперсии проводят по формуле: где с - дисперсия; Ri - конкретное значение возможных вариантов ожидаемого дохода по рассматриваемой финансовой операции; R - среднее ожидаемое значение дохода по рассматриваемой финансовой операции; Рі - возможная частота (вероятность) получения отдельных вариантов ожидаемого дохода по финансовой операции; n - число наблюдений.
Среднеквадратическое (стандартное) отклонение -является одним из наиболее распространенных показателей при оценке уровня индивидуального финансового риска, так же как и дисперсия, определяющий степень колеблемости построенный на ее основе:
вариантов ожидаемого дохода по рассматриваемой финансовой операции; R - среднее ожидаемое значение дохода по рассматриваемой финансовой операции; Pi - возможная частота (вероятность) получения отдельных вариантов ожидаемого дохода по финансовой операции; n - число наблюдений.
Коэффициент вариации позволяет распределить уровень риска, если показатели среднего ожидаемого дохода от осуществления финансовых операций различаются между собой. Расчет коэффициента вариации осуществляется по формуле
CV =с/R,
где CV - коэффициент вариации; с - среднеквадратическое (стандартное) отклонение; R - среднее ожидаемое значение дохода по рассматриваемой финансовой операции.
Бетта-коэффициент (или бета). Он позволяет оценить индивидуальный или портфельный систематический финансовый риск по отношению к уровню риска финансового риска в целом. Этот показатель используется обычно для оценки рисков инвестирования в отдельные ценные бумаги:
в = (К Си) / Ср ,
где в - бета-коэффициент; К - степень корреляции между уровнем доходности по индивидуальному виду ценных бумаг (или по их портфелю) и средним уровнем доходности данной группы фондовых инструментов по рынку в целом; си - среднеквадратическое (стандартное) отклонение доходности по индивидуальному виду ценных бумаг (или по их портфелю в целом); ср - среднеквадратическое (стандартное) отклонение доходности по фондовому рынку в целом.
Уровень финансового риска отдельных ценных бумаг определяется на основе следующих значений бета-коэффициентов:
в = 1 - средний уровень; в 1 - высокий уровень; в 1 - низкий уровень.
отсутствуют необходимые информативные данные для осуществления расчетов экономикостатистическими методами. Методы базируются на опросе квалифицированных специалистов с последующей математической обработкой результатов этого опроса.
В целях получения более развернутой характеристики уровня риска по рассматриваемой операции, опрос следует ориентировать на отдельные виды финансовых рисков, идентифицированные по данной операции (процентный, валютный, инвестиционный и т.д.).
В процессе экспертной оценки каждому эксперту предлагается оценить уровень возможного риска, основываясь на определенной бальной шкале, например:
0 баллов; 10 баллов;
30 баллов;
50 баллов;
70 баллов;
90 баллов;
100 баллов.
риск отсутствует риск незначительный риск ниже среднего уровня риск среднего уровня риск выше среднего уровня риск высокий риск очень высокий
3 Аналоговые методы оценки уровня финансового риска позволяют определить уровень рисков по отдельным наиболее массовым финансовым операциям.
- 2 Методический инструментарий формирования необходимого уровня доходности финансовых операций с учетом фактора риска позволяет обеспечить четкую количественную пропорциональность этих двух показателей в процессе управления финансовой деятельностью.
1 При определении необходимого уровня премии за риск используется формула:
ЯРп = (Rn - An) в,
где ЯРп - уровень премии за риск по конкретному финансовому (фондовому) инструменту; Rn - средняя
норма доходности на финансовом рынке; An - безрисковая норма доходности на финансовом рынке; в -бета-коэффициент, характеризующий уровень систематического риска по конкретному финансовому инструменту.
2 При определении необходимой суммы премии за риск используется формула
RPS = Si х ЯРп,
где RPs - сумма премии за риск по конкретному финансовому (фондовому) инструменту в настоящей стоимости; Si - стоимость (котируемая цена) конкретного финансового (фондового) инструмента; ЯРп -уровень премии за риск по конкретному финансовому инструменту, выраженный десятичной дробью.
3 При определении необходимого общего уровня доходности финансовых операций с учетом фактора риска используется формула
RDn = An + ЯРп,
где RDn - общий уровень доходности по конкретному финансовому (фондовому) инструменту с учетом фактора риска.
Изложенный методический инструментарий формирования необходимого уровня доходности финансовых операций с учетом фактора риска построен на Ценовой Модели Капитальных Активов, разработанной Г. Марковицем и У. Шарпом. Графическую интерпретацию этой модели составляет график Линии надежности рынка.
- 3 Методический инструментарий оценки стоимости денежных средств с учетом фактора риска дает возможность осуществлять расчеты как будущей, так и настоящей их стоимости с обеспечением необходимого уровня премии за риск [18].
1 При оценке будущей стоимости денежных средств с учетом фактора риска используется формула:
Sr = Р [(1 + An) (1 + ЯРп)Г ,
где SR - будущая стоимость вклада (денежных средств), учитывающая фактор риска; P -первоначальная сумма вклада; n - количество интервалов, по которым осуществляется каждый конкретный платеж в общем обусловленном периоде времени.
2 При оценке настоящей стоимости денежных средств с учетом фактора риска используется формула
Pr = Sr / [(1 + An) (1 + ЯРп)]п ,
где PR - настоящая стоимость вклада (денежных средств), учитывающая фактор риска.
Проведенный обзор представляет довольно обширный методический инструментарий учета фактора риска в управлении финансовой деятельностью.
РИСКИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
Экономическое преуспевание любой страны в целом, развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависит, прежде всего, от вложенных инвестиций. Ипотечное кредитование является одним из возможных эффективных видов инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе.
Ипотекой признается залог недвижимого имущества, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотечный кредит или кредит под залог недвижимости, как любой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности и платности.
Эффективное ипотечное кредитование оказывает положительное влияние (в большей или меньшей степени) на развитие практически всех отраслей хозяйства, стимулирует экономический рост государства в целом
Ипотечный кредит - особый вид кредита, имеющий существенные особенности.
Во-первых, ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог (обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом). То, что залогом выступает недвижимость, с одной стороны, существенно облегчает залогодателю контроль за сохранностью предмета залога, но с другой стороны, усложняет реализацию залога при невозврате кредита.
Второй общепризнанной чертой ипотечного кредита является длительный срок (10 ... 30 лет). Погашение кредита растягивается во времени, соответственно размер ежемесячных выплат уменьшается.
Срок ипотечного кредита определяется ставкой погашения основного долга (между ними наблюдается обратная зависимость). Увеличение срока погашения ссуды в случае использования альтернативных видов ипотечных ссуд повышает стоимость кредита для заемщика и увеличивает риск неплатежа для банка.
Однако длительный срок ипотечного кредита характерен для стран со стабильной развитой экономикой. В странах с менее благоприятными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно.
В этом случае нередко ипотечные кредиты предоставляются на срок 3 ... 5 лет, так называемая короткая ипотека. Масштабы применения короткой ипотеки невелики. Это связано с невысоким спросом на такие кредиты, что в свою очередь вызвано большими рисками, падающими на заемщика.
Однако по своей экономической сущности (при наличии других специфических черт) такие кредиты также являются ипотечными.
Возможность получения ипотечного кредита определяется рядом факторов, основные из которых уровень доходов заемщика, доля платы за кредит в доходе, применяемый кредитный механизм.
Стоимость ипотечных ссуд складывается исходя из покрытия величины стоимости банковских фондов, эксплуатационных расходов, обеспечения приемлемой величины дохода для инвесторов, а также надбавки за риски ипотечного кредитования.
При определении ставки процента по ипотечным ссудам учитываются риски, связанные с финансированием и погашением долга, которые обусловлены как отношениями между заемщиком и кредитором, так и проблемой стабильности кредитного института.
Несмотря на это, в течение долгого времени существования и развития ипотечного кредитования, считалось, что кредит под залог недвижимого имущества является одним из наиболее надежных и низко рисковых видов кредита. Но в последнее время он потерял свое привилегированное положение.
Как уже отмечалось выше, как и любой другой вид кредитов, ипотека подвержена рискам. Можно выделить наиболее распространенные виды рисков.
Кредитный риск - потенциальные потери, в случае невозврата заемщиком кредита [32]. Невозврат кредита не является неожиданностью при ипотечном кредитовании. Потери в случае невозврата могут быть вызваны как общеэкономическими (общее падение цен на недвижимость), так и субъективными причинами, носящими несистемный характер. Полностью избежать кредитного риска невозможно.
Невозврат ссуды по объективным причинам может быть минимизирован посредством оценки вероятности погашения кредита. Оценка вероятности погашения ипотечной ссуды, именуемая в литературе андеррайтингом, предполагает анализ и оценку кредитоспособности потенциального заемщика, а также принятие решения по заявлению на ипотечный заем.
Целью андеррайтинга является такой важный для банка момент, как поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более 5 %) [16].
При оценке андеррайтинга устанавливается кредитоспособность заемщика и достаточность имущества, предлагаемого в обеспечение ипотечного кредита.
Снижению кредитного риска способствует [44]:
соблюдение адекватных существующим экономическим условиям величин следующих показателей (определяемых на момент выдачи кредита, а также ожидаемое соотношение на будущий период);
соотношение суммы кредита и стоимости заложенного имущества (в условиях развитой экономики большая часть потерь по кредитам связана с LTV, превышающим 80 %, в условиях развивающейся, переходной экономики LTV желательно иметь значительно ниже);
доли платежей в доходе заемщика (для заемщика по жилищной ссуде рассчитывается ежемесячно, предельная величина - 25 ... 40 %);
применение банком жестких методов оценки кредитоспособности заемщиков;
детальный анализ данных о выполнении прежних платежных обязательств (составление кредитной истории заемщика);
географическая диверсификация;
эффективное функционирование механизма обращения взыскания;
надежная система регистрации имущественных прав;
возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (обычно в случае кредитования приобретения социального жилья);
страхование ипотечных кредитов (частные страховые компании обычно берут на себя покрытие части убытков, связанных с неуплатой ипотечного кредита, в размере 20 . 30 % от суммы непогашенного кредита).
Теоретическая нормативная база, определяющая право изъятия находящегося в ипотеке имущества, обеспечивает сокращение издержек, связанных с невыплатой долга. Одновременно сложившаяся в отраслях народного хозяйства экономическая ситуация требует объективного к ней подхода и поправок.
При недостатке опыта, нестабильности современной экономической ситуации и в отсутствии навыков в отношении рыночных процедур обслуживания ипотечных ссуд финансовые институты определяют высокую степень вероятности невозврата кредитов, и значительная степень тяжести ущерба приводит к повышению надбавки за кредитный риск.
Кредитный риск при жилищном кредитовании усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что ГК РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют.
В связи с этим реальное ипотечное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли и осуществляют лишь отдельные единичные банки (Мосбизнесбанк, Ярославский филиал ипотечного акционерного банка и т.п.). При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась.
Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для классической ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям. При разработке практически реализуемых схем ипотечного кредитования банкам было необходимо обеспечить:
юридическую чистоту сделки;
защиту прав субъектов кредитования;
финансовую привлекательность схемы для всех участников;
относительную финансовую устойчивость;
соответствие всем нормативным актам и инструкциям, регулирующим деятельность субъектов кредитования;
конкурентоспособность схемы (приток капитала в данную сферу);
соответствие требованиям бухгалтерского учета [48].
Наибольшее распространение в данный период получила схема кредитования, основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа - продажа жилья в рассрочку. Указанная схема не исходит из заключения договора ипотеки, т.е. не предполагает возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Ее использование не требует создания дополнительного законодательного обеспечения. Она может функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России.
В связи с этим схема в настоящее время используется большинством коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование.
Смысл схемы заключается в том, что собственником квартиры до момента погашения кредита является специализированная компания, чаще всего дочерняя структура банка. Она выступает поручителем заемщика перед банком, и в случае невозврата кредита заемщиком, обязуется его погасить путем последующей продажи недвижимости на вторичном рынке. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляет в среднем 70 % при кредите до двух лет, 60 % - от трех до пяти лет, 50 % - от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгает договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращается часть первоначального платежа (до 50 %).
Процедура получения кредита является для заемщика достаточно дорогостоящей, - оплата услуг банка, страхование недвижимости, другие сопутствующие расходы составляют в среднем 15 - 20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничивают круг потенциальных заемщиков, но при этом снижается и возможный кредитный риск.
Участие органов управления в форме предоставления гарантийных обязательств в определенной мере позволяет снижать уровень процентных ставок при ипотечном кредитовании товаропроизводителей.
Риск процентной ставки - потенциальные потери, вызванные несбалансированностью периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам. Риск процентной ставки вызван невозможностью полного баланса периодичности пересмотра ставок по кредитам и обязательств банка (что обусловлено преимущественно краткосрочным характером обязательств). Например, если ставка по ссуде корректируется один раз в год, а ставки процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется заем, пересматривается ежемесячно, то в условиях общего роста процентных ставок процент по ссуде может быть не ниже ставки по долговым обязательствам.
В результате процентная надбавка станет отрицательной. И, наоборот, в условиях падения общего уровня процента надбавка будет увеличиваться.
Банки преодолевают риск процентной ставки путем использования наиболее безопасных кредитных инструментов.
Наибольшее распространение получили кредиты с привязкой к $ USA. Формально все условия кредитования определяются на основе кредита в долларах США с фиксированной процентной ставкой, но предоставление кредита, а также его погашения в основной части и процентов по кредиту осуществляется в рублях по текущему курсу.
Некоторое распространение получила также практика использования:
переменной процентной ставки, устанавливаемой на уровне учетной ставки ЦБ РФ;
инструмента, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из уровня минимальной заработной платы;
инструмента с регулируемой отсрочкой платежей.
Используя различные индексы, ипотечные банки пытаются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по активным операциям. На практике оказывается что, ни динамика изменения курса доллара ни тем более изменение уровня минимальной заработной платы полностью не совпадают с изменением рыночной ставки процента.
Банки, старающиеся минимизировать риск процентной ставки, вынуждены сознательно завышать процентные ставки по кредитам, в целях обеспечения возможности покрытия потерь, возникающих в случае неблагоприятной динамики используемых индексов и стоимости ресурсов.
Специально для использования в России Институтом экономики города (США) был разработан кредитный инструмент с регулируемой отсрочкой платежей - ИРОП. Индекс, используемый данным инструментом, привязан к стоимости банковских средств, что позволяет кредитору в значительной степени перекладывает риск процентной ставки на заемщика. Суть метода заключается в использовании переменной процентной ставки в совокупности с регулируемой отсрочкой платежей. Этот инструмент дает возможность перенести выплату части долга по процентам на более отдаленное время, что удобнее для заемщика, так как его доходы со временем увеличиваются (хотя бы номинально, в силу инфляции).
Структура ИРОП исходит из необходимости обеспечения доступности ипотечного кредита для заемщика (выплаты по кредиту не превышают 30 % от дохода семьи на протяжении всего периода действия ссуды), и достаточности для кредитора.
Инструмент с регулируемой отсрочкой платежей подразумевает одновременное использование двух процентных ставок.
1 Контрактная ставка - определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным, и составляет фактическую сумму долга по процентам.
